La autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino.
Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’, advierten los expertos
La abogada Sandra Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo Abogados, analiza en Confilegal las diferentes situaciones que se pueden plantear al adquirir una vivienda por esta fórmula
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03/11/2023 06:32
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Actualizado: 03/11/2023 09:25
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“Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’”. Así lo advierte la abogada Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de la firma Marín & Mateo Abogados, de Valencia, experta en Derecho Inmobiliario.
Las subastas de viviendas suponen un ahorro importante frente al mercado libre, por lo que el interés por esta fórmula se ha incrementado entre la ciudadanía, pero esta letrada alerta de que también tienen “el problema de que la situación posesoria no se conoce hasta que no se pone un pie en la casa”.
Y ello, porque “la autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado está libre o, por el contrario, ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino”.
También puede darse el caso, agrega, de que el inmueble provenga de un embargo hipotecario y el deudor todavía permanezca en la vivienda.
SUBASTAS JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES
La información sobre las mismas se encuentra en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), que recoge tanto las judiciales, que son voluntarias o forzosas, como las extrajudiciales, que son las realizadas por organismos como la Agencia Tributaria o los notarios.
Las únicas que no se llevan a cabo a través del portal de subastas del BOE son las de la Seguridad Social, que se realizan a través de su propio portal, siendo las pujas en sobre cerrado o de forma presencial, así como las subastas mercantiles.
Por ejemplo, próximamente en Madrid provincia habrá la apertura de 13 subastas judiciales, en Barcelona 20 y en Valencia 10, algunas de ellas compuestas por varios lotes.
“Cada subasta es distinta. Es muy importante analizar previamente la situación jurídica, administrativa y urbanística del inmueble a subastar para conocer qué carga se está ejecutando y qué riesgos puedo tener si soy adjudicatario”, destaca esta letrada.
Desde Marin & Mateo Abogados recomiendan realizar un estudio previo pormenorizado para que el cliente pueda conocer los riesgos a los que se pueda enfrentar.
“Comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”, afirma Aurrecoechea.
En función del caso y de la entidad que hay detrás de la subasta hay que actuar de una forma diferente y la toma de posesión efectiva puede dilatarse.
ECHAR AL ‘OKUPA’
Cuando en el inmueble hay ‘okupas’ y se trata de una subasta judicial, “el adjudicatario tiene un año de plazo para instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y evitar el proceso ordinario”, explica Sandra Aurrecoechea.
Sin embargo, “cuando el inmueble se ha obtenido a través de una subasta administrativa, rige el desahucio por precario, puesto que estos organismos no tienen potestad para ordenar el lanzamiento de los ‘okupas’”, expone esta jurista, y apunta que según datos del Consejo General del Poder Judicial, se tarda alrededor de un año y medio en recuperar una vivienda ocupada ilegalmente en España.
Además, esta abogada recuerda que la normativa “protege” a los ‘okupas’ en situación de umbral de exclusión, “estando suspendidos los lanzamientos hasta mayo de 2024”.
INQUILINOS
Si quien reside en la vivienda es un inquilino, todo dependerá de la fecha del contrato.
“Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 que constaran en el Registro de la Propiedad deberán respetarse según la duración pactada. En caso de no estar inscritos antes del embargo hipotecario, el contrato quedará extinguido”, informa la portavoz de Marín & Mateo Abogados.
El escenario cambia si el contrato fue suscrito después del 6 de marzo de 2019. “En este caso, el adjudicatario tendrá que respetar obligatoriamente el arrendamiento por cinco años desde la fecha del contrato de alquiler si es un particular y por siete años si es una empresa”, explica Aurrecoechea.
Esta letrada también señala que si el inquilino cumple su compromiso con la renta mensual, “la rentabilidad obtenida podría ser interesante si la subasta tuvo una finalidad inversionista, pero si se incurre en impago, comenzaría un proceso de desahucio que mínimo duraría seis meses, pero lo habitual es que supere el año”.
DEUDORES HIPOTECARIOS
Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, el primero podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por encontrarse en situación de umbral de exclusión social, en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.
El umbral de exclusión social está fijado en 3 veces el IPREM a 14 pagas, en la actualidad 8.400 euros, 25.200 euros de ingresos anuales.
Sandra Aurrecoechea, tiene “muchos clientes” que se encuentran en esta situación: siendo propietarios de la vivienda no pueden tener la posesión de la misma por encontrarse el antiguo propietario en esta situación de umbral de exclusión social”.
“En estos casos, la inversión realizada es un fracaso absoluto”, sostiene.
Según los datos del CGPJ, correspondientes al segundo trimestre de 2023, el 72,9% de los lanzamientos guardaron relación con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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