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Opinión | El cambio de uso por prescripción: el descontrol de las infraviviendas

Opinión | El cambio de uso por prescripción: el descontrol de las infraviviendas
Rafael Calvo González-Vallinas, registrador, explica en su columna que es muy discutible que un técnico contratado por el interesado pueda certificar sobre la antigüedad de una edificación.
22/2/2024 06:30
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Actualizado: 22/2/2024 11:11
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El cambio de uso de local a vivienda es un fenómeno muy en boga. Confluye en el tiempo la necesidad de vivienda a precio razonable con el -lamentable- cierre de negocios. El resultado es la existencia de multitud de locales que encuentran una segunda vida como viviendas. No obstante, no todo local es susceptible de renacer como vivienda.

Dejando a un lado los requisitos derivados del régimen de propiedad horizontal, el cambio de uso requiere de expresa autorización administrativa. Las mayoría de las legislaciones autonómicas, competentes en la materia y en línea con la normativa europea, han reducido la exigencia administrativa a la declaración responsable.

Esta declaración es objeto de posterior comprobación por la administración municipal, en este caso para verificar que se cumplen los requisitos exigibles para que un inmueble pueda calificarse como vivienda (superficie mínima, accesos, ventilación, ventanas, etc).

Por otra parte, la Ley -estatal- del Suelo permite la consolidación y consecuente inscripción registral de edificaciones construidas sin licencia por el transcurso del plazo de prescripción para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición –plazo cuya determinación es competencia autonómica y se suele fijar en cuatro años-.

Esta antigüedad puede acreditarse mediante certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título (artículo 28.4 TRLS).

Hay que poner aquí de relieve lo discutible que resulta que un técnico contratado por el interesado pueda certificar sobre la antigüedad de una edificación.

Como vuelta de tuerca, es ya doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua Dirección General de los Registros, nombre más afortunado) que el uso también cabe ganarlo por prescripción. Esta aplicación analógica de la normativa aplicable a las obras resulta arriesgada y discutible.

Como primer argumento para rechazar esta analogía cabe esgrimir la propia redacción legal, que se refiere a declaración de obra nueva y a la demolición de edificaciones, no a la acreditación del uso de un inmueble.

NO CABE ADQUIRIRLO POR PRESCRIPCIÓN

El uso y la edificación no son conceptos equiparables, a los que quepa aplicar la misma regulación. En especial, resulta chocante la posibilidad de que un técnico -contratado por el interesado- certifique que un inmueble se ha destinado a vivienda durante el plazo de prescripción urbanística (si se admitiera la tesis analógica, tendría que certificar que se ha utilizado como vivienda durante cuatro años, sin interrupción alguna).

En segundo lugar, por su propia naturaleza, cabe afirmar sin matices que el uso urbanístico no cabe adquirirlo por prescripción. El uso implica una actividad continuada en el tiempo, no un acto que termina en un momento dado, como la edificación -no hay un dies a quo-. La edificación es un acto externo, fácilmente comprobable, mientras que el uso es una conducta interna, de difícil averiguación.

Por tanto, frente a una conducta -interna- que continúa en el tiempo, la Administración siempre podrá adoptar las medidas tendentes al restablecimiento de la legalidad (obtención de licencia de ocupación o cese del uso no permitido, ilegal por tanto).

Además, resulta del todo injusto que quien ha obtenido licencia deba además obtener autorización para el uso, mientras que el incumplidor se vea exonerado per saltum de dos requisitos -licencia de obras y de ocupación- por una inaceptable analogía.

No plantea objeciones el cierre de un taller mecánico, de una cocina o de una discoteca ilegales; no se entraría en disquisiciones sobre el tiempo transcurrido. El mismo razonamiento debe ser aplicable a las viviendas, para evitar la proliferación de infraviviendas.

En efecto, como otro argumento contrario a la apuntada analogía, cabe señalar que resulta imprescindible el control de las denominadas “infraviviendas”.

Si existe una regulación urbanística que define meticulosamente los requisitos que debe reunir una vivienda, carece de sentido que logre la calificación de vivienda cualquier edificación por el mero transcurso de un plazo.

Una vez más, frente a la laxitud gubernativa, la única defensa es la calificación registral y la exigencia de licencia o declaración responsable de ocupación para el cambio de uso a vivienda.

El Registro de la Propiedad, controlador de la legalidad urbanística y divulgador de la “verdad oficial”, no puede publicar como vivienda lo que no lo es. Un antro de quince metros cuadrados sin luz ni ventilación suficientes no puede aparecer inscrito como “vivienda”.

Las cosas son lo que son y no lo que el interesado dice que son .

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