La Ley 57/1968 —hoy Ley 20/2015— nació con una finalidad clara y decididamente tuitiva: proteger al comprador de vivienda sobre plano, la parte más débil de la relación, garantizando la devolución de las cantidades anticipadas si la promoción no llegaba a buen fin.
Durante años, ese objetivo se sostuvo sobre un esquema sencillo pero eficaz, basado en dos obligaciones legales indisociables: la del promotor, de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, y la del banco depositario, configurado por el legislador como garante del sistema, con un deber propio y autónomo de vigilancia sobre los fondos ingresados en cuentas vinculadas a promociones inmobiliarias.
Sin embargo, lo que estamos observando hoy, en asuntos reales, actuales y aún no resueltos, es profundamente preocupante: sin derogar formalmente la ley, determinadas interpretaciones jurisprudenciales han permitido su neutralización práctica.
De la interpretación tuitiva al formalismo restrictivo
En una primera etapa, la jurisprudencia del Tribunal Supremo interpretó la Ley 57/1968 conforme a su espíritu protector.
e afirmó que la responsabilidad del banco depositario no dependía de formalismos, sino del conocimiento —real o debido— de que en determinadas cuentas se estaban ingresando cantidades procedentes de compradores sobre plano.
El deber bancario se configuró como un deber activo de supervisión, no meramente pasivo.
Ese planteamiento era coherente con la naturaleza de la norma: una ley de orden público económico, diseñada para operar de forma automática, sin trasladar al comprador cargas técnicas o probatorias impropias de su posición.
No obstante, esa línea se fue erosionando con el tiempo mediante la introducción de supuestas “excepciones” que, lejos de ser marginales, han tenido un efecto estructuralmente desprotector.
El problema de los pagos canalizados a través de terceros
Uno de los puntos más críticos de esa evolución jurisprudencial ha sido la aceptación, en determinados pronunciamientos, del argumento según el cual el banco depositario puede eludir su responsabilidad cuando los pagos no llegan directamente del comprador, sino canalizados a través de abogados, intermediarios u otros terceros.
El razonamiento es conocido: al no identificar nominalmente al comprador en el ingreso, o al no constar de forma explícita el destino del pago, el banco afirma no poder conocer la naturaleza de los fondos y, por tanto, no activar su deber de exigir garantías al promotor.
Esto a pesar de que la cuente esté a nombre de un promotor inmobiliario y se estén recibiendo en ella cientos de miles de euros.
Lo que a primera vista puede parecer un matiz técnico es, en realidad, una grieta estructural en el sistema de protección. Si el deber legal del banco puede neutralizarse mediante la simple “despersonalización” del pago, la protección deja de depender de la ley y pasa a depender de la arquitectura financiera de la operación.
Cuando la estructura del pago sustituye al cumplimiento de la ley
Desde la apertura de esa grieta, el patrón está siendo usado por promotores y bancos:
• pagos canalizados a través de terceros;
• conceptos de transferencia deliberadamente vagos;
• trazabilidad debilitada;
• avales o pólizas “pendientes” o nunca emitidos;
• y compradores que descubren la realidad cuando la promoción fracasa.
El resultado es un vaciamiento práctico de la Ley 57/1968. La norma sigue existiendo, pero su efectividad se diluye cuando las operaciones se estructuran para generar opacidad.
Promotores —y en ocasiones entidades financieras— han aprendido que la ingeniería del pago puede neutralizar una norma imperativa que pesa obre ellos legal y financieramente.
Esto no es un problema individual. Es un problema sistémico que afecta directamente a la seguridad jurídica del mercado inmobiliario español.
Una ley tuitiva interpretada contra su propia naturaleza
Este escenario es particularmente grave desde el punto de vista dogmático. Las normas de orden público y carácter tuitivo deben interpretarse, por definición, conforme a un criterio antiformalista, priorizando su finalidad protectora frente a lecturas restrictivas.
Sin embargo, la exigencia de requisitos formales no previstos expresamente en la ley —literalidad del concepto bancario, identificación nominal del comprador en el ingreso, exclusión de pagos a través de terceros— introduce un formalismo incompatible con ese principio.
Cuando la efectividad de una norma protectora depende más de cómo se redacta un concepto de transferencia que del hecho objetivo de que se estén ingresando cantidades para una promoción sobre plano, el sistema deja de proteger al débil y pasa a proteger al más sofisticado.
El desplazamiento de la carga hacia el abogado del comprador
Esta deriva formalista ha tenido, además, un efecto colateral relevante: traslada al abogado del comprador una carga que la ley no le asigna.
Hoy, el letrado que asesora en una compraventa sobre plano no puede limitarse a conocer la Ley: debe conocer en profundidad una jurisprudencia cambiante y anticipar qué requisitos formales y probatorios pueden condicionar, a posteriori, la efectividad de la protección legal: cómo se estructuran los pagos, qué trazabilidad se exige, qué riesgos comporta la intervención de terceros.
Paradójicamente, esto genera una situación difícilmente aceptable desde la lógica de una norma tuitiva: puede suceder que el abogado haya realizado una «due diligence» conforme a la ley, haya advertido de los riesgos y haya actuado con diligencia razonable, y aun así el comprador quede desprotegido por exigencias jurisprudenciales no explicitadas normativamente.
En ese escenario, la responsabilidad profesional del abogado puede quedar excluida —porque su actuación se ajustó a la ley— mientras que el comprador queda sin tutela efectiva.
Conclusión: un problema que trasciende al caso concreto
La Ley 57/1968 no ha sido derogada. Pero ciertas interpretaciones han permitido burlar su finalidad, dejando hoy a compradores reales sin una vía efectiva de protección.
Esto no solo traiciona el espíritu de la norma. Desacredita el sistema de inversión inmobiliaria español. En un mercado que depende de la confianza, permitir que la protección legal dependa de formalismos no exigidos por la ley es un riesgo que no puede ignorarse.
La cuestión ya no es si la ley existe, sino si sigue cumpliendo la función para la que fue creada.
María Luisa de Castro (ICACádiz nº 2745) es abogada y fundadora de CostaLuz Lawyers. Con práctica centrada en protección del comprador sobre plano (Ley 57/1968) y extranjería, colabora con medios y entidades jurídicas como Confilegal, Legal Today y el CGAE, asesorando a clientes internacionales desde 2006.
