El Gobierno ha vuelto a legislar sobre vivienda apenas unos días después de que el Congreso derogara las medidas anteriores.
Y esta vez lo ha hecho mediante dos reales decretos-leyes distintos, publicados este miércoles 7 de octubre en el Boletín Oficial del Estado, que conforman un paquete mucho más amplio de intervención sobre el mercado inmobiliario.
El primero, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, se concentra en la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual y modifica esencialmente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El segundo, el Real Decreto-ley 29/2026, despliega una reforma de mucho mayor alcance: interviene sobre desahucios, grandes tenedores, alquileres de temporada y por habitaciones, actualización de rentas, fiscalidad, viviendas turísticas y ampliación del parque público de vivienda.
Los dos textos funcionan de manera coordinada, pero no entran en vigor simultáneamente. El Real Decreto-ley 29/2026 lo hará, con carácter general, el 8 de octubre, al día siguiente de su publicación, mientras que el nuevo régimen de duración de los contratos establecido por el Real Decreto-ley 28/2026 comenzará a aplicarse el 15 de noviembre de 2026.
CONTRATOS QUE PODRÁN PRORROGARSE OTROS CINCO O SIETE AÑOS
El cambio más importante del Real Decreto-ley 28/2026 afecta directamente a la duración de los contratos de alquiler.
Hasta ahora, una vez cumplidos los cinco años de duración mínima del contrato —siete cuando el propietario es una persona jurídica— comenzaba un periodo de prórrogas anuales de hasta tres años.
La nueva regulación cambia completamente esa lógica.
Una vez transcurridos cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica que quiere terminar el contrato, este se prorrogará automáticamente durante otros cinco años completos o siete años si el propietario es una persona jurídica.
Es decir, ya no se sucederán prórrogas anuales, sino nuevos periodos completos de cinco o siete años.
Además, el propietario tendrá que comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, frente a los cuatro meses actuales. El inquilino continuará teniendo que avisar con dos meses.
En la práctica, la continuidad del alquiler pasa a convertirse en la regla general mientras ninguna de las partes manifieste expresamente su voluntad de extinguirlo.
EL PROPIETARIO QUE NO RENUEVE PODRÁ TENER QUE INDEMNIZAR AL INQUILINO
La reforma incorpora además una novedad especialmente significativa: el propietario que decida no renovar el contrato deberá indemnizar al arrendatario en determinados supuestos.
La compensación será la cantidad mayor entre dos posibles cálculos.
Por un lado, doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a esa vivienda en el sistema estatal de referencia de precios.
Por otro, una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Si no existiera un valor individualizado dentro del sistema estatal, se utilizará como referencia la renta mensual que estuviera pagando el arrendatario en el momento de recibir la comunicación de no renovación.
La indemnización deberá abonarse cuando el inquilino entregue la vivienda.
No obstante, existen excepciones.
El propietario no tendrá que pagarla cuando necesite recuperar la casa para convertirla en su vivienda permanente o en la de determinados familiares; cuando el arrendatario prácticamente no resida en ella; cuando disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; o cuando ambas partes suscriban un nuevo contrato.
Tampoco habrá indemnización si el propietario ofrece al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda con una duración mínima de cinco años —siete si es persona jurídica— y con una renta ajustada a las reglas legales, y el arrendatario rechaza esa oferta.
QUÉ PASA CON LOS CONTRATOS QUE YA ESTÁN EN VIGOR
Uno de los puntos jurídicamente más relevantes está en el régimen transitorio.
El nuevo artículo 10 de la LAU se aplicará también a contratos actualmente vigentes, pero únicamente respecto de los vencimientos que se produzcan después de la entrada en vigor de la reforma.
Las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente antes de la publicación del decreto conservarán su eficacia y no generarán derecho a indemnización.
Además, los contratos que actualmente se encuentren dentro del periodo de prórrogas anuales continuarán sometidos al régimen anterior hasta que finalice ese periodo. Solo entonces pasarán al nuevo sistema.
