La crisis financiera que comenzó en el año 2007 y la inmobiliaria que la siguió, puso de manifiesto la urgente necesidad de reforzar la protección de los deudores hipotecarios, es decir, de aquellos que garantizan la devolución del préstamo recibido constituyendo a favor del acreedor un derecho real de hipoteca que permite a éste, en caso de impago, seguir una ejecución rápida y ágil sobre la vivienda hipotecada y así, recuperar el dinero prestado y sus intereses.
Para ello, se introdujeron prácticas de crédito responsable, imponiendo exámenes rigurosos de solvencia, reforzando la transparencia formal y material en la contratación del préstamo y su formalización en escritura pública, limitando la posibilidad de vencimiento anticipado, y ampliando las posibilidades de oposición del deudor en la ejecución judicial o extrajudicial por impago.
Sin embargo, las imprescindibles reformas llevadas a cabo no han llegado a un extenso y creciente mercado de crédito extrabancario que se desarrolla entre prestamistas profesionales y consumidores que, o bien tienen cerrado el acceso al crédito bancario por haber incurrido en impagos, o bien no pueden acreditar solvencia, o bien necesitan una agilidad rapidez que la tramitación bancaria no tiene.
Y es en tal mercado en el que florece la opción de compra como garantía de pago: el prestamista profesional exige al deudor que constituya sobre su vivienda un derecho de opción de compra que el acreedor podrá ejercitar incluso de forma unilateral en caso de falta de pago, adquiriendo así la propiedad de la vivienda dada en garantía.
Y ello, a cambio de un precio pactado en el momento de entregar el préstamo y del que podrá descontar todo lo que le deba el deudor, tanto lo efectivamente entregado como las cantidades pagadas a intermediarios, intereses y comisiones.
Pues bien, el riesgo incorporado a tales operaciones, para el particular que decide firmarlas, es obvio: recibe un préstamo cuyas condiciones financieras no están sujetas a exigencia alguna de equilibrio o transparencia, entregado por un prestamista no está incorporado a ningún registro administrativo de control que, en caso de impago, puede quedarse con su vivienda sin necesidad de seguir un procedimiento reglado de ejecución, mediante el pago de un precio no sujeto a tasación previa alguna, y del que puede descontar una deuda cuya realidad no ha sido determinada a través de un sistema objetivo.
CAMPO ABONADO PARA ESTAFAS
Riesgo que se ve incrementado por el hecho de que, de forma muy frecuente, tales operaciones financieras con garantía inmobiliaria aparecen disimuladas o escondidas tras un clausulado en el que se pretende hacer creer que solo existe, entre las partes, una voluntad de comprar y vender, sin trasfondo alguno de préstamo o financiación al vendedor, y ello con la finalidad de eludir la aplicación de los rigurosos controles a que están sujetos los contratos de crédito inmobiliario, tanto con carácter previo a la autorización de la escritura, como en su redacción y otorgamiento, como en la ejecución judicial o extrajudicial de la garantía.
Tal escenario es campo abonado para la aparición de posibles estafas, en las que el llamado prestamista engaña al deudor,-generalmente personas insolventes, de edad avanzada o con necesidades de apoyo a su capacidad- y le hace pensar que solo se obliga a la devolución de un préstamo y de sus intereses, cuando en realidad le está haciendo consentir de forma anticipada la venta de su vivienda por un precio irrisorio, que muy probablemente no llegará a recibir.
Y así, un día, ese deudor recibe una orden judicial de lanzamiento de lo que creía que era su vivienda habitual. De ello, hemos tenido recientes noticias en prensa.
Es por ello que urge una actuación de refuerzo de la protección de la parte más débil que debe desarrollarse en tres ámbitos. En primer lugar, es necesaria una actuación legislativa de incorporación de las operaciones de crédito con garantía de opción de compra al ámbito de aplicación de las normas que protegen a los deudores hipotecarios.
En segundo lugar, debe reforzarse la exigencia, a quienes en ejercicio de la función notarial y en presencia de prestamista y deudor han de autorizar las escrituras en que se formalizan tales operaciones, de un máximo rigor y responsabilidad en su competencia de identificación de la verdadera voluntad de las partes, de evaluación de su capacidad y libre voluntad, y de adecuación del contrato otorgado a los requisitos que la ley establece para su validez y eficacia.
Y finalmente, se hace preciso reforzar la posibilidad de que el acceso al Registro de la Propiedad de tales garantías sea denegado si de la redacción de las cláusulas de la escritura resulta que, más allá de las palabras utilizadas, se está pactando una traba o carga inmobiliaria sobre la vivienda del deudor sin las garantías de equilibrio, trasparencia y protección del deudor que impone la ley.
