Preocupación generalizada por su incidencia en el derecho a la propiedad. Una medida que se parece más a una expropiación sin compensación. Esa es la conclusión de los expertos consultados por Confilegal sobre el Plan Nacional de respuesta al impacto de la guerra de Ucrania que aprobó el pasado martes el Gobierno en la forma de Real Decreto-ley.
Porque limita, por primera vez en democracia la revalorización de las rentas en el 2 % ante la previsión de que la inflación siga en aumento. Una medida que se aplica a los grandes tenedores. No así a los propietarios particulares.
En su desglose, la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, aclaró, en el caso de los propietarios personas físicas, que podrán negociar con sus inquilinos alzas por encima del 2% pero, de no haber acuerdo, deberán respetar ese límite.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y primer director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, uno de los expertos consultados, opina que la medida publicada en el BOE está a caballo entre la expropiación sin compensación, que no es aceptable ni por la Constitución ni por el Código Civil en su articulo 349 y la regulación general del derecho y no una privación del mismo
“Se pierde poder adquisitivo porque lo ha decidido el Gobierno. Es muy extraño en una democracia que puedas perder poder económico sin ninguna justificación objetiva y contrastada”, comenta
“Estaríamos hablando de una modulación del Derecho. Eso sí que está permitido sin compensar. Un caso de modulación del derecho es la ley de los animales que limita el uso de estos en los últimos meses. Ahora el Gobierno dice que lo tengo que tener de otra manera», explica.
En este caso de la limitación del alquiler “el bien no ha cambiado. Es el derecho a actualizar la renta previsto así expresamente en el artículo 181 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y así lo han pactado las partes. Creo que es más una expropiación sin compensación”.
“Se pierde poder adquisitivo porque lo ha decidido el Gobierno. Es muy extraño en una democracia que puedas perder poder económico sin ninguna justificación objetiva y contrastada”, comenta.
A nivel práctico, este experto coloca esta iniciativa en el contexto del proyecto de Ley de Vivienda que está ahora en el Parlamento y que sigue estudiando “los artículos 7,10 y 11 de este proyecto de ley van en la misma línea. Si lo coges en un contexto como éste, creo que cuadra perfectamente como una solución que ha venido para quedarse”.
CREA RECELOS
Desde su punto de vista “esta medida aprobada en Consejo de Ministros va muy bien en relación de lo que pretende dicho proyecto de ley, que busca una alteración de la naturaleza de la titularidad de las viviendas”.
“Lo que quiere es retirar la propiedad de las viviendas del Código Civil y llevarlo a una especie de tenencia controlada y monitorizada por el Estado porque el proponente de la norma lo considera un bien peculiar. Solo se harán las cosas que se quiere que el Estado se haga”.
Desde su punto de vista esta expropiación sin compensación “va contra el artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos que reconoce expresamente la propiedad privada civil. Una vivienda puede tener una función social, pero de ahí a sacarla del Código Civil y pasar a ser tutelada por el Estado vulnera el citado artículo”.
Para Nasarre “el carácter temporal de esta medida es posible que haga que su impacto económico sea limitado, pero si esto se alarga como pasó con el tema de algunos okupas que se introdujo con el Real Decreto-ley 1/2021 y de momento se mantiene a septiembre del 2022 que no se puede desahuciarles. No es ya temporal”.
Este jurista recuerda que los controles de renta duros, e impuestos, no han funcionado en ningún país de nuestro entorno. “Lo que tenía que haberse hecho hace quince años es un análisis estructural de esta problemática. Es una medida aislada fuera de contexto”.
ES UNA EXPROPIACIÓN PARCIAL DE LA RENTA
Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, señala que “la medida es totalmente desacertada si no va acompañada del reconocimiento a un derecho de compensación del propietario perjudicado por dicha iniciativa”.
Porque “se trata de una expropiación parcial de la renta. Por lo que debe indemnizarse por el Estado, tanto sea gran tenedor como no. El propietario también padece las consecuencias de la inflación, así que tampoco parece razonable la medida”.
Si la medida se extiende en el tiempo, como parece que sucederá, «serán muchos los propietarios que terminarán acudiendo a los tribunales para exigir una indemnización económica por la renta expropiada”.
“Se trata de una expropiación parcial de la renta. Por lo que debe indemnizarse por el Estado, tanto sea gran tenedor como no», según Fuentes-Lojo
En todo caso, y entrando en los detalles de la norma legal aprobada, “es desacertado que la norma solo haga referencia a los contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, olvidando el legislador que existen muchos otros arrendatarios de vivienda cuyo título no es un contrato sujeto dicha normativa, como es el caso de los contratos de renta antigua, y a los que también debería aprovechar la medida, en lógica del legislador”.
Tal y como está redactada la norma, «la medida solamente beneficia a los arrendatarios a los que se les exija la actualización anual de la renta entre los meses de abril y junio de 2022”, aclara.
Fuentes-Lojo se pregunta qué va a suceder con el resto de inquilinos cuya anualidad vence con anterioridad o posterioridad a dicho trimestre, que son la mayoría, «acaso no tienen derecho a la limitación de la actualización anual”
Desde su punto de vista, esta normativa “no tiene sentido. Además, serán muchos los arrendadores que para sortear la norma demorarán exigir la actualización anual de la renta de julio en adelante, período temporal en el que, en principio, y salvo, prórroga, no aplica dicha limitación”.
FALTAN POLÍTICAS SOCIALES PÚBLICAS
Por su parte, Antonio Navarro, abogado experto en derecho civil y exdecano del Colegio de Abogados de Cartagena, señala que en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, el Ejecutivo ha decidido que hasta el 30 de junio el incremento de la renta no podrá superar el 2 % del precio fijado en el contrato previo. Es decir, hasta esa fecha ninguna actualización de la renta podrá ser mayor a ese porcentaje.
“Esta vez no hace una distinción real entre grandes y pequeños tenedores, porque si el pequeño arrendador no llega a un acuerdo con el arrendatario automáticamente se aplica el Decreto”, destaca.
Este Real Decreto-ley «viene a derogar de facto el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hasta el mes de junio como mínimo”.
Navarro piensa que la “situación requiere medidas excepcionales pero ambas partes del contrato las merecen y aquí como en los Decretos de suspensión de desahucios la responsabilidad de las subidas de precios recaer de nuevo sobre los dueños, ya que la situación económica y de mercado global no depende de nuevo sobre ellos sin contraprestación real de medidas estatales como descenso de los impuestos”.
Y se muestra convencido de que “este tipo de medidas, una tras otra, van generando una inseguridad jurídica evidente que hace que cada vez se retraiga más el mercado con lo que paradójicamente se hace más inaccesible a las personas más vulnerables, es decir menos viviendas en el mercado a mayor precio”.
Y concluye: “el Estado tiene que hacer políticas sociales en materia de vivienda, pero no siempre a costa de los particulares sino de sus propias políticas de ayudas a arrendadores o arrendatarios”.
