El fallo es de la titular del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Burgos.
Condenada la cadena Barceló a pagar más de un millón de euros a la propietaria de un hotel por resolver de forma unilateral el contrato por fuerza mayor
Considera que la 'rebus sic stantibus' no se puede aplicar para fijar el importe de la indemnización en caso de resolución de contrato
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10/9/2021 01:00
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Actualizado: 10/9/2021 01:00
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El pasado 22 de julio de 2021 la magistrada María Estela San Miguel, titular del Juzgado de Primera Instancia 8 de Burgos, dictó una sentencia que avanza un paso más en la solución de los conflictos contractuales causados a raíz de la situación de emergencia sanitaria.
Del mismo modo, la resolución (número 174/2021) progresa también en el encaje de las diferentes figuras que resultan tan vigentes en sentencias recientes, esto es, la fuerza mayor, la cláusula ‘rebus sic stantibus’ y la resolución contractual.
La sentencia incluye una novedad importante respecto de los habituales pronunciamientos sobre esta cuestión, entra a interpretar y rechaza la aplicación de una cláusula que establecía para la arrendataria la facultad de resolución contractual en caso de fuerza mayor.
Se trataba del arrendamiento de un inmueble y de su actividad hotelera por parte del propietario (Almirante Bonifaz) a una cadena de hoteles (Barceló), en un contrato de larga duración (25 años con 5 años prorrogables a 10 años de obligado cumplimiento).
En plena pandemia, mientras se mantenía la negociación sobre el futuro del contrato, Barceló decidió de forma unilateral, en aplicación de la cláusula de fuerza mayor, resolver el contrato y abandonar el inmueble y la actividad hotelera sin necesidad de indemnizar.
En el fallo de la se sentencia estima parcialmente la demanda presentada por parte Almirante Bonifaz, representado por José María Ayala de la Torre, socio director de Ayala de la Torre Abogados.
Se declara la resolución del contrato de 1 de febrero de 2019 por incumplimiento por la demandada del contenido esencial del mismo.
Asimismo, se condena a la demandada a abonar daños y perjuicios en la suma de 1.176.500 euros al señalar que no concurría la fuerza mayor reclamada por Barceló.
Jose Maria Ayala de la Torre, abogado del Estado en excedencia y socio director de Ayala de la Torre Abogados.
Se desestima la demanda reconvencional presentada por Barceló Arrendamiento Hoteleros contra Almirante Bonifaz con expresa condena en costas a la parte demandante.
La juez indica que la pandemia ha generado una mera dificultad temporal de la actividad de la arrendataria, pero no una imposibilidad definitiva, de suerte que no procede la resolución por causa de fuerza mayor, sino, en su caso, el reequilibrio contractual.
Este fallo judicial no es firme por lo que las partes pueden recurrir la decisión. La apelación vencería a mediados de septiembre.
Demanda de resolución de contrato
La propiedad, dado el abandono del hotel por la cadena hotelera arrendataria, procedió a interponer demanda solicitando la resolución del contrato por incumplimiento (impago de rentas y abandono del hotel), así como la indemnización de los daños y perjuicios causados consistentes fundamentalmente en las rentas pendientes durante los 4 años restantes hasta alcanzar los 5 años de obligado cumplimiento.
Razona el demandante que de una interpretación tanto sistemática como teleológica de la cláusula en liza (de conformidad con los artículos 1281 y siguientes del Código Civil) se desprende una causa de resolución para el caso de concurrir una imposibilidad de realización de la actividad hotelera permanente o prolongada significativamente en el tiempo.
Una situación, explica, que no se había producido, habida cuenta de que la situación de imposibilidad de la actividad se habría prolongado únicamente desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 25 de mayo de 2020 (momento de entrada en la primera fase de desescalada la ciudad de Burgos).
Por la parte arrendataria se contestó a la demanda alegando la correcta aplicación de la cláusula de resolución e interponiendo demanda reconvencional solicitando la resolución del contrato por la correcta aplicación de la cláusula de fuerza mayor, al concurrir dicha circunstancia dada la crisis sanitaria.
De forma subsidiaria, para el caso de estimar la demanda, pedía la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ a los efectos de la reducción de la indemnización a pagar a la arrendataria (reducción de las rentas durante el período de obligado cumplimiento).
Solución de la sentencia al conflicto planteado
Según quedó planteado el conflicto, las cuestiones de trascendencia que se planteaban eran, por un lado, si una cláusula de fuerza mayor de contenido genérico puede ser aplicada de forma automática ante la situación de pandemia y, por otro lado, si la cláusula ‘rebus sic stantibus’ puede aplicarse a los efectos de la resolución del contrato.
A ambas cuestiones la juez responde de forma negativa, estimando la demanda y declarando el incumplimiento por parte del arrendatario, condenándole al pago de las rentas a devengar durante el período de obligado cumplimiento del contrato.
