Tanto las compraventas de vivienda como las hipotecas han experimentado importantes caídas durante el final del año pasado. Foto: Europapress
Suben los precios, y bajan las compraventas: así se comportó la vivienda en el cuarto trimestre de 2023
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15/2/2024 12:25
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Actualizado: 15/2/2024 12:42
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El Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2023, analiza las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas. Se incluye también un informe de precios medios, adicional al tradicional índice Case & Shiller de precios aplicado a España.
El precio medio de la vivienda experimenta un ligero incremento respecto al trimestre anterior, con lo que se acumulan dos trimestres consecutivos de subidas. Los 1.983 €/m² del cuarto trimestre suponen un aumento del 0,5% respecto al trimestre precedente, con ligeros incrementos tanto en vivienda nueva como usada, en torno al 0,5% en ambas modalidades. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los datos de los últimos doce meses para el conjunto de España, con un comportamiento más estructural, muestran que en 2023, los 1.963 €/m² de precio medio, han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,0%. Este aumento se debe principalmente a la mayor fuerza de la vivienda nueva (3,5%), mientras que la vivienda usada registra un aumento mucho más moderado (0,2%) en sus precios.
Por CC.AA., en el cuarto trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Baleares (3.496 €/m2), seguido de Madrid (3.280 €/m2), País Vasco (2.912 €/m2) y Cataluña (2.487 €/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (866 €/m2) y Extremadura (735 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas de vivienda inscritas
Entre octubre y diciembre se inscribieron en los registros de la propiedad 129.875 compraventas de vivienda, un descenso del 7,3% sobre el trimestre anterior. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída fue del 13,5%. Con estos datos, se confirma la tendencia a la baja durante todo el ejercicio 2023.
En vivienda nueva se han registrado 23.997 compraventas (un descenso del 4,7% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 105.878 operaciones, con un descenso trimestral del 7,9%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran que en 2023 se constituyeron en España 583.042 compraventas de vivienda, descendiendo el 9,8% respecto al año precedente. Las 646.241 compraventas del cuarto trimestre de 2022 supusieron el máximo desde mediados de 2008. Sin embargo, su número se ha ido reduciendo gradualmente durante 2023.
Número de hipotecas
El número de hipotecas sobre vivienda desciende por sexto trimestre consecutivo, alcanzando las 89.917 en el cuarto trimestre del año pasado, con un descenso del 1,0% con respecto al trimestre precedente (-2,9% en el 3T 2023). El intenso crecimiento de las tasas de interés provocó caídas más acusadas en la actividad hipotecaria que en el número de transacciones de compraventa. No obstante, los datos recientes anuncian una tendencia más equilibrada en ambas modalidades.
El porcentaje trimestral de hipotecas constituidas sobre las compraventas inscritas de vivienda ha aumentado, concretamente en 4,4 p.p. durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 69,2% las hipotecas sobre las compraventas.
Compras de extranjeros
En el cuarto trimestre, la demanda extranjera de vivienda ha alcanzado el 15,1% de las compraventas, superando ampliamente los porcentajes habituales desde 2014, que se situaban por encima del 12%. Este porcentaje supone un descenso de 0,3 p.p. respecto al trimestre anterior, cuando se alcanzó el segundo mayor resultado de la serie histórica (15,4%).
Aunque este aumento es un factor relevante para mantener unas elevadas cuantías en el número de compraventas por extranjeros, es necesario considerar que se produce una reducción real, debido al menor número de compraventas en valores absolutos. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 9,8% de compraventas, seguidos por alemanes (7,3%), franceses (6,1%), belgas (5,6%), marroquíes (5,5%) y Países Bajos (5,3%).
Por Comunidades Autónomas, en once se ha reducido su peso porcentual, frente a seis que lo han incrementado. Los mayores volúmenes corresponden a Baleares (35,6%), Comunidad Valenciana (29,4%), Murcia (26,6%), Canarias (26,5%), Cataluña (15,9%) y Andalucía (15,1%).
Proporción en capitales frente al total de su provincia
En este apartado se estudian las preferencias de compra de viviendas con mayor superficie hacia zonas menos urbanizadas. Durante el cuarto trimestre del año, tomando las ocho principales capitales por número de habitantes, sólo Palma de Mallorca y Zaragoza han ganado peso relativo frente a su provincia si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, mientras que las otras seis capitales lo han perdido.
Datos del mes de diciembre
Siguiendo con la serie mensual, se incluye en este informe trimestral los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondientes al mes de diciembre del año pasado, en cuanto a compraventas e hipotecas frente al mismo periodo del año anterior. Se ralentiza el descenso de las hipotecas totales, mientras que las compraventas, que habían resistido mejor las caídas en los meses anteriores, estabilizan sus descensos en el caso de las de vivienda, en diciembre, alrededor del 15%, similar a las hipotecas. Vemos los detalles a continuación:
En diciembre, las compraventas totales inscritas disminuyeron el 12,5% respecto al mismo mes del año anterior, acumulando más de un año de descensos, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. En septiembre se produjo el mayor descenso del periodo con una caída del 20,6%. De las 81.574 operaciones inscritas en diciembre de 2022 se ha pasado a las 71.378 del pasado diciembre, una reducción de más de 10.000 operaciones. Las compraventas de vivienda caen ligeramente más, el 15,6% anual, y de las 41.983 operaciones en diciembre de 2022 se ha pasado a las 35.380 de diciembre pasado, una reducción de más de 8.500 operaciones.
Durante 2023, las hipotecas constituidas han experimentado descensos más pronunciados que las compraventas. En septiembre, ambas modalidades se acercaron con un fuerte descenso, y desde entonces se observa una ralentización de la caída en el número de hipotecas, que equipara los descensos en el mes de diciembre. En número de hipotecas totales, en diciembre del año pasado se constituyeron 38.357 operaciones, frente a las 32.053 de diciembre de 2023, lo que supone un descenso del 16,4%, con una diferencia negativa 6.300 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 28.858 operaciones de diciembre de 2022 se ha pasado a las 24.123 en diciembre pasado, con un descenso porcentual similar al de las hipotecas totales, con unas 4.700 operaciones menos.
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