Verónica Badillo, abogada especializada en protección jurídica y mercado inmobiliario, vinculada a la compañía aseguradora legal onLygal –perteneciente al grupo Mutua Propietarios–, analiza uno de los momentos más complejos que atraviesa el mercado inmobiliario español en la última década.
La presión regulatoria, los continuos cambios legislativos y el aumento de la litigiosidad están alimentando una creciente sensación de inseguridad jurídica entre los propietarios.
Según datos de onLygal, más del 60 % de los propietarios reconoce sentirse inseguro ante los cambios normativos en materia de vivienda, una percepción que, como explica Badillo, está transformando profundamente la forma de alquilar y de invertir en el mercado inmobiliario.
En este contexto, el modelo tradicional de arrendamiento está dando paso a fórmulas más flexibles —alquiler de temporada, turístico o por habitaciones— mientras muchos propietarios optan por retirar viviendas del mercado o destinarlas a la venta.
En esta entrevista con Confilegal, Badillo aborda las causas de esta transformación del sector, sus efectos sobre la oferta de alquiler y el papel que puede desempeñar la protección jurídica para devolver confianza a los propietarios.
Según vuestros datos, más del 60% de los propietarios percibe inseguridad jurídica ante los cambios legislativos en vivienda.¿Cuáles son las reformas recientes que más incertidumbre están generando entre los propietarios?
Efectivamente, en los últimos dos o tres años se ha producido una intensa actividad legislativa en materia de vivienda que ha generado una notable sensación de inseguridad jurídica entre los propietarios.
Uno de los principales hitos ha sido la Ley de Vivienda, que introdujo, entre otras cuestiones, la declaración de zonas tensionadas y la posibilidad de limitar los precios del alquiler en esas áreas.
Además, también incorporó cambios relevantes en los procedimientos de desahucio, especialmente en relación con situaciones de vulnerabilidad del inquilino.
A esto se suman regulaciones autonómicas que introducen nuevas particularidades. Por ejemplo, en Cataluña se han aprobado recientemente medidas que afectan al alquiler temporal, limitando sus precios e incluso exigiendo justificar el motivo de la temporalidad del contrato.
También se han producido cambios en el ámbito del alquiler turístico, como la obligación de registrar las viviendas destinadas a este uso en el Registro Único de Arrendamientos desde julio de 2025 o la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga mayor capacidad de decisión a las comunidades de propietarios.
En conclusión, en este mosaico regulatorio la variedad de normativas provoca al final una gran sensación de inseguridad y desconocimiento tanto para el propietario como para el inquilino.
La inversión inmobiliaria requiere estabilidad normativa. ¿Creen que la sucesión de reformas legales está afectando a la previsibilidad jurídica que necesita el inversor inmobiliario?
Sin duda. La previsibilidad jurídica es un elemento clave para cualquier inversión inmobiliaria.
Todos estos cambios normativos al final lo que están provocando no es estabilidad jurídica, sino que el propietario no pueda prever una rentabilidad esperada, unos costes o los riesgos asociados a las operaciones de arrendamiento.
Esto, obviamente, dificulta tanto la planificación y gestión patrimonial como la inversión, lo que puede terminar desincentivando aún más la oferta de vivienda destinada al alquiler.
¿Existe una relación directa entre esa inseguridad jurídica y la reducción del parque de viviendas en alquiler, especialmente en el caso de pequeños propietarios?
Por nuestra experiencia y por datos del sector, podemos afirmar que sí. De hecho, se puede observar cómo las estadísticas muestran el aumento de viviendas destinadas a la venta ha aumentado y, por otro lado, se reducen los alquileres tradicionales.
Se ha incrementado de manera muy clara también el alquiler de temporada y el de habitaciones, algo que se puede comprobar en cualquier portal inmobiliario. Hace unos años únicamente teníamos alquileres de larga estancia, ahora vemos que muchos de ellos son temporales.
Evidentemente, hay múltiples factores que influyen, pero la inseguridad jurídica es uno de los motivos que los propietarios citan con mayor frecuencia.
¿Está provocando esta incertidumbre que muchos propietarios opten por modelos más flexibles, como el alquiler de temporada o por habitaciones?
