Los arrendamientos llegan al Registro de Condiciones Generales de la Contratación

A la espera de la sentencia del Juzgado 31 de Barcelona por el que se invalidan diez cláusulas de un contrato de alquiler entre una inquilina de Granollers (Barcelona) y el fondo de inversiones inmobiliarias AZORA, propietario de la vivienda.

A la espera, como decimos, se encuentra el Registro de Condiciones Generales de Barcelona de su envío en cuanto sea firme.

¿Por qué? Porque tras la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario es obligatorio remitir todas las sentencias en las que se declaren nulas por abusivas cláusulas o condiciones generales de los contratos (independientemente de la materia que verse el contrato).

Esta sentencia es el resultado de una acción individual interpuesta por una inquilina de Azora, pero veamos alguna cuestión relevante: ¿es necesario interponer otra demanda para reclamar dichas cláusulas por los demás arrendatarios?

En principio si, pero existe una prueba preconstituida de abusividad por la inscripción de la sentencia en el Registro de Condiciones Generales, por lo que el resultado de la demanda será la exclusión de las referidas cláusulas declaradas nulas del contrato afectado, en el aluvión de sentencias que vengan.

Pero además podemos examinar otras posibilidades ad hoc que nos da este Registro: ¿Qué efecto tendría la inscripción de esta sentencia si Azora hubiera tenido depositado su contrato en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación?

Pues sencillamente, que teniendo en cuenta que Azora tiene 13.000 inmuebles en propiedad y la mayoría destinados al alquiler, ese contrato quedaría afectado directamente por la sentencia y las cláusulas declaradas abusivas en esta sentencia no podrían ser exigidas por Azora.

Resumiendo: esas 10 cláusulas quedarían sin efecto para miles de personas que podrían oponer la afectación del contrato depositado por la sentencia.

EFECTOS DE UNA SENTENCIA INSCRITA

Inscrita una sentencia firme esta tendrá efectos prejudiciales en otros procedimientos referentes a cláusulas idénticas.

Se conseguiría en materia de alquileres que con una sola sentencia que se pronuncie sobre el carácter abusivo de determinadas cláusulas puedan resolverse miles de reclamaciones, de modo que si posteriormente fueran utilizadas cláusulas abusivas idénticas a las declaradas nulas no sea necesario volver a litigar, siempre que se trate del mismo disponente.

Por ello es tan importante publicitar mediante el Registro de Condiciones el contenido de dichas sentencias.

El carácter eminentemente jurídico de este Registro deriva de los efectos que la inscripción atribuye a la declaración judicial de nulidad de una cláusula abusiva que dejan de ser unos efectos entre las partes litigantes para proyectar su eficacia frente al resto de los consumidores españoles, así como de la obligatoriedad de inscripción previa a su comercialización de algunos contratos como los regulados por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Pero vamos aún más allá ¿Qué ocurriría si depositados los modelos de contratos de alquiler en el Registro de Condiciones, además tuvieran que inscribirse en el Registro de la Propiedad?

Pues que el Registrador de la Propiedad comprobaría que el contrato utilizado efectivamente se corresponde con el depositado en el Registro de Condiciones y que no se encuentra afectado por ninguna cláusula declarada nula por sentencia inscrita en el referido Registro de Condiciones Generales.

Y aún más, ¿qué ocurriría si la demandante de Granollers de esta sentencia hubiera tomado anotación preventiva de nulidad en el Registro de Condiciones Generales y el modelo hubiera estado depositado? Pues que cualquier persona afectada lo hubiera podido conocer, así como cualquier asociación de consumidores que quisiera iniciar una acción colectiva.

En este sentido tiene gran importancia la Trasposición de la Directiva 2020/1828 relativa a las acciones de representación para la protección de los intereses colectivos, cuyo plazo de trasposición era el 25 de Diciembre de 2022.

Sin embargo lo preocupante no es tanto el plazo de trasposición, cuanto el régimen transitorio previsto en el artículo 22, que establece una especie de Dead line, y, consecuentemente, anuncia el efecto útil y directo que la Directiva ejercerá sobre cualquier acción de representación interpuesta con posterioridad al 25 de junio de 2023.

Siendo así las cosas, el Registro de Condiciones Generales de la Contratación es el instrumento jurídico idóneo para dar cumplimiento efectivo a la Directiva, posibilitando el conocimiento de acciones colectivas que ya son objeto de anotación preventiva en el mismo y coordinándolas tanto con los modelos de contratos depositados como con las sentencias inscritas.

Asumiendo la Presidencia Europea España mostrará como cumple de forma pionera hace años con un instrumento más ágil que el de la propia Directiva como es el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

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