Y cuando a 15 de noviembre resten menos de seis meses para el vencimiento, el propietario todavía podrá utilizar el plazo anterior de preaviso de cuatro meses.
El Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor específicamente el 15 de noviembre de 2026.
DOS AÑOS MÁS DE PRÓRROGA EXTRAORDINARIA PARA DETERMINADOS ALQUILERES
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce, además, otra prórroga extraordinaria.
Determinados contratos de vivienda habitual cuyo periodo de duración o prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrán, a petición del inquilino, prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales.
Para ello, el arrendatario deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado regularmente durante los ocho meses anteriores.
El propietario estará obligado, como regla general, a aceptar la prórroga.
Existen excepciones, fundamentalmente cuando las partes alcancen otro acuerdo, firmen un nuevo contrato o el propietario necesite realmente recuperar la vivienda para sí mismo o determinados familiares.
LAS SUBIDAS DEL ALQUILER QUEDAN LIMITADAS HASTA FINALES DE 2027
El segundo decreto introduce también una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si el alquiler que ya paga el inquilino supera el límite máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de referencia, no podrá aplicarse ninguna subida.
En los restantes casos, propietario e inquilino podrán pactar la actualización.
Si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Es, por tanto, una limitación específica y temporal que se añade al sistema ordinario de actualización de las rentas.
NUEVAS REGLAS PARA LOS ALQUILERES DE TEMPORADA
Una de las reformas de mayor calado del Real Decreto-ley 29/2026 afecta a los arrendamientos temporales.
El objetivo declarado por el legislador es impedir que contratos formalmente temporales se utilicen para cubrir necesidades que en realidad son permanentes y eludir así las garantías de los arrendamientos de vivienda habitual.
A partir de ahora, el contrato temporal tendrá que responder a una causa real, concreta y acreditable que justifique el desplazamiento temporal del inquilino respecto de su residencia habitual.
Su duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses.
Además, cuando se sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o cuando se prolongue la ocupación sin una causa temporal justificable, la relación podrá pasar a ser considerada alquiler de vivienda habitual.
Los contratos temporales anteriores a la reforma seguirán rigiéndose por la normativa existente cuando fueron firmados hasta que termine el plazo pactado. Si después se renuevan, quedarán sometidos al nuevo régimen.
TAMBIÉN SE INTERVIENE EN EL ALQUILER POR HABITACIONES
La reforma incluye expresamente los arrendamientos por habitaciones.
La regla económica principal es que la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
Además, la norma extiende a estos contratos las limitaciones correspondientes cuando estén situados en zonas de mercado residencial tensionado.
El decreto también prohíbe repercutir al inquilino determinados gastos de gestión inmobiliaria vinculados a la formalización del contrato y refuerza las obligaciones del propietario sobre las condiciones de habitabilidad y el estado de la vivienda.
SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS HASTA 2030
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce igualmente un sistema reforzado para los procedimientos de desahucio que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Cuando la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de determinadas referencias de mercado y el demandado sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional, el procedimiento podrá quedar suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030.
La suspensión puede producirse incluso cuando ya exista una resolución acordando el lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.
Para otros propietarios se establece un régimen diferente, con plazos máximos, revisión de la situación y mecanismos de compensación para determinados propietarios particulares y entidades dedicadas al alquiler social o asequible.
LA ADMINISTRACIÓN PODRÁ ASUMIR LA DEUDA DEL INQUILINO VULNERABLE
Una de las medidas procesales más novedosas es la denominada enervación extraordinaria del desahucio.
Cuando el procedimiento sea por impago y el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional.
Si no puede hacerlo, podrá pagar al propietario o consignar judicialmente las cantidades adeudadas, incluidas las rentas devengadas y las costas.
Si transcurren esos dos meses sin vivienda alternativa ni pago, la norma establece que la Administración quedará automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario.
