Solo supermercados y farmacias están operativos por el momento, como servicios mínimos. El resto no está funcionando y no hay negocio ni ingresos para los inquilinos.
Propietarios y arrendatarios estudian medidas de flexibilidad en sus contratos ante cierre de locales de alquiler obligado por el estado de alarma
Llegan las "cláusulas coronavirus" a los contratos comerciales para regular situaciones de fuerza mayor
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22/3/2020 06:35
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Actualizado: 22/3/2020 12:04
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El escenario actual marcado por la crisis de coronavirus ha dado un vuelco en cuestión de días en el mundo de los negocios. El Real Decreto de Estado de Alerta ha afectado de forma transversal al 95% de los negocios de nuestro país.
Salvo excepciones, hablamos de locales comerciales alquilados que ahora no tienen actividad.
Solo supermercados y farmacias están operativos por el momento, como servicios mínimos. El resto no está funcionando y no hay negocio ni ingresos para los inquilinos.
En este contexto, las consultas se disparan a los abogados expertos en derecho inmobiliario donde propietarios y arrendatarios buscan fórmulas para adaptar su relación contractual al momento actual de recesión. Se trata de evitar la judicialización del asunto, una actividad que no conviene a ninguna de las partes y que alargaría el conflicto.
Alejandro Fuentes-Lojo es abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña y diputado de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona. Reconoce que, en estos días, su despacho no ha parado de responder consultas y realizar dictámenes en el campo de los alquileres de locales comerciales tanto a nivel de propietarios de dichos locales como de arrendatarios que se ven ahora sin liquidez para pagar la renta.
Curiosamente, de momento dicho Real Decreto Ley no ha resuelto la situación que “sí ha previsto Francia con una moratoria para este tipo de alquileres comerciales. Solo hemos oído las palabras del Presidente de Gobierno en una de sus últimas de sus comparecencias para que propietario y arrendatario llegaran a acuerdos. Pero no va a ser fácil en muchas circunstancias”, aclara
Es el caso de Burger King que además de intentar un ERTE para sus 14.000 trabajadores, medida tumbada por la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, ha devuelto los recibos de marzo de su alquiler y también los del mes pasado “esta exigiendo no pagar la renta durante estos meses de parón económico. Eso haría que el propietario tendría que reclamar al Estado por falta de explotación. Estamos hablando de un cierre total del negocio”.
Alejandro Fuentes-Lojo es abogado experto en derecho inmobiliario, vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña y diputado de la Junta de Gobierno del Colegio de la Abogacía de Barcelona.
Para Fuentes-Lojo, “la iniciativa de esta cadena de restauración ha sido muy agresiva porque ha devuelto recibos directamente. Otra cosa es que lo primero que hagas sea notificar la suspensión del contrato, pero si te contestan que no, tienes que ir al juez y no puedes unilateralmente dejar de pagar. Se interpone una demanda en el juzgado y es el juez quien debe declarar la suspensión de los pagos”.
La discusión jurídica está ahí: “no hay precedentes jurisprudenciales sobre este tipo de situaciones, sí los hubo sobre la crisis económica del 2008 donde muchos arrendatarios no podían pagar la renta acordada y exigían una modificación de la misma, con algún fallo del Supremo destacado, pero nunca se planteo el tema de la suspensión del contrato. La suspensión del contrato podría suponer la condonación del 100% de la renta”, aclara este jurista.
Para este experto “esta suspensión contractual viene dada por una desaparición sobrevenida de la causa del contrato, con lo cual es posible que muchos asuntos lleguen a los tribunales.
Habrá una parte, que exija la condonación de la renta por eta situación y los propietarios que buscarán una compensación económica ante estos impagos”.
En cuanto a una posible moratoria que se extienda a los alquileres “sabemos que el Consejo de Ministros lo está estudiando pero es complicado. La versatilidad de los negocios es tremenda. Hay una parte que tiene menos actividad, junto a otros que tienen un cierre total de la actividad. Habría que ver donde se pone en límite y si se extiende también en vivienda, como ya otras voces han señalado”.
Nuestro experto señala que la cláusula rebus sic stantibus de fuerza mayor “ no está regulada, solo hay jurisprudencia, no ha lugar en el tema de la vivienda, donde ahora el uso es mayor que antes ante el Estado de Alarma declarado. En arrendamiento de vivienda no se aplica y no es la panacea en estos temas. Habrá que ver bien caso por caso en este tipo de asuntos”.
ANTICIPARSE AL PROBLEMA
Desde su punto de vital “es el momento que el propietario del negocio se anticipe al problema y plantee al arrendatario algún tipo de acuerdo o plan de pagos durante el tiempo que dure el parón económico. Se trata de dar facilidades para evitar que tu inquilino se niegue a pagar nada y pida la suspensión del contrato. Se trata de abrir una negociación para no llegar a un pleito”.
En dicha negociación donde ambas partes pueden ceder en sus pretensiones “el arrendatario seguirá pagando la renta a no ser que en este tipo de acuerdo se establezca algún acuerdo o moratoria. Se trata de evitar un conflicto judicial que tendría el asunto unos ocho meses en los juzgados”.
En caso que acabara en pleito “no es un tema de urgencia, son procedimientos ordinarios en la vía civil de declaración de suspensión del contrato o de modificación del contrato para la revisión de la renta”.
Tampoco descarta que se pudiera llegar a una mediación con un tercero, cuestión ahora difícil por la falta de movilidad derivada del estado de alarma por el que pasa el país.
Todo lo que se haga “hay que documentarlo por escrito, de tal forma que cualquier de las partes pueda acreditar su posición en este asunto. No se sabe cómo evolucionan este tipo de asuntos y si va a peor es bueno tenerlo acreditado documentalmente. Ese acuerdo transaccional debe servir para definir el futuro de propietario y arrendatario”.
En este contexto “este tipo de acuerdos puede ayudar a regular lo que se entiende como fuerza mayor que ya se ha acuñado el nombre de cláusula coronavirus. Los anglosajones ya nos dan una lección y lo regulan todo, incluso este tipo de situaciones de fuerza mayor. De esta forma se evita cualquier tipo de incertidumbre jurídica hasta que intervenga un juez en el asunto”.
El dejar de pagar la renta unilateralmente es algo peligroso “puede el propietario instar el desahucio, no sería fácil paralizarlo en este tipo de situaciones. Por eso se recomienda lo primero interponer una demanda en el juzgado donde se indica que vamos a dejar de pagar para que nos cubra las espaldas. La demanda entra, se actúa de buena fe y tendrá el juez que pronunciarse. Pero en esta situación de prejudicialidad civil se suspenderá el desahucio y se evitará males mayores”.
También en cuanto a las oficinas, respeto a aquellas actividades de las que se acredite un desplome de actividad, por ejemplo en el sector turístico “no pueden exigir la suspensión del contrato porque se puede seguir explotando pero si podría exigir la modificación del contrato con una rebaja de la renta, porque hubo una caída exorbitante de dicha actividad principal”.
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