Los continuos cambios en la legislación de vivienda están complicando el trabajo de los despachos de abogados especializados en Derecho inmobiliario.
La sucesión de decretos aprobados por el Gobierno, rechazados posteriormente por el Congreso y recuperados mediante nuevas disposiciones está llevando a propietarios e inquilinos a aplazar decisiones sobre sus contratos de alquiler.
La situación está multiplicando las consultas jurídicas y obligando a los profesionales a examinar qué legislación resulta aplicable en cada caso, especialmente cuando se trata de prorrogar un arrendamiento, actualizar la renta o iniciar un procedimiento judicial.
Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), describe las dificultades que están encontrando los ciudadanos para saber cómo actuar.
«Hay movimiento de consultas, de correos electrónicos con muchas dudas, tanto de propietarios como de arrendatarios. Hay mucha incertidumbre, hay miedo. No se sabe si enviar un burofax en un sentido o en otro. Eso es lo que se está viendo», explica.
Prórrogas, actualización de rentas y desahucios
Torres señala que las principales dudas jurídicas se concentran en las prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler, la actualización de las rentas y la posible suspensión de los procedimientos de desahucio en curso.
El abogado reproduce algunas de las dudas que le trasladan los propietarios: «¿Le puedo actualizar la renta?, ¿tengo limitada esa actualización de la renta? Es que no le he actualizado la renta hasta ahora. ¿Lo puedo hacer?».
La dificultad, añade, es que muchas consultas son demasiado generales para ofrecer una respuesta jurídica concreta, por lo que los profesionales necesitan conocer las circunstancias de cada contrato antes de determinar qué normativa resulta aplicable.
En el caso de los propietarios que son empresas, las preguntas suelen ser más específicas y, en ocasiones, requieren reuniones de asesoramiento para analizar las consecuencias de los cambios legislativos.
La convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre y la disolución de las Cortes han añadido un nuevo elemento: la posibilidad de que la Diputación Permanente tenga que pronunciarse sobre la convalidación de estos textos.
Este escenario está obligando a los profesionales a revisar continuamente las novedades legislativas y sus consecuencias sobre los contratos que asesoran.
¿Qué sucede con los contratos firmados durante la vigencia de un decreto derogado?
Una de las cuestiones que pueden generar mayores dificultades jurídicas es determinar qué ocurre con las actuaciones realizadas mientras una norma estaba vigente y que posteriormente fue derogada.
La derogación de un real decreto-ley no supone necesariamente la desaparición de todos los efectos jurídicos producidos durante su vigencia. Por tanto, los abogados deben examinar cuándo se firmó el contrato, qué legislación resultaba aplicable, si se solicitó alguna prórroga y qué establecen las disposiciones transitorias correspondientes.
La situación exige, además, diferenciar las normas actualmente aplicables de aquellas cuya entrada en vigor todavía está pendiente.
El Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, siempre que el arrendatario la solicite y cumpla los requisitos legales.
Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad de los contratos de vivienda habitual.
La incertidumbre paraliza contratos y retrae la oferta del alquiler
Las consecuencias de los cambios normativos no se limitan a los despachos. También se están trasladando a las decisiones de propietarios e inquilinos.
Según datos difundidos por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), a partir de una consulta a más de 600 agencias, 1.523 contratos han quedado suspendidos o bloqueados y 4.235 viviendas han sido retiradas o desviadas del mercado del alquiler residencial habitual.
La patronal prevé, además, una posible caída de actividad de entre el 25 % y el 30 % en las próximas semanas. Se trata de estimaciones sectoriales, no de cifras oficiales del conjunto del mercado.
Torres considera que las nuevas medidas pueden llevar a muchos propietarios a posponer la firma de contratos hasta conocer con mayor certeza las condiciones que tendrán que asumir.
«Ahora no es el momento para que los propietarios firmen un nuevo contrato de arrendamiento porque está sujeto a una normativa que es más restrictiva para el propietario», afirma el abogado.
A su juicio, la preocupación ante posibles limitaciones adicionales está condicionando las decisiones de quienes disponen de una vivienda para alquilar.
«Se crea alarma social y eso provoca miedo. Y ese miedo tiene una base para los propietarios objetiva, que es cierta, que estamos ante una nueva regulación protectora del arrendatario y perjudicial para el propietario. Entonces, ¿qué hace? Si tengo miedo, no alquilo, espero. Esa es la reacción natural de casi todos los propietarios», advierte.
Otro de los factores que, según Torres, puede desincentivar la oferta es la prolongación de la suspensión de los desahucios.
El abogado señala que el sistema de compensaciones económicas previsto para los propietarios afectados, cuya gestión corresponde a las comunidades autónomas, presenta dificultades de tramitación que pueden retrasar durante años su percepción.
Considera que esta situación puede llevar a algunos propietarios a retirar sus viviendas del mercado o a renunciar a nuevos arrendamientos, lo que contribuiría a reducir la oferta disponible.
