Trabas al deber de los bancos a exigir un aval o seguro a los promotores de viviendas por parte del Supremo

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, desde su preámbulo allá por 1968, cuando aún no existía en España el concepto de consumidor, fue pionera en la protección del consumidor inmobiliario, situando a las entidades bancarias que reciben cantidades a cuenta como pieza clave del sistema de custodia de las mismas durante el periodo en el que el consumidor adelanta cantidades a cuenta y hasta que se entrega la casa con las debidas licencias.

El mismo Supremo sentó doctrina por la que definió que las entidades depositarias de cantidades anticipadas para la compraventa de viviendas en construcción están bajo un deber de control y vigilancia activa de las cantidades en ellas depositadas por la función protectora de la ley 57/68; entre muchas, la reciente sentencia del Tribunal Supremo 274/2019, de 21 de mayo de 2019, con cita de otras: la 102/2018, de 28 de febrero, 436/2016, de 29 de junio, y 503/2018, de 19 de septiembre.

Como se recoge en la sentencia de la Sala Primera de 23 de noviembre de 2017, el Supremo ha afirmado el deber de colaboración activa de las entidades de crédito en numerosas sentencias (la número 142/2016, de 9 de marzo; la número 174/2016, de 17 de marzo; la número  226/2016, de 8 de abril; y la citada 459/2017, de 18 de julio), y junto con la  aclaración de la no  necesidad de que la cuenta sea «especial» (sentencia del Pleno 733/2015, de 21 de diciembre, que reitera otra sentencia del mismo Pleno de esta Sala, la 459/2017, de 18 de julio), ha destacado que  solo es necesario que  la entidad “sepa o pueda saber”.

CUANDO HAY DEBER DE CONTROL DE LA DEPOSITARIA POR PARTE DEL BANCO

Según ésta misma sentencia (de 23 de noviembre de2017), el  momento en el que se inicia el deber de control de la depositaria y con ello sus responsabilidades, según la Ley 57/1968, es aquel en el que el banco “advierte la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas».

Recientes Sentencias del Supremo someten dicha responsabilidad a la actuación del comprador y lo que es más grave, a  requisitos que no han sido establecidos por la Ley 57/68  ni acordados en contrato, en clara vulneración de la interpretación tuitiva y de los relacionados deberes de vigilancia activa de las entidades de crédito de la Ley 57/1968, así como de Principios básicos de Derechos de Consumo y de Contratos, nacionales y europeos.

En concreto, el Supremo, sorprendentemente, está sometiendo la posibilidad de control de las entidades en las que el promotor abrió cuenta y en la que se reciban entregas de terceros a requisitos de identificación formal de las entregas que carga sobre el consumidor (o su agente intermediario), sin que éstos hayan sido conocidos y acordados por éste en el momento de la contratación. 

LOS BANCOS ESTÁN OBLIGADOS A FISCALIZAR LAS CANTIDADES PERCIBIDAS POR PROMOTORAS DE VIVIENDAS 

Debemos añadir, además, que desde  la promulgación de la Ley 19/1993 de 28 de diciembre, sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales, los bancos están obligados a fiscalizar las cantidades que percibían tanto de promotoras inmobiliarias,  como  de  agencias de intermediación, así como de cantidades provenientes del extranjero, con el fin de conocer que sujetos estaban detrás da cada operación, por lo que debían de haber conocido mediante el mero cumplimiento de esta ley.

El Supremo ha afirmado también que los únicos casos en los que las entidades que reciben cantidades no son responsables son cuando estas cantidades se entregan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por la entidad depositaria (entre otras, la sentencia 675/2017, de 16 de noviembre) y ha afirmado que la carga de la prueba del cumplimiento del deber de control o vigilancia activa cae sobre la entidad que recibe las cantidades (sentencia del 21 de mayo de 2019).

¿Como es posible que el Supremo defienda que al haber sido las cantidades entregadas por un tercero (abogado o agencia inmobiliaria) y no mencionarse el concepto de las entregas, el banco se vea despojado de éstas graves obligaciones de control?

¿Donde quedan además los deberes de fiscalización vinculados al blanqueo de capitales? Verdadermanete irazonable, por decir lo menos.

Una verdadera lástima, porque a día de hoy han sido y son miles los consumidores españoles y europeos que han podido recuperar cantidades entregadas en compraventas de viviendas sobre plano gracias a una innovadora doctrina de nuestros jueces y tribunales en relación con la Ley 57/1968.

Única, además, en la industria a nivel internacional.

Dicha interpretación tuitiva, protectora de los derechos declarados  –tanto por parte de la  propia Ley como ampliamente por la jurisprudencia– como de orden público, irrenunciables, es sin duda, motivo de orgullo  a nivel internacional, por su clara orientación en favor de la parte más débil: el consumidor.

Lamentablemente, recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo están vaciando la efectividad de dicha doctrina a través de una interpretación carente de toda razonabilidad,  y contraria al espíritu e interpretación de la Ley 57/68 así como ya hemos comentado, principios básicos de Derecho de Contratos y Consumo

Este despacho está en la actualidad defendiendo este asunto en el Constitucional y en el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

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