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Opinión | El mercado de alquiler en España: Desafíos y soluciones para los jóvenes
Marcos Peña Molina, Socio en Administrativando Abogados.
18/9/2024 05:35
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Actualizado: 18/9/2024 00:01
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El mercado de alquiler en España atraviesa una situación especialmente compleja, marcada por un fuerte incremento de los precios en las grandes ciudades y por una creciente dificultad de acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes.
Esta realidad ha generado un debate sobre las soluciones posibles para hacer frente a la crisis habitacional, donde el alquiler con opción a compra emerge como una alternativa interesante para facilitar el acceso a la vivienda y, sobre todo, al crédito hipotecario.
El estado del mercado de alquiler en España
En los últimos años, el precio del alquiler en España ha experimentado un incremento constante, sobre todo en las principales urbes como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.
El aumento de la demanda, impulsada en parte por la creciente dificultad de adquirir vivienda en propiedad, y una oferta insuficiente han generado una situación en la que los precios alcanzan cifras insostenibles para buena parte de la población, y en especial, para los jóvenes.
Según datos de Idealista (2023), el precio medio del alquiler en España ha alcanzado máximos históricos, con incrementos interanuales de entre el 5% y el 10% en las principales ciudades.
Esto ha llevado a que un porcentaje significativo de los jóvenes dediquen más del 40% de su salario mensual solo al pago del alquiler, superando así las recomendaciones internacionales sobre el gasto en vivienda.
Dificultades de acceso a la vivienda para los jóvenes
El acceso a la vivienda en propiedad ha sido tradicionalmente el sueño de muchas familias españolas.
Sin embargo, para los jóvenes, esta posibilidad se ha visto alejada debido a varios factores. Inestabilidad laboral y bajos salarios: Las altas tasas de temporalidad y la precariedad laboral dificultan la acumulación de ahorros necesarios para la entrada inicial en la compra de una vivienda.
Dificultad para acceder a hipotecas: aunque los tipos de interés han sido históricamente bajos en los últimos años, los bancos exigen condiciones cada vez más estrictas para la concesión de hipotecas. En muchos casos, se requiere un ahorro previo del 20% del valor de la vivienda, lo que es inalcanzable para muchos jóvenes.
Competencia en el mercado de alquiler: ante la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad, muchos jóvenes se ven obligados a permanecer en el mercado de alquiler, compitiendo con otros sectores de la población y presionando aún más los precios.
Alquiler con opción a compra: una solución viable
Ante este panorama, el alquiler con opción a compra se presenta como una alternativa que podría ofrecer una solución viable tanto para los jóvenes como para otros sectores de la población con dificultades para acceder a la vivienda en propiedad.
Este modelo consiste en alquilar una vivienda con la posibilidad de comprarla en un futuro, descontando del precio final una parte o la totalidad de las rentas pagadas durante el periodo de alquiler. Este sistema pose como ventaja: acumulación de capital para la entrada hipotecaria.
A diferencia del alquiler tradicional, donde el dinero pagado se considera un gasto sin retorno, el alquiler con opción a compra permite que una parte del importe pagado se destine a la compra futura del inmueble. Esto facilita que los jóvenes puedan ir acumulando capital para una futura hipoteca sin necesidad de contar con grandes ahorros iniciales.
El alquiler con opción a compra facilita el acceso a la hipoteca. Al optar por el alquiler con opción a compra, los jóvenes pueden ganar tiempo para mejorar su estabilidad laboral y financiera, mientras acumulan una parte del capital necesario para solicitar un crédito hipotecario.
Esto permite, además, que los bancos vean con mejores ojos a un solicitante que ya ha comenzado a pagar por su vivienda. La opción de compra otorga, además, flexibilidad y seguridad, pues este tipo de contrato otorga al inquilino la opción, pero no la obligación, de comprar la vivienda. Si al final del periodo estipulado no se puede hacer frente a la compra, se puede optar por no ejercer la opción y seguir buscando alternativas, sin perder el hogar de inmediato.
Estabilidad frente a la volatilidad del mercado
Dado que las rentas pagadas se descuentan del precio de la vivienda, los jóvenes se blindan frente a futuras subidas en los precios del mercado inmobiliario, al fijar el precio de compra en el momento de la firma del contrato.
