El Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España plantea una hoja de ruta a 20 años para combatir el déficit de 750.000 viviendas acumulado entre 2021 y 2025.
Entre sus propuestas figuran agilizar las licencias urbanísticas, movilizar suelo público, reducir determinados impuestos sobre la vivienda, proteger económicamente a los pequeños propietarios y regular los alquileres de temporada para evitar su utilización fraudulenta.
España necesita algo más que nuevas leyes para resolver el problema de la vivienda.
Necesita construir más, disponer de suelo preparado para edificar, reducir los trámites administrativos y recuperar la confianza de los propietarios en el mercado del alquiler. Y, sobre todo, mantener una política residencial que no cambie cada cuatro años.
Esta es la principal conclusión del informe Sobre la vivienda. Política integral para un problema social, elaborado por el Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España, que preside Fernando Jesús Santiago Ollero.
El documento, de 140 páginas, contiene un diagnóstico de la evolución del mercado inmobiliario español durante los últimos 70 años y propone 30 líneas de actuación, organizadas en siete grandes ejes, para transformar el sistema residencial durante las próximas dos décadas.
No se trata únicamente de construir más viviendas. La organización colegial reclama una revisión profunda de los mecanismos administrativos, urbanísticos y jurídicos que condicionan el mercado.
Su planteamiento parte de una premisa: el problema de la vivienda ha dejado de ser exclusivamente inmobiliario para convertirse en un obstáculo al crecimiento económico, la movilidad laboral, la competitividad empresarial y la emancipación de los jóvenes.
En el prólogo del informe, Santiago Ollero subraya que la vivienda ya no puede analizarse únicamente como un bien patrimonial o una cuestión social. Su encarecimiento condiciona decisiones tan relevantes como aceptar un empleo, trasladarse a otra ciudad, crear una empresa o formar una familia.
«La verdadera fortaleza de un Estado se mide tanto por la calidad de sus leyes como por su capacidad para ejecutarlas en la práctica», afirma el presidente de los gestores administrativos.
Un déficit de 750.000 viviendas y jóvenes que no pueden emanciparse
El informe sitúa la insuficiencia de oferta como uno de los principales problemas estructurales del mercado residencial español.
Según los datos del Banco de España que recoge el documento, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit cercano a 750.000 viviendas, resultado del desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la producción residencial.
Mientras España registra una media de 245.000 nuevos hogares anuales, en 2025 apenas se terminaron 92.000 viviendas nuevas.
La consecuencia es un encarecimiento progresivo del acceso a la propiedad y al alquiler, especialmente en los territorios con mayor crecimiento demográfico y actividad económica.
El esfuerzo teórico necesario para adquirir una vivienda alcanza los 7,7 años de salario bruto, el nivel más elevado desde 2011.
La situación resulta especialmente complicada para los jóvenes. Según las cifras del Consejo de la Juventud de España de 2025 citadas en el estudio, únicamente el 14,5 % de las personas de entre 16 y 29 años vive fuera del hogar familiar.
La edad media de emancipación se sitúa en 30,2 años.
A esta situación se añade la escasez de vivienda pública. El informe señala que este parque representa aproximadamente el 1,5 % del total residencial español, una proporción muy inferior a la de países europeos como Países Bajos o Austria.
La institución entiende que estas cifras evidencian un problema que no puede resolverse exclusivamente mediante subvenciones o intervenciones puntuales sobre el precio del alquiler.
Construir donde realmente hacen falta viviendas
Una de las propuestas centrales consiste en elaborar un Programa Nacional de Producción Residencial, coordinado entre el Estado y las comunidades autónomas.
Su finalidad sería fijar objetivos anuales de construcción adaptados a las necesidades demográficas y económicas de cada territorio.
El Consejo propone concentrar inicialmente los esfuerzos en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
Según el estudio, estas provincias acumulan el 52,5 % del déficit residencial estimado.
La planificación permitiría establecer cuántas viviendas son necesarias, dónde deben construirse y cuáles son los obstáculos que retrasan su promoción.
El programa se complementaría con medidas para impulsar la construcción industrializada, mejorar la formación de trabajadores especializados y favorecer la incorporación de nuevas tecnologías al sector.
La intención es incrementar de manera sostenida la producción, sin reproducir los desequilibrios financieros y urbanísticos que caracterizaron la expansión inmobiliaria anterior a la crisis de 2008.
