El tribunal alude, asimismo, a que "concurre un claro interés público" en el hecho de "preservar la convivencia" mediante una "correcta ordenación de usos".
Batalla judicial en torno a las viviendas de uso turístico por la falta de una regulación uniforme
Bird & Bird ha organizado una mesa redonda titulada ‘Alojamientos turísticos: Regulación y competencia’
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26/4/2019 06:15
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Actualizado: 26/4/2019 12:27
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Los tribunales, a instancia de la Comisión Nacional de Mercados y de la Competencia (CNMC), colegios profesionales y asociaciones privadas, están tumbando algunos preceptos normativos, lo que está generando inseguridad y dificultades adicionales en la aplicación práctica de la normativa.
El despacho internacional de abogados Bird & Bird organizaba una mesa redonda titulada ‘Alojamientos turísticos: Regulación y competencia’, en la cual se analizó la regulación fragmentada del sector del alojamiento turístico en España y los problemas que presenta desde la perspectiva de las normas de unidad de mercado y de protección de la competencia.
En esta jornada moderada por Patricia Liñán, socia del Departamento de Competencia y Derecho de la UE de Bird & Bird, en la que participaron Jacobo Sánchez-Andrade, counsel del departamento de Inmobiliario de Bird & Bird.
También, Joaquín López, director del Departamento de Promoción de la Competencia en la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja, asociación que representa a particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional en la Comunidad de Madrid.
Para Sánchez-Andrade la situación actual es de fragmentación normativa.
“Dado que la competencia sobre turismo se encuentra cedida a las comunidades autónomas, y que el Estado, a través de la reforma de la LAU de 2013, permitió en su momento que las viviendas de uso turístico (VUT) fueran objeto de regulación por cada Comunidad Autónoma».
«Nos encontramos en la actualidad que 14 de las 17 CCAA (las 3 restantes se encuentran en fase de aprobar el correspondiente decreto) han regulado de forma totalmente distinta y sin ningún tipo de coordinación sobre este sector».
«Esto ha creado disfunciones, problemas en la interpretación de cada normativa, confusión y disparidad en cuanto a los requisitos que existen en cada Comunidad Autónoma”.
También destaca que “a lo anterior se une que algunos de los Ayuntamientos más importantes (Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao, San Sebastián, etc.) están haciendo, en mi opinión, un mal uso de su competencia en materia de urbanismo y en la regulación de las VUT».
«Lo que en algunos casos han generado incoherencias con la propia regulación autonómica, o incluso mayores restricciones a las que ya de por sí imponen las Comunidades Autónomas.”
Para este jurista, “dado que algunas normativas autonómicas y/o municipales, que por un lado limitan e imponen restricciones al ejercicio de una actividad económica (sin la debida justificación o proporcionalidad lo que choca con el principio de libertad de empresa y de competencia), y por otro lado, son contrarias a disposiciones estatales en cuanto a la regulación de los arrendamientos urbanos, ha provocado que hayan sido los tribunales (a instancia de la Comisión Nacional de Mercados y de la Competencia, colegios profesionales y asociaciones privadas) los que hayan declarado la nulidad de algunos preceptos normativos, lo que está generando inseguridad y dificultades adicionales en la aplicación práctica de la normativa».
Adolfo Merás Cruz, presidente de Madrid Aloja, señaló que “tenemos que poner la línea en el tema de la convivencia y proponer medidas que persigan no al propietario o al gestor, sino a la persona que altera la convivencia, ya sea turista, estudiante o vecino”.
Los propietarios de estas viviendas turísticas ya anunciaron en el Pleno del Ayuntamiento de Madrid donde se aprobó el Plan de Hospedaje que emprenderían una batalla judicial para defender sus derechos.
Para este colectivo su influencia en los precios del alquiler en Madrid es realmente escasa.
En cuanto al impacto de las viviendas de uso turístico sobre el precio del alquiler, Joaquín López Vallés, director del Departamento de Promoción de la CNMC, ha recalcado que «en ninguno de los casos donde la CNMC ha impugnado se había acreditado un impacto de las viviendas de uso turístico sobre los precios del alquiler».
La CNMC recurrió en agosto pasado ante los tribunales recurrir ante los tribunales la normativa de Bilbao y San Sebastián sobre regulación de pisos turísticos porque limitaba su instalación sin explicar los problemas de convivencia que supuestamente generaban, ni razonaba las limitaciones.
Jacobo Sánchez-Andrade, counsel del departamento de Inmobiliario de Bird & Bird.
Regulación equilibrada
Para este experto en el sector inmobiliario, hay que buscar una regulación equilibrada y no tanto su supresión.
“Creo que más allá de ignorar el problema que existe con las VUT (es indudable que puede generar problemas de convivencia, de planificación habitacional, de competencia desleal, etc.) resulta necesario una regulación adecuada, proporcional y coordinada entre las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos».
«También, más que perseguir o prohibir al titular de la VUT por el hecho de serlo, lo que deberían perseguirse es el mal uso que se hace de las VUT”.
Desde su punto de vista habría que ver el caso portugués, donde se ha logrado una regulación de mínimos.
“Esa regulación debe ser proporcionada, sin basarse solo en un sistema de prohibiciones, y ajustada a las necesidades de lo que el mercado y las nuevas tecnologías demandan”.
Para Sánchez-Andrade “el Estado debe jugar un papel muy importante en sentar las bases para crear un sistema homogéneo entre Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, o al menos, que pueda ser capaz (ya se vería con qué habilitación competencial) de establecer unas bases comunes a partir de las cuales cada Comunidad Autónoma (y en su caso Ayuntamientos) puedan establecer sus propias regulaciones».
«Por ejemplo, y lo más importante, establecer un concepto único de VUT, que permita diferenciarla del tradicional arrendamiento de temporada de la LAU (estableciendo un criterio unificado sobre estancias máximas, criterio de habitualidad que permita distinguir entre actividad económica o economía colaborativa, etc.)».
Respecto al plan de hospedaje del Ayuntamiento de Madrid, “cree que el tiempo nos dirá si el plan es efectivo o no».
«Por definición, en mi opinión, una regulación que, más que regular una actividad, de facto la prohíbe, creo que no es buena para una ciudad como Madrid en donde se necesita más que nunca dinamizar e impulsar el desarrollo económico. Regular sí, de forma proporcional y adecuada, pero no prohibir”.
Este plan está alineado con lo que otras ciudades en España como Valencia, Palma de Mallorca, Bilbao o San Sebastián, entre otras, han aprobado recientemente.
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