El Tribunal Supremo aclara que los inquilinos no pueden ejercer el derecho de retracto en ventas de viviendas realizadas en bloque, incluso si incluyen inmuebles del mismo edificio. Foto: Confilegal.
El Supremo cierra la puerta al derecho de compra de inquilinos cuando las viviendas se venden en bloque
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25/4/2025 05:39
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Actualizado: 25/4/2025 01:05
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El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado el derecho de los arrendatarios de una serie de viviendas protegidas en Madrid a ejercer el derecho de retracto en una venta de propiedades realizada en bloque.
La sentencia número 592/2025, dictada el 21 de abril de 2025, limita el alcance de este derecho, aclarando que no se aplica cuando las viviendas se venden junto con otras propiedades de diferentes edificios, incluso si los pisos vendidos son del mismo inmueble.
La resolución afecta a un grupo de arrendatarios de viviendas de protección pública en Madrid, que habían demandado a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. para ejercer el derecho de retracto.
Este derecho les habría permitido comprar sus viviendas al mismo precio que la empresa compradora, tal y como establece el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
Sin embargo, el Pleno de la Sala, formado por los magistrados Ignacio Sancho Gargallo, presidente; Rafael Sarazá Jimena; Pedro José Vela Torres; María Ángeles Parra Lucán; José Luis Seoane Spiegelberg; Antonio García Martínez; y Manuel Almenar Belenguer, ha sentenciado que el ejercicio de este derecho está excluido en casos como el de esta venta en bloque, que incluye múltiples viviendas de diferentes edificios.
¿Qué ha dicho exactamente el Supremo?
Que cuando se venden todas las viviendas que el arrendador tiene en un edificio, aunque la operación incluya otras promociones o inmuebles, no hay derecho de retracto.
El motivo: así lo establece el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los derechos de adquisición preferente para los inquilinos en caso de venta de la vivienda arrendada.
Según el Tribunal, esta venta “en bloque” cumple uno de los supuestos que excluyen expresamente el derecho del inquilino a comprar su piso.
La disputa comenzó cuando la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) vendió un total de 1.860 viviendas, junto con trasteros y garajes, a Fidere Vivienda, una sociedad vinculada a fondos de inversión.
Estos inmuebles formaban parte de varias promociones inmobiliarias de Madrid, en las que los demandantes eran inquilinos. Los arrendatarios argumentaron que debían tener la opción de adquirir sus viviendas, tal como lo establece el artículo 25.7 de la LAU, que concede a los inquilinos un derecho preferente de compra en caso de venta.
Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia de Madrid desestimó la demanda de los inquilinos, al considerar que la venta de todas las viviendas en bloque no se ajustaba al supuesto de retracto previsto en la ley.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid, en su fallo de noviembre de 2021, revocó la decisión, estimando que la venta no cumplía con los requisitos del artículo 25.7, ya que no se trataba de una venta conjunta de todas las viviendas de un solo inmueble, sino de una venta de propiedades de distintos edificios, con precios individualizados.
El Tribunal Supremo, al resolver el recurso interpuesto por Fidere Vivienda, ha resuelto que la venta en bloque no otorga a los arrendatarios el derecho de retracto, a pesar de que las viviendas se vendieran a un único comprador.
Según el Supremo, para que proceda este derecho, es necesario que el vendedor ceda todas las fincas o unidades inmobiliarias de un mismo edificio, o bien que se venda la totalidad de los pisos y locales de un inmueble por distintos propietarios a un solo comprador.
En el caso de la venta realizada por Fidere, no se daba ninguna de estas circunstancias, ya que el objeto de la venta abarcaba propiedades de varios edificios.
¿Qué fundamentos legales y jurisprudenciales respalda el fallo?
El Tribunal Supremo se ha apoyado en la interpretación restrictiva del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que establece que “no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”.
El artículo limita el ejercicio del derecho de retracto a casos en los que se venda un inmueble completo o el total de las unidades de un edificio.
La doctrina jurisprudencial citada por el Supremo incluye varias sentencias previas que han interpretado este artículo de forma restrictiva. En particular, hace referencia a la sentencia 1107/2001 de 27 de noviembre de 2001, que interpretó de manera estricta la aplicación del artículo 25.7 LAU, estableciendo que la venta en bloque no otorga el derecho de retracto, por una parte.
Por otra, también refiere las sentencias 450/2012 de 11 de julio de 2012, que también reafirmó la exclusión del derecho de retracto en situaciones de venta en conjunto de viviendas de diferentes edificios, y la 505/2020 de 5 de octubre de 2020, que consolidó la línea jurisprudencial restrictiva respecto a las ventas en bloque y su impacto en los derechos de los arrendatarios.
El Tribunal Supremo ha considerado que la venta conjunta de un bloque de viviendas de diferentes edificios, aunque se individualicen los precios, no entra dentro de las excepciones que permitirían el ejercicio del derecho de retracto.
Es decir, la ley solo autoriza este derecho cuando se vende el inmueble como un todo, no cuando se venden propiedades de diferentes edificaciones bajo una misma operación.
¿Qué implica esta sentencia?
La sentencia confirma la interpretación de la ley y establece un precedente para futuras disputas sobre el derecho de retracto. Limita significativamente el alcance de este derecho cuando las propiedades arrendadas forman parte de una venta más amplia que afecta a varios inmuebles.
Este fallo proporciona seguridad jurídica a los grandes inversores y a las empresas que gestionan grandes patrimonios inmobiliarios, ya que refuerza la validez de las ventas en bloque de propiedades.
Por otro lado, los inquilinos pierden una importante vía de acceso a la propiedad de las viviendas que ocupan, especialmente cuando se trata de viviendas de protección pública, que es el caso de este litigio.
La sentencia ha reavivado el debate sobre el derecho de los arrendatarios frente a las grandes operaciones inmobiliarias, y cómo la legislación actual favorece a los propietarios frente a los inquilinos.
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