Más suelo urbanizable y menos de ocho años de espera
Una de las propuestas de mayor alcance jurídico y urbanístico es la creación de un Inventario Nacional de Suelo Disponible, que integre la información del Catastro y los registros autonómicos.
El informe defiende un criterio de clasificación especialmente amplio: que todo terreno que no esté protegido y no sea apto para su utilización agrícola pueda considerarse susceptible de urbanización.
Se trata de una propuesta de reforma del modelo urbanístico, no de una posibilidad que pueda aplicarse automáticamente con la legislación vigente.
Su puesta en práctica exigiría modificar las normas correspondientes y respetar las competencias autonómicas, las exigencias ambientales y las necesidades de infraestructuras.
El Consejo también quiere reducir los plazos necesarios para transformar suelo en terrenos aptos para construir, que, según el documento, superan frecuentemente los ocho años.
Para conseguirlo plantea establecer plazos máximos en las diferentes fases de tramitación, coordinar los informes administrativos y admitir el silencio administrativo positivo en aquellos supuestos en los que no se comprometa el interés general.
Otra medida consiste en movilizar suelo público mediante derechos de superficie y otras fórmulas que permitan desarrollar viviendas asequibles sin que las administraciones pierdan necesariamente la titularidad de los terrenos.
Un expediente digital único y una auditoría para eliminar burocracia
La simplificación administrativa ocupa un lugar destacado entre las propuestas de los gestores.
El informe plantea crear un expediente digital único del ciclo residencial, que acompañe cada promoción inmobiliaria desde la calificación urbanística hasta la primera ocupación.
Todas las administraciones competentes y los profesionales autorizados podrían acceder a la documentación, evitando que promotores y ciudadanos tuvieran que presentar repetidamente los mismos documentos.
El despliegue comenzaría por las diez provincias con mayor déficit residencial.
Además, el Consejo reclama una auditoría general de los trámites administrativos relacionados con la vivienda, con participación de los colegios profesionales, para detectar exigencias redundantes, duplicidades y procedimientos desproporcionados.
El objetivo sería completar la primera revisión en dieciocho meses y repetirla cada dos años.
Los gestores proponen también publicar trimestralmente los tiempos medios de tramitación de cada administración, de forma que puedan identificarse los organismos más ágiles y los procedimientos que presentan mayores retrasos.
Garantizar los alquileres y compensar al pequeño propietario
El mercado del alquiler constituye otro de los grandes capítulos del informe.
El Consejo defiende que la protección de las personas vulnerables debe compatibilizarse con la seguridad jurídica de los arrendadores.
En este punto formula uno de sus principios más claros: «Ninguna persona en situación de vulnerabilidad debe perder su vivienda sin una alternativa habitacional, pero la política social no puede recaer de forma indefinida sobre un propietario particular».
Para trasladar este principio a la práctica propone crear un sistema público-privado que cubra los impagos y determinados daños en los alquileres de vivienda habitual.
El mecanismo funcionaría mediante una prima moderada compartida entre la Administración y el propietario, con participación del ICO y de aseguradoras colaboradoras.
La cobertura se limitaría a contratos de residencia habitual cuyos precios se encuentren dentro de los valores de referencia establecidos.
El Consejo considera que este sistema podría reducir la percepción de riesgo y favorecer que los propietarios mantengan o incorporen viviendas al mercado del alquiler.
La segunda medida se refiere a los supuestos de suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad social.
La propuesta consiste en establecer una compensación automática al pequeño propietario desde que se acuerde la suspensión hasta que la Administración proporcione una alternativa habitacional.
La compensación se calcularía sobre la renta de mercado de referencia y se financiaría con fondos públicos.
El documento delimita expresamente quién podría acogerse a este mecanismo: personas físicas sin una estructura empresarial dedicada al alquiler, titulares de un número reducido de viviendas —orientativamente, hasta tres— y para quienes las rentas constituyan un complemento relevante de sus ingresos o pensión.
Quedarían excluidos los grandes tenedores, las sociedades patrimoniales y las personas jurídicas.
La finalidad, según el Consejo, es evitar que el coste de atender una situación de vulnerabilidad social recaiga sobre el propietario de una vivienda heredada o adquirida como complemento de sus ingresos familiares.
Regular los alquileres de temporada para evitar contratos ficticios
El informe aborda también la utilización de contratos de temporada para situaciones que, en realidad, corresponden a arrendamientos de vivienda habitual.
La institución propone exigir una causa temporal objetiva y acreditable, como estudios, desplazamientos laborales o tratamientos médicos.
