La pasividad de la Justicia y de las Administraciones en ciudades como Barcelona ha hecho que el mercado de las okupaciones haya crecido de forma notable. Foto: EP.
Los propietarios de casas ocupadas están dispuestos a venderlas bajando su valor un 30 %
Para quitarse el problema de encima, según Alfa Inmobiliaria
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07/7/2022 01:00
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Actualizado: 06/7/2022 22:27
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La agencia Alfa Inmobiliaria, una extendida red de franquicias inmobiliarias, ha llevado a cabo un estudio interno en el que cifra en un 30 % el descuento que los propietarios están dispuetos a rebajar para vender una propiedad que haya sido ocupada. Para así deshacerse del probelma.
Aún así, no es fácil vender una vivienda ocupada.
En ese informe señalan que algunos de los motivos son evidentes: el propietario no tendrá fotos de los posibles desperfectos que tendrá la misma una vez que sea posible recuperarla, tampoco conoce el tiempo que llevará el proceso de desahucio, que suele demorarse meses a pesar del llamado “desahucio express”, ni los costes que tanto el proceso judicial como la reforma van a suponer.
Pero además, el nuevo propietario tendrá que abordar diversos gastos desde el mismo momento de su adquisición.
Y a pesar de no tener derecho a su disfrute como son Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), “si bien existe un cierto dilema para el comprador, dado que su precio de compra en estos casos es claramente más bajo que el precio de mercado, que marca el impuesto a pagar”, explica Jesús Duque, CEO de Alfa Inmobiliaria.
Todos estos motivos están provocando también que, el tiempo medio para vender una vivienda de estas características, ronde los 10 meses, muy por encima del plazo medio de venta de una vivienda en cualquier ciudad de España, si bien Alfa Inmobiliaria ya comienza a ver empresas especializadas interesadas en adquirir este tipo de propiedades.
La pasividad de la Justicia y de las Administraciones en ciudades como Barcelona ha hecho que el mercado de las okupaciones haya crecido de forma notable. Sobre todo conceder porque muchos procesos judiciales para recuperar la vivienda se alargan demasiado en el tiempo.
Sin embargo, los bancos ponen trabas a la hora de las hipotecas ante la incertidumbre del futuro de dicha vivienda a medio plazo.
JUICIOS RÁPIDOS EN MATARÓ
María Pastor, decana del Colegio de Abogados de Mataró, llevó el problema de la ocupación a Bruselas. Explica a Confilegal que en su ciudad ya desde hace un mes ya se realizan los juicios inmediatos contra la ocupación al igual de los que ya se hacían en Madrid.
“La Policía ya viene con el atestado montado. Ya han citado a los ocupantes ilegales, al dueño y testigos y a todos los citan para un día y una hora en el juzgado de guardia”, cuenta.
“Eso permite que el juez dicte de desalojo inmediato. Después habrá que ver si se recurre o no. Pero, por lo menos ,el espacio de un año con un procedimiento más largo se ahorra a nivel de tiempo y se evita que esa casa se convierta en morada del que estaba allí”, subraya.
Esta jurista dice que el incremento de ocupaciones en ciudades como Mataró, Barcelona o Madrid “ha hecho que los precios tanto de las viviendas ocupadas como de las tradicionales, sin nadie dentro, hayan bajado de forma considerable”.
Otra cuestión que señala esta jurista es que “hay inmobiliarias que en sus circuitos de ventas con pisos vacíos introducen personas en algunas viviendas durante algún tiempo, a cambio de una cantidad económica para que esos pisos no se ocupen con posterioridad. En muchos casos esos pisos no se anuncian en ningún sitio para evitar la ocupación”.
En cuanto a la venta de pisos con ocupantes “se ponen a menor precio de mercado. En algunas ocasiones el propietario negocia con los ocupas una cantidad que se pacta para que se marche de la vivienda. Un dinero que no se tributa a Hacienda en la mayor parte de las ocasiones”.
