Esta operación está liderada por Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN), sociedad participada en un 75,54 % por el BBVA, cuyo CEO es Carlos Torres Vila. Se enfrenta a la resistencia de los dueños originales de los terrenos, los reversionistas, representados por el empresario Trinitario Casanova, a la derecha.
Operación Chamartín: un contencioso de tres décadas con un desenlace incierto
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24/12/2024 00:45
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Actualizado: 25/12/2024 09:14
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La Operación Chamartín, rebautizada como Madrid Nuevo Norte, es el mayor proyecto urbanístico de España, pero también uno de los más controvertidos. Este plan de transformación urbana, que lleva más de 30 años en desarrollo, ha superado crisis económicas, reveses judiciales y conflictos entre antiguos propietarios y empresas promotoras.
Aunque recientemente se cerró la venta de los terrenos implicados por 1.250 millones de euros a Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN), sociedad formada por BBVA, cuyo CEO es Carlos Torres Vila –entidad que tiene una participación accionarial del 75,54 %–, Merlin Properties, con un 14,46 %, y Grupo San José, con un 10 %, la operación sigue enfrentándose a una intensa batalla legal liderada por Trinitario Casanova, quien ha elevado el conflicto al Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM).
LA VENTA DE LOS TERRENOS
Las venta tuvo lugar el 21 de diciembre pasado, marcando un punto de inflexión en dicha operación.
Adif y Adif Alta Velocidad, empresas públicas encargadas de la gestión de infraestructuras ferroviarias, junto con Renfe, formalizaron la venta de más de 2 millones de metros cuadrados de terrenos a CreaMNN, cuyo presidente del Consejo de Administración es Álvaro Aresti Aldasoro, alto ejecutivo del BBVA durante 33 años, hasta que fue nombrado para esta responsabilidad hace 5 años y 5 meses.
Este acuerdo, valorado en 1.250 millones de euros, incluyó un pago inicial de 210 millones y el compromiso de los compradores de liquidar el resto en los próximos 20 años, con los terrenos como única garantía de pago.
Según las previsiones, esta operación permitirá la construcción de 10.500 viviendas (2.100 de ellas de protección oficial), así como espacios para oficinas y desarrollo terciario.
La inversión total del proyecto se estima en 12.000 millones de euros, lo que convertiría esta transformación del norte de Madrid en una referencia europea.
Sin embargo, esta venta no ha resuelto las tensiones legales ni ha puesto fin a las reclamaciones de los antiguos propietarios de los terrenos, conocidos como reversionistas.
EL CONFLICTO CON LOS REVERSIONISTAS Y LA OFENSIVA DE TRINITARIO CASANOVA
Desde su concepción en 1994, uno de los mayores escollos del proyecto ha sido el derecho de reversión que reclaman 1.200 propietarios originales expropiados para la construcción de la estación de Chamartín.
Este derecho, amparado por la normativa vigente en el momento de la expropiación, permite a los propietarios recuperar sus terrenos si estos cambian de uso y son desafectados.
En este contexto, la reforma legislativa de 1999 añadió una capa de complejidad. La nueva normativa estableció limitaciones al derecho de reversión, pero los reversionistas habían presentado sus reclamaciones apenas diez días antes de que la ley entrara en vigor.
Este detalle es crucial, ya que, según sus abogados, sus derechos no están sujetos a la reforma de 1999, y el Estado sigue obligado a ofrecerles los terrenos o indemnizarlos conforme a la normativa anterior.
A lo largo de los años, la Abogacía del Estado ha emitido informes contradictorios sobre la existencia de este derecho.
Mientras que un dictamen de 2001 reconocía su validez, otro informe de 2002 lo negaba. Sin embargo, este último ha sido objeto de controversia, ya que no ha sido presentado en sede judicial y, según la propia Abogacía, no consta en sus archivos.
Trinitario Casanova, empresario y presidente del Grupo Baraka, ha dado un giro al conflicto al adquirir derechos de reversión de 1.200 reversionistas, agrupados en la asociación «No Abuso».
Casanova, quien ya tiene experiencia en operaciones urbanísticas complejas, ha denunciado la venta de los terrenos ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, argumentando que la transacción vulnera el derecho de reversión de los antiguos propietarios y que se basa en un informe inexistente de 2002.
Una reversión que tiene un antecedente, según Casanova. Y fue el acuerdo con la Compañía de Jesús de los 70.000 metros cuadrados que les fueron expropiados en su momento junto a los 1.200 reversionistas.
En abril de 2024, el TSJM adoptó una medida cautelar solicitada por Casanova para registrar preventivamente el recurso contencioso-administrativo en el Registro de la Propiedad, advirtiendo a posibles compradores de que los terrenos están sujetos a litigios que podrían anular el contrato de compraventa.
EL NÚCLEO DEL CONTENCIOSO
El núcleo del contencioso radica en si la desafectación de los terrenos activa el derecho de reversión de los antiguos propietarios.
Según Casanova y sus abogados, el cambio de uso de ferroviario a urbanístico cumple con los requisitos legales para que los terrenos sean ofrecidos a los antiguos propietarios o, en su defecto, indemnizados con un justiprecio.
Por su parte, Crea Madrid Nuevo Norte y Adif sostienen que este derecho fue invalidado por la sentencia del Tribunal Supremo en 2012, que concluyó que «no procede la reversión al no acreditarse la desafectación tácita de los terrenos».
Este argumento ha sido la base para las decisiones administrativas que culminaron en la reciente venta de los terrenos.
El caso también plantea interrogantes sobre la transparencia y la gestión de recursos públicos.
La conversión de la operación de concesión administrativa a compraventa en 2018, sin un proceso público ni consultas abiertas, ha sido criticada por asociaciones ciudadanas y expertos legales.
Además, el hecho de que los compradores sólo hayan ofrecido como garantía los propios terrenos ha suscitado dudas sobre la seguridad jurídica del proyecto.
MADRID NUEVO NORTE, EN LA ENCRUCIJADA
Si las disputas legales no bloquean el desarrollo del proyecto, Crea Madrid Nuevo Norte promete transformar la capital.
Con una superficie de 2,3 millones de metros cuadrados, el plan incluye áreas residenciales, zonas verdes, ejes comerciales y una ampliación significativa de la red de transporte público.
No obstante, la incertidumbre jurídica podría desalentar a inversores y compradores. La medida cautelar del TSJM obliga a notificar a cualquier potencial comprador de terrenos o viviendas que existen litigios en curso.
Esto podría afectar la viabilidad económica del proyecto y prolongar la incertidumbre para las partes implicadas.
La Operación Chamartín se encuentra en una encrucijada. La reciente venta de los terrenos por 1.250 millones de euros y el inicio de las obras urbanísticas no han cerrado un conflicto legal que sigue vivo en los tribunales.
Trinitario Casanova y los reversionistas han prometido continuar su lucha, argumentando que la operación vulnera derechos legítimos y se basa en irregularidades administrativas.
Mientras tanto, Crea Madrid Nuevo Norte avanza como el mayor proyecto urbanístico de España, con el potencial de redefinir el norte de Madrid.
Sin embargo, su éxito dependerá de la capacidad de las partes para resolver los conflictos legales y de la voluntad de las instituciones para garantizar un proceso transparente y equitativo.
La Operación Chamartín es, en última instancia, un caso emblemático de las tensiones entre desarrollo urbano, derechos históricos y gestión pública. Su desenlace tendrá implicaciones no sólo para Madrid, sino para el modelo de gestión urbanística en España.
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