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Opinión | Indefensión por la falta de una regulación de las viviendas turísticas en Madrid
Columna de opinión de Antonio Benítez Ostos, socio director y fundador de Administrativando Abogados.
11/6/2024 06:30
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Actualizado: 11/6/2024 02:25
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La demanda de los alojamientos turísticos ha aumentado de manera significativa en los últimos años en Madrid, creciendo considerablemente los usuarios que las explotan. Lo cierto es que el centro de la ciudad poco a poco se está quedando despoblado y ocupado por habitantes de corta estancia.
Frente a quienes ven en el turismo una salida económica, se sitúan quienes pretenden alquilar una vivienda, que irremediablemente se ven afectados por el incremento de los precios de alquiler, y por otro lado los propios residentes que no quieren convivir con “vecinos turistas” que van y vienen.
El Ayuntamiento, tratando de regular la situación y descentralizar las viviendas de uso turísticos, aprobó en 2019 el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje. Dicho plan que pretendía irrumpir para calmar la marea turística, regulándola, pero sin erradicarla de raíz, ha generado una oleada de procedimientos que están afectando a quienes encontraron en la actividad turística su medio de vida.
El referido plan establece medidas más rígidas y restrictivas para que las viviendas puedan ser destinadas a alojamientos turísticos, pero ¿resulta aplicable a los alojamientos que ya ejercían la actividad turística antes de su aprobación?
El Ayuntamiento de Madrid se ciñe escrupulosamente al Plan, aplicándolo sin censura dentro de sus competencias, urbanísticas. Si bien, irrumpe en escena otras competencias que quedan fuera del ámbito local, las turísticas, cuya titularidad es de la Comunidad Autónoma.
Estamos en una situación donde diferentes competencias se han regulado de forma independiente y aislada, sin que exista una integración entre las normativas.
En concreto, y en lo que a los alojamientos turísticos se refiere, las exigencias para su ejercicio han venido regulados en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Dicha normativa permitía para el ejercicio de la actividad turística la presentación de una Declaración Responsable de inicio de actividad y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, sin necesidad de licencia especial para la actividad. Es más, según la Ordenanza municipal aplicable, para la apertura de actividades económicas en la ciudad de Madrid, de 28 de febrero de 2014, solo era exigible a los establecimientos hosteleros.
El nuevo plan del Ayuntamiento, que como hemos dicho cambia de facto los requisitos para el desempeño de la actividad, comienza a exigir licencia de actividad (Licencia Turística en Madrid) y ¿Cuál ha sido la respuesta del Ayuntamiento para que el Plan pueda resultar efectivo? Aplicarlo de manera retroactiva a todas las viviendas existentes.
Así, quienes venían ejercicio desde hace años la actividad turística en el marco de la legalidad, reciben por parte de la Agencia de Actividades de Madrid (organismo perteneciente a la Administración Local) órdenes de cierre y clausura de los alojamientos y posteriores expedientes sancionadores con imposición de sanciones que van entre los 30.000 € a los 300.000 € sobre la premisa de que ejercen una actividad sin licencia preceptiva.
Pero, ¿son realmente irregulares los apartamentos turísticos que cumplen con el Decreto 79/2014, de 10 de julio?, ¿Puede defenderse que la declaración responsable es un titulo habilitante para el desempeño de la actividad sin necesidad de licencia?
Los pronunciamientos jurisprudenciales no se han hecho esperar, ya que son múltiples los titulares de viviendas turísticas que irremediablemente han recurrido las órdenes de cierre y clausura por falta de licencia. Y las conclusiones que se pueden vislumbrar hasta ahora son las siguientes:
La actividad turística se encuentra dentro del marco competencial del turismo, siendo esta una competencia propia de la Comunidad de Madrid. Si bien es el Ayuntamiento quien a través de la Agencia de Actividad inicia los expedientes sancionadores y ordena el cierre y clausura de la actividad.
Pese a los esfuerzos del Plan Especial de Hospedaje, éste no tiene régimen sancionador ni establece consecuencias en caso de incumplimiento. ¿Cuál es su naturaleza jurídica? No es una normativa sobre la que se pueda ordenar el cese de la actividad ni incoar un expediente sancionador.
Las sanciones aplicables serán en virtud de las normas urbanísticas. La norma urbanística en virtud de la cual se exige preceptiva licencia no puede afectar a expedientes ya iniciados o anteriores, que se rigen por la normativa vigente en el momento de inicio de la actividad. Dicha normativa vigente solo exigía licencia a establecimientos hoteleros, no a alojamientos o viviendas turísticas.
El sometimiento de la actividad a la normativa urbanística no implica la necesidad de licencia dentro del marco del PGOUM 97, sino el respeto a las normas sectoriales aplicables a la materia, respecto a normas de seguridad, urbanismo, sanidad, medio ambiente, propiedad horizontal… entre otras.
Los afectados por esta situación, tendrán que esperar a que el Alto Tribunal se pronuncie para acabar con esta situación de incertidumbre que permita aclarar en que situación se quedan. Mientras tanto, entendemos esencial que: i) Cumplan con los requisitos legales vigentes en el momento de iniciar la actividad. ii) No realicen ninguna modificación a las características previamente declaradas y aprobadas por la Comunidad de Madrid. iii) Impugnen todas las órdenes de cese y clausura de la actividad recibidas, así como cualquier expediente sancionador iniciado.
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