El lanzamiento no se ejecutará y el contrato continuará vigente hasta su terminación mientras persista la vulnerabilidad.
LÍMITES A DETERMINADAS COMPRAS DE VIVIENDAS POR GRANDES TENEDORES
Otra medida de fuerte impacto afecta a determinadas adquisiciones inmobiliarias.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras hipotecarias impagadas a precios sustancialmente inferiores al mercado y las personas jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores no podrán adquirir viviendas por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado, salvo las excepciones previstas en la propia norma.
El valor deberá determinarlo una sociedad de tasación independiente, homologada e inscrita en el Banco de España.
Entre las excepciones se encuentran las adquisiciones destinadas a vivienda social o asequible, usos sociosanitarios, colectivos vulnerables o protección de víctimas de violencia de género.
La consideración de gran tenedor sigue situada, con carácter general, en quien posea más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, aunque las comunidades autónomas pueden rebajar ese umbral hasta cinco viviendas en zonas tensionadas. La reforma obliga además a acreditar esa condición mediante certificación del Registro de la Propiedad.
UNA DEDUCCIÓN ESTATAL DEL 10 % POR ALQUILER
El paquete incorpora también medidas fiscales.
Entre ellas destaca una nueva deducción estatal en el IRPF por alquiler de vivienda habitual del 10 % para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima será de 11.630 euros cuando los ingresos no superen los 23.007,20 euros y disminuirá progresivamente hasta desaparecer a partir del límite establecido.
Para beneficiarse de ella se introducen determinadas condiciones patrimoniales destinadas a evitar que pueda utilizarla quien disponga de otra vivienda próxima susceptible de ser utilizada como residencia.
El decreto modifica asimismo la fiscalidad aplicable a los propietarios que destinan viviendas al alquiler asequible, las SOCIMI, las viviendas turísticas y determinadas operaciones de transmisión de inmuebles.
MÁS FISCALIDAD SOBRE LA VIVIENDA TURÍSTICA Y BENEFICIOS PARA INCORPORAR CASAS AL PARQUE PÚBLICO
En materia de viviendas turísticas, los ayuntamientos podrán aplicar determinados recargos del IBI cuando los inmuebles estén situados en municipios incluidos en zonas de mercado residencial tensionado.
También se establece un IVA del 10 % para determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas por periodos inferiores a 30 noches.
En sentido contrario, el decreto introduce incentivos para quienes transmitan viviendas al sector público para incorporarlas permanentemente al parque de vivienda social o asequible.
Entre ellos figura una exención de la ganancia patrimonial en IRPF para determinadas ventas efectuadas hasta finales de 2027.
La exención será del 100 % cuando el precio de transmisión no supere los 200.000 euros y se reducirá progresivamente para viviendas de hasta 800.000 euros, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
DOS NORMAS, UNA REFORMA DE GRAN ALCANCE
Los dos reales decretos dibujan, en definitiva, un nuevo marco que afecta prácticamente a todas las fases del mercado del alquiler: desde la duración de los contratos hasta su extinción, las actualizaciones de renta, los desahucios, los alquileres temporales, las habitaciones, la fiscalidad y la actuación de los grandes tenedores.
Pero existe una diferencia temporal importante.
El Real Decreto-ley 29/2026 comenzará a desplegar sus efectos generales el 8 de octubre de 2026, mientras que la gran reforma de las prórrogas contractuales, los nuevos preavisos y las indemnizaciones por no renovación previstas en el Real Decreto-ley 28/2026 no entrarán en vigor hasta el 15 de noviembre.
A partir de entonces, el vencimiento de los cinco o siete primeros años de un alquiler dejará de conducir a simples prórrogas anuales. Si nadie comunica lo contrario, el contrato entrará directamente en otro ciclo de cinco o siete años, una transformación sustancial del régimen de duración de los arrendamientos de vivienda vigente hasta ahora.