Respecto a la argumentación para alcanzar tal solución, la magistrada comienza señalando respecto de la aplicación de la cláusula de fuerza mayor, que la concurrencia de dicha circunstancia y, por tanto, la aplicabilidad de la cláusula de resolución, no se encuentra en la mera situación de crisis sanitaria, sino que la fuerza mayor será la circunstancia que efectivamente imposibilite, en este caso, la realización de la actividad hotelera.
Es decir, que la mera existencia de Covid-19 no supone en todo caso una fuerza mayor que permita la aplicación de la cláusula de resolución de forma automática, sino que deberá señalarse y acreditarse la efectiva situación que imposibilita el despliegue de la causa y finalidad propias del contrato (en este caso las restricciones a la actividad hotelera).
Concluye que la existencia de una cláusula de fuerza mayor no supone necesariamente el desplazamiento del riesgo de toda situación sobrevenida a una de las partes, sino que debe estudiarse su aplicación al supuesto concreto, pues en caso de no ser de aplicación, la existencia de la misma no excluirá la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’.
Respecto del otro punto de interés de la sentencia, en relación con la pretendida aplicación de la cláusula a las consecuencias de la resolución del contrato, la magistrada es clara al rechazar su aplicación para tal fin de conformidad con el propio fundamento de dicha doctrina.
Entiende que «de ninguna manera sería aplicable para la reducción de la indemnización correspondiente en aplicación de lo establecido en el artículo 1.124 cuando ya nos encontramos ante una resolución contractual que debe ser indemnizada, entendiendo aplicable únicamente en los supuestos de mantenimiento y conservación de los contratos».
Resolución por fuerza mayor
Para José María Ayala de la Torre, “esta sentencia viene a completar en cierta medida la jurisprudencia generada últimamente sobre la doctrina ‘rebus sic stantibus’, habida cuenta de que introduce en el marco de discusión un elemento novedoso como es la existencia de una cláusula de resolución por motivo de la fuerza mayor”.
Este jurista recuerda que “como es sabido, la aplicación de la doctrina del r’ebus sic stantibus’ requiere de un análisis respecto de la posible asunción contractual por alguna de las partes del riesgo sobrevenido (véanse las sentencias del Tribunal Supremo núm. 19/2019 de 15 de enero; o núm. 214/2019 de 5 de abril, en las que el Tribunal)».
Para este jurista, “esta sentencia avanza, entendemos de forma correcta y siguiendo la propia doctrina anterior al Covid- 19, hacia que la mera existencia de una cláusula genérica de fuerza mayor no puede entenderse de aplicación automática, como si la misma supusiese la asunción del riesgo ante cualquier situación imprevista o sobrevenida”
En su opinión, “la existencia de una cláusula de fuerza mayor, a pesar de la situación de pandemia, requiere de una interpretación fáctica y jurídica para determinar qué riesgo es el efectivamente asumido por la parte, así como un análisis de las circunstancias concurrentes para determinar si efectivamente la misma es de aplicación”.
Y dicha interpretación de la cláusula de resolución por fuerza mayor debe someterse a un criterio restrictivo, pues la propia aplicación de la fuerza mayor requiere de la concurrencia de una imposibilidad del cumplimiento normal del contrato que sea definitiva y extraordinaria (sentencia del Tribunal Supremo 383/2002 de 30 de abril; o la 597/2012 de 8 de octubre mencionada por la sentencia) y no meramente temporal”.
A su juicio, “trasladándolo al supuesto concreto, resulta que concurre una mera dificultad temporal, no definitiva, de la actividad (causada por las expresas restricciones, no por la situación general sanitaria)”.
Para este jurista, “dicha dificultad temporal respecto de un contrato de larga duración (2 meses y medio de paralización en un contrato de 25 años), no puede dar lugar a asumir la aplicación de una cláusula de fuerza mayor”.
Sostiene que “tal entendimiento llevaría al reconocimiento de un desistimiento unilateral del contrato por cualquier circunstancia sobrevenida que supusiese la mínima alteración de la actividad (situación materialmente injusta, contraria a la buena fe y que no responde en caso alguno a la voluntad de las partes respecto de la distribución de riesgos al firmar el contrato)”.
Para Ayala de la Torre, “siendo lo anterior el punto de mayor interés, podemos referimos también, dada su absoluta vigencia (sentencia del Juzgado de Primera Instancia 6 de Pamplona 116/2021 de 13 de abril) a que la sentencia rechaza la aplicación de la doctrina de la ‘rebus sic stantibus’ a los efectos y consecuencias de la resolución del contrato, habida cuenta de que el propio fundamento de la doctrina se encuentra en el mantenimiento de los contratos”.
Desde su punto de vista, “acierta la sentencia, pues no puede existir reequilibrio contractual ni conmutatividad de la relación jurídica, cuando la misma ya ha sido resuelta. La moderación de las indemnizaciones tiene su particular regulación y fundamento, que nada tiene que ver con el reequilibrio económico en el marco de una relación contractual vigente”.
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