El mercado inmobiliario español cerró 2025 con cifras que confirman un cambio estructural del ciclo: más actividad, precios en máximos históricos y un repunte sostenido del crédito hipotecario.
Así lo refleja la Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre presentada por el Colegio de Registradores este jueves, donde el último trimestre dejó 178.270 operaciones de compraventa de vivienda, ascendiendo el precio medio de la vivienda un 2,2%, el segundo mayor registro desde el tercer trimestre de 2007.
Con un crecimiento interanual del 10,7%, que eleva el volumen anual por encima en 705.357 compraventas de viviendas en el pasado año. Estos datos han alarmado a los Registradores, quienes advierten que esta situación «no es sostenible indefinidamente».
Según el Colegio de Registradores, verifican que en 2025 el precio medio de la vivienda se ha elevado un 9,5%, alcanzando 2.354 €/m², un máximo histórico que hasta ahora se situaba en los inicios 2008, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria.
La actividad en el sector inmobiliario, de récord y un índice que supera ampliamente la burbuja de 2007
La vivienda usada alcanza el máximo de toda su serie histórica en el último trimestre del año: 141.450 compraventas. En términos anuales, se han realizado 556.091 operaciones en todo 2025, cifras no vistas desde el año 2006.
El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) marca un nuevo máximo histórico tras crecer un 2,6% trimestral y situarse un 29,3% por encima de los niveles máximos de 2007.
En vivienda nueva se han alcanzado 149.266 compraventas, con un incremento anual del 13,3%. En todas las comunidades autónomas se producen incrementos interanuales, con un dinamismo especialmente marcado en la Región de Murcia, Extremadura y Castilla y León, donde las tasas de crecimiento escalan hasta el entorno del 18%.
La presión de la demanda se resiente en los bolsillos de los españoles. Pues, según estos datos, el precio medio del metro cuadrado asciende por encima de los 4.000 € en comunidades como Madrid (4.241 €/m²) y las Islas Baleares (4.101 €/m²), seguidas de País Vasco (3.489 €/m²) y Cataluña (2.779 €/m²), mientras que Extremadura y Castilla-La Mancha apenas llegan a los mil.
Lo mismo ocurre por provincias: Madrid y Baleares están por encima de 4.000 euros, por detrás Guipúzcoa, Málaga y Barcelona, que están en los 3.500 € de precio medio. Muy lejos de Ciudad Real, Jaén o Cuenca.
Las capitales más caras son San Sebastián (6.107 €/m²), Madrid (5.283 €/m²) y Barcelona (4.800 €/m²).
Repunte del crédito: más hipotecas y mayor endeudamiento por metro cuadrado
El cuarto trimestre cerró con 132.385 hipotecas sobre vivienda, un 7,2% más que el trimestre anterior. De etas operaciones, el 74,3% de las viviendas que se compraron se hicieron con financiación hipotecaria y el 25,1% sin la ayuda de la financiación hipotecaria, es decir, pagaron el precio integró al realizar la operación.
Paralelamente, el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado encadena su undécimo aumento trimestral consecutivo y alcanza los 1.763 €/m², con un crecimiento interanual del 13,9%. En 2025 el importe medio se sitúa en 1.691 €/m². Madrid, Baleares, País Vasco y Cataluña registran los niveles más elevados, mientras que Extremadura y Castilla-La Mancha son las únicas comunidades por debajo de los 1.000 €/m².
En cuanto a la constitución de hipotecas, en el conjunto del año se contabilizaron en España 498.500 hipotecas. Eso supone un 14% más que el año anterior.
Del total de compraventas de 2025, el 69% de ellas se eligió la hipoteca como financiación, lo que supone que un 31% de las compras, aproximadamente unas 150.000 viviendas, no necesitaron financiación hipotecaria para realizar la operación.
El comprador extranjero mantiene peso, con Baleares y la Comunitat Valenciana a la cabeza
En cuanto a las compraventas realizados por extranjeros, este dato se mantiene establece. Y en el último trimestre de 2025 sus transacciones representan un 13,5%, algo más de 24.200 operaciones, porcentaje que se eleva al 13,8% en el conjunto del año.
El 58% de estas compraventas extranjeros se realizan a ciudadanos de la Unión Europea y un 18% más se realizan a ciudadanos europeos, aunque no pertenecientes a la Unión Europea, destacando el Reino Unido, que son los extranjeros que más viviendas compran en España, aproximadamente el 8%.
Las Islas Balears lidera la proporción de compradores extranjeros (31,47%), seguida de la Comunitat Valenciana (27,17%), Canarias (23,12%) y la Región de Murcia (20,74%).
