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Incertidumbres procesales provocadas por la Ley de Vivienda

Incertidumbres procesales provocadas por la Ley de Vivienda
Los autores de esta columna pertenecen a la firma Ortego & Cameno Abogados. María Teresa Cabrera Moreno es asociada al Área Civil y Penal y Alejandro Guerra Pérez asociado al Área de Litigación. .
27/9/2023 06:30
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Actualizado: 22/5/2024 13:36
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Desde que el pasado 26 de mayo entrara en vigor la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (en adelante la “Ley de Vivienda”) han sido muchos los debates y las incógnitas que se han suscitado entre los diversos operadores jurídicos acerca de cómo será su aplicación.

Tal es el desconcierto, que incluso tres Comunidades Autónomas han presentado recursos de inconstitucionalidad contra la misma y otras están en camino de hacerlo.

Desde un punto de vista jurídico, la Ley de Vivienda ha afectado distintas áreas del Derecho siendo una de ellas, principalmente la Procesal. Concretamente, la Disposición Final Quinta de la citada Ley recoge las principales novedades en la mencionada rama del Derecho.

Para comprender las modificaciones procesales introducidas por la Ley de Vivienda, resulta de vital importancia descifrar, entre otras cuestiones, los conceptos de “Zona de mercado residencial tensionado” y“Gran Tenedor”, así como conocer la existencia del procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administradores Públicas que menciona tanto la exposición de motivos como la Disposición Final Quinta.

Por un lado, como determina la Ley de Vivienda, la declaración de zona de mercado residencial tensionado se llevara a cabo por la Administración competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma, siempre y cuando se produzca una de las siguientes circunstancias: a) que el coste del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos superen el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona o b)que el precio de compra o alquiler de la zona haya aumentado 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

Las citadas zonas de mercado tensionadas se verán afectadas por la aplicación de un sistema de índices de precios de referencia conforme a la base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda.

Esta base de datos estará proveída de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y en otras fuentes de información estatal, autonómico o local.

En este punto señalaremos que actualmente las Comunidades Autónomas todavía no han declarado zonas de mercado residencial tensionado en sus territorios por la dificultad de su calificación e incluso, algunas de ellas se muestran reticentes a hacerlo.

¿QUIÉN ES GRAN TENEDOR?

Por otra parte, la Ley de Vivienda considera Gran Tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

En relación al procedimiento de conciliación o intermediación que depende de la Administración Pública Autonómica y que la Ley de Vivienda exige como requisito previo a ciertas actuaciones judiciales, resaltamos, tras haberlo contrastado, que las Consejerías autonómicas competentes desconocen abiertamente quién va a asumir la citadatareaya que no se ha activado aún la operativa.

Aclarados estos términos y conceptos, la Disposición Final Quinta de la Ley de Vivienda ha introducido modificaciones procesales en los procedimientos de desahucio, interdicto de retener o recobrar la posesión, los procedimientos de eficacia de derechos reales, a las subastas de inmuebles y, en el proceso especial de ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados.

Desde un punto de vista procesal, resulta importante destacar el gran papel que van a tener las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.

De hecho, la Ley de Vivienda, de manera contundente, indica, a nivel procesal, que las notificaciones judiciales que contengan la fijación de fecha para el lanzamiento de ocupantes de una vivienda deberán trasladarse a la Administración mencionada por si procediera su actuación.

Una vez indicado lo anterior, resulta meditado profundizar en aquellas medidas que afectan a procedimientos judiciales de desahucio, no sólo a los que están en pleno trámite sino a los que están siendo planteados en los casos que los arrendatarios no proceden al pago de la renta de alquiler o bien ha expirado el plazo legal de su contrato.

REQUISITOS PARA REANUDAR LOS DESAHUCIOS EN CASOS DE GRAN TENEDOR

Para ello hay que puntualizar, a priori, que las medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID -19 recogidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, han sido de nuevo prorrogadas, hasta el 31 de diciembre de 2023, suponiendo la suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Ahora bien, y a partir del 31 de diciembre del 2023 si la parte actora es gran tenedora de vivienda sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si esta misma acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El mencionado requisito se podrá acreditar de alguna de las siguientes vías:

1.- Mediante declaración responsable del actor justificando haber acudido a los citados servicios en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites en el plazo de dos meses desde que se presentó solicitud.

2.- Aportando un documento acreditativo de los citados servicios que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.

En este sentido, también es esencial reseñar que la Ley de Vivienda (Disposición Final quinta), ha introducido requisitos que los profesionales deberán tener en cuenta antes de presentar demandas de desahucio por impago renta o cantidades debidas por el arrendatario, por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, de recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, de tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho, de efectividad de derechos reales, y demandas de ejecución hipotecaria. Concretamente, este tipo de escritos deberán especificar, para evitar su inadmisión, los siguientes puntos:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, el actor deberá acreditar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

VULNERABILIDAD ECONÓMICA

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica habrá que aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Del mismo modo, establece la Ley de Vivienda que el requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

Asimismo, con esta modificación de la Ley de Vivienda también se exige que en el caso de que (i) la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, (ii) el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y (iii) la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, que los demandantes acrediten haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda para que no sea inadmitida a trámite sus demandas.

El requisito anterior podrá acreditarse, sin ser demasiado reiterativos, mediante los puntos 1º y 2º señalados anteriormente.

LAS SUBASTAS, TAMBIÉN AFECTADAS

Por otra parte, las subastas de inmuebles también se han visto afectadas por la Ley de Vivienda ya que si los acreedores resultan ser grandes tenedores y los inmuebles objeto de las mismas son las viviendas habituales de los ejecutados, deberán acreditar, antes del inicio de la vía de apremio, si los deudores se encuentran en situación de vulnerabilidad económica.

Si los ejecutados estuvieran en la mencionada situación, se suspenderán las vías de apremio hasta que los acreedores no acrediten haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas.

Con base en todo ello, y ajustándonos a la praxis real que va a tener las citadas exigencias legales y actuaciones podemos advertir, sin lugar a dudas, que desde el punto de vista Procesal las siguientes consecuencias:

Los requisitos introducidos por la Ley de Vivienda provocarán una mayor ralentización del sistema judicial. Ello es así, porque muchos de los requisitos estipulados en la Ley dependen de la Administración y actualmente no se encuentran definidos ni desarrollados.

Tras habernos puesto en contacto con numerosas administraciones, hemos comprobado que ni siquiera se conoce quién va a ser el órgano competente para llevarlo a cabo, así como el desarrollo de los mismos.

Por otra parte, los certificados de índices o notas de localización que expiden los Registros de la Propiedad no servían para acreditar si los inmuebles que tiene en propiedad una empresa o persona física se tratan o no de viviendas. Ante dicha imposibilidad la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y por iniciativa propia ha procedido el pasado 15 de septiembre a dar al público la posibilidad de solicitar los certificados de gran tenedor en consonancia con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Los procedimientos de desahucio van a prolongarse en mayor medida en el tiempo, al haberse burocratizado aún más los requisitos previos para la presentación de la demanda o para solicitar el alzamiento de la suspensión de desahucio a partir del próximo 31 de diciembre.

En conclusión, tras más de tres meses desde su entrada en vigor, entendemos que, a nivel procesal, todavía quedan muchos aspectos por desarrollar de la Ley de Vivienda y que actualmente nos encontramos ante una incertidumbre que esperemos que se vaya disipando con el paso del tiempo.

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