A pesar de sus ventajas, el alquiler con opción a compra también enfrenta algunos desafíos. Uno de los principales es que no es una opción muy extendida en el mercado inmobiliario actual. Y no lo está porque tanto promotores como los grandes acumuladores de vivienda tienen como principal misión “sacar el stock” como sea y no mantener en el activo de sus balances bienes a los que se le saca una pequeña renta por un tiempo más o menos largo.
Además, muchos propietarios prefieren el alquiler tradicional, que ofrece mayor liquidez y flexibilidad sin estar ligados a una futura venta. Asimismo, el precio de la vivienda en el momento de la compra puede suponer un reto si se ha sobreestimado su valor durante la firma del contrato. En mercados volátiles, fijar un precio de compra demasiado alto podría complicar el acceso a la propiedad en el futuro.
Otras posibles soluciones al problema del acceso a la vivienda
Si bien el alquiler con opción a compra es una solución prometedora, no es la única. Existen otras medidas que podrían ayudar a mejorar el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes.
Aunque se ha hablado mucho del fomento de la vivienda pública y social, éste tipo de viviendas sigue teniendo el mismo problema, que es acceder al crédito hipotecario con solvencia. Una de las posibles soluciones son los Incentivos fiscales. El gobierno podría otorgar incentivos fiscales tanto a propietarios como a jóvenes para fomentar la firma de contratos de alquiler con opción a compra.
Esto podría incluir deducciones fiscales o la reducción de impuestos relacionados con la compraventa de viviendas. En este tipo de operaciones debería ser posible fraccionar el IVA o el impuesto de transmisiones onerosas y actos jurídicos documentados, de forma que pudiera ser satisfecho junto con las mensualidades, si así lo estimara el comprador. Igualmente, el tipo impositivo debería tener distinta cuota tributaria atendiendo a la edad y al tipo de vivienda.
Por su parte, para el propietario, las rentas pagadas, para el caso de que estuvieran por debajo de marcado, deberían obtener un incentivo fiscal deducible en el impuesto sobre la renta. En estos casos, para incentivar la oferta de viviendas de alquiler a precios más asequibles, podría implementarse un incentivo fiscal que permita al propietario deducir parte de las rentas que deja de percibir.
Las rentas percibidas por ese alquiler podrían obtener un tratamiento fiscal más favorable, permitiendo que el propietario aplicara una deducción o reducción en el cálculo de los rendimientos netos del alquiler en su declaración de la renta.
Esta deducción podría aplicarse de distintas formas: a) Reducción del rendimiento neto: Reduciendo el rendimiento neto del capital inmobiliario, de forma que el propietario pague menos impuestos por los ingresos generados por el alquiler, b) Deducción específica: Permitiendo una deducción adicional sobre los rendimientos por el hecho de alquilar por debajo de mercado.
En algunos casos, se podría considerar que este “alquiler social o amigable” debe recibir un tratamiento preferente en otras áreas, como una reducción en los impuestos locales (como el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o mayores deducciones por gastos relacionados con el inmueble alquilado (reparaciones, mantenimiento, etc.).
Por supuesto, no se puede abordar el problema del acceso a la vivienda sin considerar el contexto laboral y económico. Políticas que promuevan la estabilidad laboral y mejores salarios permitirían a los jóvenes disponer de mayores recursos para ahorrar y, eventualmente, acceder a una vivienda.
Una política de incentivo a la contratación indefinida vinculada al acceso a la vivienda podría ofrecer beneficios fiscales o económicos a las empresas que contraten de manera fija a sus trabajadores y le faciliten el acceso a un alquiler asequible.
Estos incentivos incluirían bonificaciones fiscales, subvenciones directas o reducciones en las cotizaciones a la Seguridad Social, lo que reduciría los costes salariales y favorecería la estabilidad laboral. A cambio, los trabajadores tendrían acceso a alquileres a precios preferentes, con posibles ayudas adicionales para cubrir parte del coste del alquiler. Esta política fomentaría tanto la creación de empleo estable como el acceso a la vivienda, facilitando convenios entre empresas, arrendadores y administraciones públicas.
El mercado de alquiler en España se enfrenta a una crisis profunda, especialmente para los jóvenes que ven cada vez más lejos el sueño de acceder a una vivienda en propiedad.
El alquiler con opción a compra surge como una alternativa atractiva para facilitar este acceso, proporcionando una vía para acumular capital y mejorar las condiciones de acceso a hipotecas. Sin embargo, es necesario combinar esta opción con otras medidas estructurales, como el fomento de políticas de incentivos y la mejora de las políticas laborales, para ofrecer una solución integral a la crisis habitacional en España.
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