Cada vez es más común ver en portales inmobiliarios cómo personas desean vender su piso bajo el concepto nuda propiedad. Su precio suele ser muy inferior al del mercado, pero el «truco» está en que, hasta que el actual propietario no fallezca, el comprador no podrá disfrutar de él.
Uno de los requisitos para vender la nuda propiedad es ser mayor de 65 años.
Según explica Rosana Pérez Gurrea, abogada experta en consumo y profesora de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC), lo más frecuente es vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio, que permite seguir residiendo en el inmueble, alquilarlo o cederlo durante el resto de su vida o pactar una duración determinada del usufructo.
La venta de la nuda propiedad funciona de la misma forma que cualquier otra compraventa inmobiliaria. Debe formalizarse por escrito, firmarse ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Es importante negociar los términos del contrato con detalle antes de su firma e incluir aquellas cláusulas protectoras que ambas partes estimen.
Diferentes formas de pagar la nuda propiedad
Existen diferentes formas de pagar la nuda propiedad, explica la letrada. El primero, es el pago único. En él, el vendedor percibirá el total del importe al inicio de la operación. De modo que en la fecha de extinción del usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o a sus descendientes.
Por otro lado está la renta vitalicia, algo relativamente común de ver en anuncios de portales inmobiliarios. En este caso, el vendedor transmitirá la nuda propiedad a cambio de un importe mensual que dependerá del valor de la vivienda y de la esperanza de vida teórica.
«Cuanto mayor sea y más valga la vivienda, más mensualidad se puede percibir. Es aconsejable que en este supuesto se incluya una condición resolutoria para los casos de impago, de forma que el usufructuario pueda recuperar el pleno dominio del bien», detalla Pérez Gurrea.
Por último, está la renta temporal. Esta alternativa permite al vendedor mantener el derecho de usufructo a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado. Permite recibir más importe que la anterior, pero durante menos tiempo.
Quien vive en la casa, está obligado a cuidarla
Otra de las preguntas que surgen a la hora de comprar una casa en nuda propiedad es: ¿qué pasa si, cuando me entregan la vivienda, ha sido descuidada? Pues bien, la abogada señala que el usufructuario que vive en la casa está obligado a cuidar de ella.
«Una obligación obvia, pero expresamente contemplada en el Código Civil, es que el usufructuario cuide lo dado en usufructo como un buen padre de familia”. Ya que, de lo contrario, será responsable de ello.
También tendrá la obligación de llevar a cabo las reparaciones ordinarias que necesite la vivienda para su conservación. Pero las reparaciones extraordinarias corren a cargo del nudo propietario.
Por otro lado, también hay que saber que, mientras los vendedores vivan en el domicilio, pueden alquilar el inmueble sin necesidad de la autorización del propietario al tener el uso disfrute exclusivo de la casa. «No obstante es necesario saber que el contrato de alquiler se extingue con el fallecimiento del usufructuario, aunque la duración del contrato sea superior», matiza.
Motivos de anulación del contrato
Asimismo, otro aspecto a tener en cuenta es que si la otra parte no cumple con las condiciones estipuladas en el contrato, se puede anular o revocar. Los motivos más habituales, detalla la letrada, es por haber descubierto vicios ocultos tras haber firmado el contrato.
Daños que no habían sido comunicados y que influyen en el valor o en la habitabilidad de la vivienda.
El deseo de anular el contrato debe notificarse por escrito y aportar pruebas legales. Por lo que hay que guardar son todas las comunicaciones, acuerdos y documentos relacionados con la anulación como prueba documental.
De modo que Pérez Gurrea aconseja incluir una cláusula en el contrato en la que se haga constar que en caso de que existan vicios ocultos, independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de ellos, el comprador se reserva el derecho de optar entre el desistimiento del contrato o una rebaja de la casa.
«En el supuesto en que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor conoce los defectos del bien, se faculta al comprador para solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado».