El incremento de ocupaciones en ciudades como Mataró, Barcelona o Madrid “ha hecho que los precios tanto de las viviendas ocupadas como de las tradicionales, sin nadie dentro, hayan bajado de forma considerable”, según María Pastor
Pastor, al igual que los expertos consultados por Confilegal, recuerda la necesidad de que la escritura que se suscribe como documento público contenga las incidencias de la vivienda, “tanto a nivel de si hay ocupante o de cuál es su estado. Cualquier ocultación de datos es un delito”.
Normalmente cuando se negocia no viene reflejado que hay un ocupado. “Los bancos ponen más dificultades cuando se pide un crédito por una vivienda en la que hay uno o varios ocupas, la entidad financiera pone muchas trabas a la hora de concederla porque no tiene garantías que esa ocupación finalice”.
En este contexto hay que señalar que “cuando entra la entidad bancaria, los obligados son la propia entidad con el comprador y tiene que manifestar que el piso está libro de ocupación. Ese piso no será tuyo hasta que lo acabes de pagar, mientras tanto el derecho de ese piso será de la entidad bancaria que presta el dinero”.
EXTREMAR LAS CAUTELAS
Por su parte, Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, señala a Confilegal que “es perfectamente lícito comprar un inmueble que esté ‘okupado’, si bien hay que tomar una serie de cautelas específicas en estos casos antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa o de la firma del documento privado de compraventa. Para contemplar los riesgos derivados de dicha ocupación ilícita”.
“En este sentido, la parte compradora deberá confirmar que el ocupante no ostente título posesorio alguno que le legitime para continuar en dicha posesión una vez adquirido el inmueble y comprobar si se ha interpuesto procedimiento alguno contra el ocupante para el recobro posesorio del inmueble objeto de la compraventa, para conocer su estado procesal y suceder en su caso en la posición procesal de la vendedora una vez consumada la compraventa”, comenta
A su juicio, “toda esta información previa sobre el ocupante es clave para poder renegociar en su caso a la baja el precio de la compraventa, ya que presumiblemente el comprador tendrá que asumir una serie de gastos y molestias adicionales con motivo de dicha ocupación ilícita, como gastos en abogados y procuradores, obras de reparación de daños cometidos por el ocupante, la imposibilidad de ocupar la vivienda en el momento de la adquisición etc».
ROMPER CON UN PROBLEMA QUE SE ETERNIZA
Para José María Águila, abogado y administrador de fincas perteneciente al Colegio de administradores de fincas de Barcelona, reconoce que la venta de una vivienda con ocupas de por medio esta creciendo cada vez más. “El propietario busca dinero que no tiene ahora porque el inquilino no paga y pretende poner fin a una situación que se eterniza ante la poca agilidad de los tribunales de justicia”.
Este jurista recuerda que el vendedor toma todas las cautelas posibles al recibir un bien que no es suyo y que no puede comprobar el estado de la vivienda. “Cuando te ocupan la casa, no tardas en enterarte porque siempre hay un vecino que te da esa información”, comenta.
En esa venta, nuestro interlocutor recuerda que “el documento que firman ambas partes es un documento público, hay que dejar claro la situación de la vivienda y su estado. De lo contrario se declara nula la escritura y estaríamos ante un delito de falsedad en documento público que viene tipificado en nuestro Código Penal”.
En esa negociación hay descuentos a nivel de precio que pueden estar en la horquilla del 30 al 50 % “quien compra la vivienda tiene que acreditar que está al dia de los impuestos, ir al registro de la propiedad. Una vez hecho tendrá que impulsar un procedimiento judicial para echar a ese ocupa de su vivienda que acaba de adquirir”.
Esta venta de la vivienda es más laboriosa que en otras ocasiones “el futuro comprador de la vivienda tendrá que interponer las acciones judiciales para lograr que ese ocupa salga de su propiedad recién comprada”.
También nos indica que “estos ocupas al no tener ningún titulo de propiedad no tiene forma de oponerse a la venta de la propiedad en la que se han metido por la fuerza. No pueden hacer nada para impedirlo, Al no tener ese titulo no tienen derecho preferente de compra”.
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