En España, el dinámico mercado inmobiliario está experimentando una notable evolución en sus tendencias, con la aparición de modalidades de uso alternativas y complementarias a las convencionales para la vivienda.
Modelos innovadores como el «co-living» y el «flex living» están ganando popularidad y se están estableciendo como alternativas habituales junto a opciones más tradicionales como los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos de temporada.
Un fenómeno que refleja una transformación en el concepto de vivienda, impulsada tanto por cambios socioculturales como por la innovación en el sector inmobiliario. Sin embargo, hasta la fecha, la legislación no se ha adaptado a esta evolución, según destacan desde el despacho Clifford Chance.
En el informe, titulado «Una Visión Práctica de las Distintas Modalidades de Contratos de Alojamiento», y firmado por el socio Carlos Portocarrero y el abogado senior Andrés Berral del área de Inmobiliario, se apunta a una creciente necesidad de clarificar las figuras contractuales adecuadas para regular diversas relaciones jurídicas en el contexto de un mercado inmobiliario que se diversifica rápidamente.
En el mismo, se profundiza en las definiciones y regulaciones aplicables a los contratos de arrendamiento de vivienda, hospedaje, arrendamiento de temporada, y arrendamiento turístico.
Destacan los desafíos legales de cada modalidad, especialmente en el cumplimiento de las normativas de habitabilidad y las regulaciones turísticas aplicables a cada comunidad autónoma.
1.- Arrendamiento de una vivienda
Tal y como establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la «Ley de Arrendamientos Urbanos«), el contrato de arrendamiento de vivienda tiene como propósito satisfacer la necesidad permanente de vivienda de un individuo. Igualmente, esta ley indica que, para que el inmueble pueda satisfacer dicha necesidad, el mismo debe tratarse de una edificación de carácter habitable.
Desde Clifford recuerdan que «El propósito de esta tipología contractual limita el ámbito de suscripción de estos contratos en aquellas situaciones en las que una persona, con o sin su familia, por motivos laborales, sociales o de cualquier otro tipo, tiene una necesidad permanente de residencia en un domicilio concreto».
De esta manera, el inmueble arrendado pasa a convertirse en el domicilio habitual de la persona arrendataria.
«Este tipo de contrato únicamente podría ser objeto de suscripción en aquellas situaciones en las que existe una intencionalidad del arrendatario de habitar indefinidamente en el inmueble arrendado o, al menos, en los márgenes temporales que determina la Ley».
2.- Contrato de hospedaje
El contrato de hospedaje tiene por objeto la prestación, por parte del titular de un establecimiento, de un servicio de alojamiento a favor de terceros con una nota de temporalidad.
El contrato de hospedaje se centra en ofrecer alojamiento temporal y puede incluir servicios adicionales como custodia de bienes, restauración, y limpieza.
Este tipo de contrato, muy utilizado en el sector turístico y formatos como «coliving» o «flex living», carece de una regulación específica en España, lo que complica su aplicación.
Recordemos que «coliving» es un concepto moderno de vivienda que combina espacios privados con áreas comunes compartidas. Se trata de una modalidad de alojamiento está diseñada para fomentar la interacción y colaboración entre los residentes, quienes a menudo son profesionales jóvenes, emprendedores, estudiantes, o nómadas digitales.
Mientras que el «flex living» es un concepto de vivienda flexible dirigida a un público que busca una solución de vivienda que se adapte a un estilo de vida dinámico, proporcionando la máxima flexibilidad en términos de duración de la estancia, configuración del espacio, y acceso a servicios.
A menudo, estos establecimientos funcionan como apartahoteles y deben cumplir normativas autonómicas específicas, incluidas las relacionadas con la preparación de alimentos.
Sin embargo, el «coliving» enfrenta desafíos adicionales, ya que no siempre cumple con los estándares habituales de vivienda o hotel, y su temporalidad es mayor que la de un hospedaje turístico pero menor que la de un arrendamiento residencial.
3.- Contrato de arrendamiento de temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de temporada como un contrato para uso distinto de vivienda, lo cual implica que no otorga las mismas protecciones que los contratos de vivienda habitual.
Este tipo de arrendamiento exige una fianza de dos mensualidades, y puede aplicarse a edificaciones que no se consideren vivienda, como las utilizadas en «coliving» o «flex living».
Sin embargo, la exigencia de fianza puede desincentivar su uso debido a la menor flexibilidad comparada con otras modalidades como los hospedajes.
Clifford Chance advierte sobre el uso fraudulento de esta modalidad contractual para arrendamientos que, en práctica, funcionan como vivienda habitual.
Precisamente, «el Gobierno de España ha manifestado la intención de restringir el uso en el mercado de esta figura contractual ya que, en la práctica, la misma podría haber sido utilizada fraudulentamente para arrendar inmuebles utilizados por los inquilinos como vivienda habitual», indican los letrados de Clifford.
El Gobierno ha anunciado su intención de aprobar un Real Decreto que requerirá justificar la causalidad para contratos de arrendamiento de corta duración y establecerá una plataforma de registro para intercambiar datos sobre estos arrendamientos, incluyendo los turísticos.
4.- Contrato de arrendamiento turístico
El artículo 5, apartado e, de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su aplicación los contratos de cesión temporal de viviendas amuebladas y equipadas que se comercialicen para uso turístico y estén sujetas a una normativa sectorial específica.
Y, en este sentido, recuerdan que «en términos generales, el Código Civil apenas impone requisitos a cumplirse respecto de los contratos de arrendamiento y deja un amplio margen de flexibilidad a las partes para regular su relación jurídica«.
«No obstante, en tanto la competencia en España en cuestiones de turismo corresponde a cada una de las Comunidades Autónomas, habría que atender igualmente a lo que se establezca en la normativa autonómica», indican.
