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Cómo son y en qué consisten los juicios de desahucio por falta de pago de la renta o por terminación de contrato
El autor de la columna, Nauzet Duque Torres, es abogado del Ilustre Colegio de la Abogacía de Lanzarote.
22/3/2020 06:30
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Actualizado: 21/3/2020 18:24
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El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento.
El juicio de desahucio se caracteriza porque el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma (recibos de la comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos por suministros, etc.), o bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley, como es el precario.
Por lo que podemos distinguir dos tipos de desahucio:
JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O CANTIDADES ASIMILADAS A ÉSTAS
En este caso el arrendador, puede reclamar la entrega de la vivienda o local de negocio, o además de la entrega de la finca, la reclamación de las rentas atrasadas adeudadas.
JUICIO DE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO POR PRECARIO
A través del juicio de desahucio por terminación del plazo del contrato lo que se intenta es recuperar la posesión del bien inmueble en vista de que el arrendatario lo viene ocupando sin pagar renta y sin contrato.
En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas (agua, luz, IBI… hay que entender que son todas, es decir, ya sean imputables a la renta vigente en cada momento, a gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores, a gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, o cualquier otra que se hubiera pactado), el dueño o arrendador puede:
- Solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.
- O también puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas.
CÓMO COMIENZA EL PROCESO
El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado correspondiente.
Admitida la demanda, se dictará por el Letrado de la Administración de Justicia un decreto en la que se requerirá al demandado para que haga cualquiera de las siguientes actuaciones:
Requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
AVISO AL DEMANDADO
En el requerimiento se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
EL ARRENDATARIO PUEDE EVITAR UNA SOLA VEZ
También se le concede al arrendatario, por una sola vez a lo largo de la vida del contrato, evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas, que es lo que se denominada la enervación.
“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».
La enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
REQUISITOS PARA EVITAR EL DESAHUCIO PAGANDO LO QUE SE DEBE
El Tribunal Supremo en la sentencia de Sala de lo Civil de 28 mayo de 2014, citada entre otras por la sentencia de la Sala de lo Civil de 22 septiembre de 2015 o la sentencia de la Sala de lo Civil de 13 octubre de 2015, ha señalado los requisitos para impedir la enervación del desahucio (desactivarlo pagando lo que se debe).
Estos requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio son los siguientes:
1.- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2.- El requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario (notarial, burofax con acuse de recibo, etc.)
3.- Ha de referirse a rentas o cantidades asimiladas impagadas.
4.- Debe transcurrir, al menos 30 días, desde la recepción del requerimiento hasta la interposición de la demanda.
5.- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Según el Tribunal Supremo, en la sentencia de la Sala de lo Civil de 28 mayo de 2014, no se exige que se comunique al arrendatario:
1.- Que el contrato va a ser resuelto.
2.- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
EL ARRENDATARIO PAGA LAS COSTAS TAMBIÉN
En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, se impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia.
Una de las reglas especiales sobre contenido de la vista en el juicio de desahucio es la prevista en el artículo 444.1 Ley de Enjuiciamiento Criminal que nos muestra que “Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”
Lo que significa que el demandado en un juicio de desahucio por falta de pago, solo puede alegar que ha pagado la renta o las cantidades asimiladas en las que se funda la petición del arrendador de recuperar el inmueble o que se dan las circunstancias para que se estime la enervación de la acción.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
EL CASO DEL JUICIO DE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO O POR PRECARIO
Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato o por precario, se le dará traslado de la demanda al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días.
Si alguna de las partes solicita la celebración de vista, se celebrará el día que se señale por el Juzgado.
Si no la solicita ninguna parte y el Juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia.
El desahucio por precario se da produce en los siguientes casos:
1.- Cesiones gratuitas a familiares o amistades.
2.- Inmuebles utilizados en exclusiva por uno de los coherederos.
3.- Inmuebles ocupados sin consentimiento previo, por ejemplo, los okupas.