El propietario busca dos cosas: rentabilidad y seguridad jurídica. Ante un entorno regulatorio más complejo, muchos optan por fórmulas que consideran más flexibles como pueden ser los alquileres de temporada, turísticos o de habitaciones.
No obstante, también estamos viendo cómo estas modalidades empiezan a ser objeto de nuevas regulaciones, lo que demuestra que la legislación intenta adaptarse a una realidad del mercado que evoluciona muy rápidamente.
¿Consideran que el marco normativo actual está suficientemente adaptado a estas nuevas formas de arrendamiento o, por el contrario, genera más complejidad e inseguridad jurídica?
No, lo que dificulta también ese conocimiento. Por ejemplo, una propietaria con dos viviendas repartidas por diferentes territorios de España a la hora de alquilar o sacar esta rentabilidad del inmueble tendrá que estar atenta a las distintas regulaciones en cada territorio.
Es en este contexto donde los expertos se hacen necesarios. Con su asesoramiento, pueden ayudar a explicar el propietario la normativa vigente en cada territorio y así hacer este acompañamiento desde el inicio,
Es decir, si hay una dificultad en conocer cómo está el panorama actual, para el propietario tiene que ser imprescindible el asesoramiento jurídico.
Hemos observado que las consultas jurídicas relacionadas con las operaciones de alquiler han aumentado mucho en los últimos años precisamente por estos hechos. Esta realidad, nos ha llevado a innovar y desarrollar soluciones específicas. Es el caso onLygal Protección Legal Alquiler 360.
Con este tipo de solución que, cubre todos los supuestos de alquiler –tradicional, de temporada, turístico y de habitaciones, asesoramos jurídicamente y acompañamos al cliente desde las primeras dudas que le puedan surgir hasta la firma del contrato.
Asimismo, cubrimos todos los gastos del procedimiento judicial de desahucio hasta la recuperación de la vivienda y, si fuera el caso, indemnizamos al propietario por los actos vandálicos causados por el inquilino a la vivienda.
¿Cree que el actual marco legal mantiene un equilibrio real entre los derechos del arrendador y del arrendatario, o se ha producido un cierto desequilibrio?
La percepción mayoritaria del mercado es que el equilibrio se ha desplazado hacia el arrendatario. Por ejemplo, los topes o los límites de la renta, la suspensión de desahucios por vulnerabilidad de los inquilinos y las obligaciones adicionales para el arrendador hacen ver que, desde el punto de vista jurídico, se busca proteger al inquilino.
Esto, a su vez, acaba perjudicando el mercado de alquiler, ya que el propietario busca nuevas formas de sacar rentabilidad de sus viviendas y el mercado de alquiler se reduce.
¿Qué medidas o soluciones jurídicas serían necesarias para restaurar la confianza de los propietarios en el mercado del alquiler?
Sin duda, una normativa estandarizada que pueda facilitar todo este conocimiento y acompañamiento principalmente, también a nivel legal. Y para ello, confiar en los expertos que te puedan acompañar y analizar cada situación y cada paso.
Ello nos impulsó a lanzar el producto mencionado, onLygal Protección Legal Alquiler 360, que protege de los riesgos legales asociados a cualquier opción de arrendamiento tanto de vivienda -alquiler tradicional o de larga estancia, de temporada, turístico y de habitaciones-, como de locales y naves industriales.
¿Qué previsiones manejan para el mercado del alquiler en 2026?
Todo apunta a que las regulaciones serán más estrictas. De hecho, quedan todavía muchas cosas por regular. Entonces habrá que ver si el mercado se estabiliza y la nueva normativa incentiva el alquiler en cualquiera de sus formas o si, por el contrario, el propietario decide deshacerse de las viviendas impulsando su venta.
Muchos propietarios mantienen viviendas vacías por miedo a problemas legales u ocupaciones. ¿Qué mensaje les trasladaría onLygal?
Muchos de los temores de los propietarios provienen del desconocimiento sobre qué herramientas legales existen para protegerse. Con el asesoramiento adecuado es posible prevenir muchas situaciones de riesgo.
Por ello, es muy importante que cuenten con el apoyo de un especialista legal que les informe sobre qué acciones pueden llevar a cabo en el momento de la ocupación, incluso que les pueda asesorar sobre cómo prevenirla.
