La magistrada de Adscripción Territorial del Juzgado de Primera Instancia 4 de Cartagena, Murcia, Carmen Martín Sobrao, ha dictado un auto que refuerza los derechos de los arrendatarios frente a los procesos de ejecución hipotecaria.
En una resolución fechada el 9 de julio pasado, declara que dos inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda subastada hasta noviembre de 2028, pese a las objeciones de la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) adjudicataria del inmueble.
La SAREB fue creada en 2012 para gestionar los activos inmobiliarios tóxicos de la banca española tras la crisis financiera de 2008
La clave para entender este desenlace se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ampara a quienes contrataron de buena fe con una sociedad mercantil.
¿Fraude o buena fe?
El origen del caso se remonta a 2019, cuando la SAREB inició la ejecución hipotecaria de un inmueble en Cartagena perteneciente a Construcciones Overlay S.L. y Source Business S.L.
En 2021, Source Business firmó un contrato de arrendamiento con dos particulares, SSP y MJOR, que desde entonces ocuparon la vivienda y pagaron rentas, suministros e incluso obras de reparación.
Cuando el inmueble fue adjudicado a la SAREB en febrero de 2025, la entidad exigió el desalojo inmediato. Argumentaba que el contrato era fraudulento: había sido firmado después de iniciada la ejecución (2019), no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, y había sido otorgado por Source Business cuando la titular registral era Construcciones Overlay.
Desde el punto de vista de la SAREB, no podía aplicarse la protección de la LAU porque se trataba de un contrato simulado para bloquear el desalojo.
Los arrendatarios, en cambio, defendieron la validez del contrato. Aportaron facturas de agua, luz y telecomunicaciones a su nombre, comunicaciones con la arrendadora sobre el mal estado de la vivienda, así como transferencias judiciales relacionadas con pleitos previos.
Además, los dos inquilinos, representados por Jaime de Rivera Lamo de Espinosa, socio del despacho Lawyou, invocaron el artículo 13 de la LAU, que otorga a los arrendatarios un derecho de permanencia de 7 años cuando el arrendador es persona jurídica (es decir, si el casero es una empresa, como en el caso de la SAREB) incluso si el inmueble se ve afectado por una ejecución hipotecaria.
La resolución: el peso del artículo 13 LAU
La magistrada recordó que el Tribunal Constitucional ya había resuelto en su sentencia 158/1997 que corresponde al juez valorar cada caso concreto para decidir si la situación posesoria debe subsistir, dejando a salvo las acciones posteriores.
Analizó después el artículo 13 de la LAU (en la redacción vigente en 2021), que establece que si el arrendador es persona jurídica, el contrato subsiste hasta siete años aunque el inmueble se pierda por ejecución hipotecaria y no es necesario que el contrato esté inscrito en el Registro para gozar de esa protección.
También protege al arrendatario que contrata de buena fe con quien aparenta ser propietario por un estado de cosas imputable al verdadero titular registral.
Aplicando esta norma, la magistrada entendió que los arrendatarios contrataron de buena fe con Source Business, sociedad que parecía legitimada para arrendar por un previo contrato de cesión de uso con Overlay.
Además, destacó que la SAREB conocía la situación posesoria desde el propio decreto de adjudicación.
El argumento de fraude no prosperó: no había indicios de connivencia entre los inquilinos y las sociedades ejecutadas.
Por tanto, la magistrada declaró aplicable el artículo 13.3 de la LAU y reconoció el derecho de SSP y MJOR a continuar en la vivienda hasta el 20 de noviembre de 2028.
La resolución, además, es firme y definitiva. No cabe recurso alguno.
El auto limita el alcance de la SAREB y de cualquier adjudicatario en ejecuciones hipotecarias. No basta con sospechar de contratos posteriores al inicio del procedimiento: si los inquilinos actuaron de buena fe y el arrendador era una sociedad mercantil, la ley los ampara.
En términos sociales, la resolución refuerza la estabilidad de los inquilinos en un contexto de vivienda tensionada y pone un freno a la expulsión automática de arrendatarios cuando un banco o un fondo adquiere un inmueble. Jurídicamente, consolida la doctrina constitucional y clarifica la aplicación del artículo 13 de la LAU: la inscripción en el Registro ya no es exigible para la protección de siete años.
El abogado de los dos arrendatario, Rivera Lamo de Espinosa, visiblemente satisfecho, explica que «la Justicia ha amparado a los arrendatarios de un inmueble aunque la vivienda se haya adjudicado a otras personas en un procedimiento de ejecución hipotecaria anterior, gracias a que ha prevalecido la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos; este tipo de resoluciones ponen en riesgo la gestión que debe afrontar la SAREB sobre las viviendas que forman parte de su inmenso parque inmobiliario».