4.- Viviendas cedidas por padres con ocasión del matrimonio de un hijo/a y que tras la separación o divorcio es atribuido su uso a la nuera o yerno.
Actualmente no es preciso requerir al ocupante previamente al inicio de acciones judiciales, pues la ley no lo exige.
Sin embargo, es conveniente tanto por la posibilidad de conseguir una solución extrajudicial como para en el caso contrario, acreditar al Juez que se ha intentado un acuerdo.
La demanda de desahucio por precario tiene englobar los siguientes términos:
a. Que el demandante ostenta un título válido (dueño, usufructuario …) que le permite reclamar la posesión del bien.
b. Que el inmueble quede perfectamente identificado.
c. Que el ocupante carece de título o el que tiene es insuficiente.
El demandado sólo puede acreditar que tiene un título válido o que paga renta para oponerse al desahucio por precario.
La sentencia condenará al demandado a que, tras 20 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia deje libre el inmueble a disposición de la parte demandante; apercibiéndoles de lanzamiento (desalojamiento del inmueble) en caso contrario.
Tras la interposición de la demanda ejecutiva se fija fecha para el lanzamiento.
La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves) o forzosa (pudiendo ser necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al interior del inmueble).
La Comisión Judicial levantará Acta de lo acontecido, así como del estado de conservación del inmueble, dado que si existen daños en el mismo el dueño podrá actuar judicialmente contra el ocupante en vía civil, incluso, en vía penal.
¿CUÁNDO FINALIZA O TERMINA EL CONTRATO DE ALQUILER?
Para saber cuándo finaliza el contrato de arrendamiento es necesario conocer el concepto de “prórroga” y el de “tacita reconducción” y, además, hay que tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).
La prórroga es una posibilidad concedida por la Ley de Arrendamientos Urbanos para que los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda continúen sus efectos más allá de la fecha de finalización pactada por las partes.
Las prórrogas pueden ser distintas en función del tipo de contrato de arrendamiento:
En los contratos de arrendamiento de vivienda cabe la posibilidad de prórroga legal obligatoria (permite que el contrato dure hasta cinco años si el inquilino quiere) y prórroga legal necesaria (permite que el contrato dure un año más tras llegar su fecha de vencimiento o de la prórroga obligatoria, siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello y siempre que ya se hayan cumplido al menos cinco años de contrato).
Una vez terminada la prórroga necesaria, es posible que entren en juego las llamadas prórrogas contractuales, llamada así porque las partes la han acordado en el contrato voluntariamente.
El mecanismo habitual para que entren en juego las prórrogas es continuar con la relación una vez que ha llegado la fecha de finalización del contrato, es decir, no hacer nada cuando llega el vencimiento.
En los contratos de uso distinto a vivienda (locales, de temporada, etc) la ley no impone prórrogas (como la prórroga obligatoria), pero pueden establecer el arrendador y el arrendatario en el contrato de arrendamiento prórrogas contractuales, es decir, pactadas entre ellos y plasmadas en el contrato.
Así, llegada la fecha de vencimiento, si las partes no mencionan nada al respecto, el contrato se prorroga automáticamente.
La táctica reconducción entra en juego cuando llega la fecha de finalización del contrato o cuando finalizan las posibles prórrogas.
Cuando termina un contrato (o una prórroga), alguna de las partes tiene que manifestar a la otra que no quiere seguir con la relación contractual y, además, debe hacerlo dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato (o de la prórroga).
En caso de no producirse esta comunicación, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, es decir, por haberlo deseado las partes de forma tácita (gracias a su silencio en esos quince días).
Excepto que las partes hubieran renunciado en el contrato a la tácita reconducción, en cuyo caso el contrato termina cuando llega su vencimiento (o el de la correspondiente prórroga).
La consecuencia inmediata de la tácita reconducción es que el arrendador no podrá instar el desahucio del inquilino por finalización del contrato, pues éste tiene derecho a continuar en el inmueble durante algún tiempo más, un mes o un año de haber nacido este nuevo contrato, en función de si en el contrato original la renta estaba establecida en forma mensual o anual.
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