Los contratos deberían formalizarse por escrito y registrarse. Cuando no existiera una causa temporal real, quedarían sometidos al régimen jurídico del arrendamiento de vivienda habitual.
El documento concede especial importancia a los territorios con limitaciones geográficas para ampliar la oferta residencial, como las islas.
Para reforzar los controles plantea conectar los registros de alquiler con los datos de empadronamiento y otras fuentes administrativas.
Propone asimismo crear un registro estadístico de las rentas efectivamente pactadas en los contratos, utilizando los depósitos de fianzas, en lugar de depender exclusivamente de los precios anunciados en los portales inmobiliarios.
Mediación para evitar nuevos litigios judiciales
Entre las actuaciones de carácter jurídico figura la creación de un procedimiento rápido de mediación residencial para resolver conflictos entre propietarios e inquilinos.
Este cauce permitiría abordar controversias sobre impagos, devolución de fianzas, reparaciones, conservación de inmuebles, prórrogas contractuales o recuperación de la vivienda.
El Consejo plantea aprovechar las estructuras de los colegios profesionales y las oficinas de mediación ya existentes.
El procedimiento tendría plazos máximos de resolución y se configuraría como una vía previa, pero no sustitutiva, del proceso judicial.
Se trataría, por tanto, de favorecer soluciones negociadas que eviten la judicialización de conflictos que podrían resolverse mediante acuerdos entre las partes.
Rebajas fiscales para favorecer la vivienda habitual
Otra propuesta relevante afecta a la fiscalidad inmobiliaria.
El Consejo plantea acordar con las comunidades autónomas una reducción de la fiscalidad patrimonial y de las transmisiones de viviendas destinadas a residencia habitual, especialmente en los municipios con mayor déficit.
El documento recuerda que buena parte de estos tributos corresponde al ámbito competencial autonómico, por lo que su modificación exigiría acuerdos entre administraciones.
La iniciativa se desarrollaría progresivamente durante un periodo de dos a cuatro años, en el marco del Consejo de Política Fiscal y Financiera.
El objetivo sería reducir determinados costes asociados a la adquisición y transmisión de inmuebles, condicionando los beneficios fiscales a su utilización residencial habitual.
La propuesta fiscal se suma a otras destinadas a ampliar las alternativas a la compra tradicional, entre ellas las cooperativas en cesión de uso, el alquiler asequible y el alquiler con opción de compra.
El informe también defiende programas permanentes de rehabilitación, mejoras de accesibilidad para una población cada vez más envejecida y medidas de eficiencia energética.
Una estrategia a veinte años que no dependa de los cambios de Gobierno
El Consejo considera que la principal dificultad para resolver el problema de la vivienda no reside únicamente en identificar soluciones, sino en conseguir que se apliquen durante el tiempo suficiente para producir resultados.
Por eso propone una estrategia dividida en tres horizontes: cuatro, diez y veinte años.
En los primeros cuatro años plantea comenzar a reducir el déficit, incrementar la construcción, acortar los plazos urbanísticos y poner en funcionamiento los instrumentos de garantía del alquiler.
A diez años, el objetivo sería aproximar la producción anual de viviendas a la creación de nuevos hogares, ampliar el parque público y asequible y mejorar las posibilidades de emancipación juvenil.
Y a veinte años aspira a haber cerrado sustancialmente el déficit acumulado y disponer de un parque de vivienda asequible estable y protegido a largo plazo.
El informe no fija cifras cerradas para cada una de esas metas. Considera que deben concretarse mediante acuerdos entre las administraciones competentes, tomando como referencia indicadores contrastables.
Cada una de las 30 medidas incorpora un responsable institucional, un horizonte de aplicación y un indicador para evaluar su cumplimiento.
La propuesta constituye, por tanto, una hoja de ruta institucional, no un conjunto de reformas ya aprobadas ni una previsión de resultados garantizados. Su ejecución requeriría acuerdos políticos, financiación y, en numerosos casos, modificaciones normativas.
El Consejo insiste en que ninguna medida aislada puede solucionar un problema acumulado durante décadas.
Su conclusión queda resumida en una de las afirmaciones finales del estudio: «La solución no es un decreto: es un sistema».
Un sistema que, según los gestores administrativos, deberá combinar suelo, construcción, seguridad jurídica, eficiencia administrativa y continuidad institucional para que el acceso a una vivienda deje de convertirse en un obstáculo al desarrollo económico y personal de millones de españoles.
