Opinión | El alquiler vacacional y su regulación: un análisis a la luz de las recientes sentencias del Supremo

El alquiler vacacional ha adquirido una gran relevancia en los últimos años, impulsado por el auge del turismo y las plataformas digitales. Este fenómeno ha generado una atractiva rentabilidad para los propietarios, pero también ha suscitado una fuerte oposición por parte de comunidades de vecinos.

Esto ha llevado a que, en ocasiones, se imponga la prohibición de destinar una vivienda al alquiler vacacional, basándose en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).

Este precepto establece que, para la adopción de un acuerdo de este tipo, se requiere el voto de tres quintas partes del total de propietarios, representando a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aportado claridad a esta cuestión.

Hasta ahora, existían dos posturas jurisprudenciales contrapuestas: (i) algunas Audiencias Provinciales sostenían que era necesario un acuerdo unánime para prohibir el alquiler vacacional y que mediante una doble mayoría de 3/5 únicamente se podía limitar; (ii) otras defendían que una doble mayoría de 3/5 era suficiente.

Esta falta de unificación ha generado incertidumbre y conflictos entre propietarios y comunidades.

La mayoría de 3/5

En este contexto, el Tribunal Supremo ha dictado las recientes sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, que resuelven esta controversia. En ellas se afirma que la comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler vacacional mediante una doble mayoría de tres quintos. Esta decisión se fundamenta en varios argumentos:

1.- Licitud de prohibiciones. El Tribunal considera que el alquiler vacacional es una actividad económica, lo que permite a la comunidad establecer limitaciones que concilien los intereses individuales y colectivos.

2.- Interpretación del artículo 17.12 LPH. Desde el punto de vista gramatical, se señala que «limitar» puede incluir la posibilidad de prohibir, lo que otorga a la comunidad la capacidad de establecer prohibiciones totales en relación con el alquiler turístico.

Desde la perspectiva teológica, se vincula esta interpretación con el RDL 7/2019, que busca facilitar el acceso a la vivienda y limitar el encarecimiento de los alquileres. Por lo tanto, el Tribunal Supremo concluye que la interpretación de la LPH debe tener en cuenta estas preocupaciones sociales.

3.- Mecanismos de defensa. El Tribunal resalta que la prohibición protege a los propietarios de actividades que puedan generar molestias, especialmente en zonas con alta presión turística.

4.- Excepción a la unanimidad. Se reconoce que el artículo 17.12 introduce una excepción a la norma de unanimidad, permitiendo que, con el voto en contra del propietario afectado, la comunidad pueda prohibir el alquiler vacacional con la doble mayoría exigida, ya que, en caso contrario, bastaría con el voto en contra del propietario de la vivienda en la que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.

Las sentencias del Tribunal Supremo han dado respuesta a la incertidumbre jurídica en torno a la prohibición del alquiler vacacional, permitiendo a las comunidades de propietarios ejercer su derecho a regular el uso de las viviendas en función de sus intereses colectivos. Esto facilita un marco más claro para la convivencia y el respeto a los derechos de todos los propietarios.

A pesar de esta claridad, se observa que aún existen tensiones entre propietarios e inquilinos en la aplicación de estas decisiones. Además, algunos municipios están aprobando ordenanzas que limitan el ejercicio de estas actividades, lo que añade una capa adicional de regulación a tener en cuenta.

Si bien, aunque conforme a la normativa parece claro que la referida prohibición no podría aplicarse con carácter retroactivo para las viviendas que cuentan con título habilitante para el ejercicio de la actividad, se echa en falta que las sentencias ahonde en la irretroactividad de la referida prohibición.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 de la LPH establece un marco más claro para la regulación del alquiler vacacional, dado que, al permitir que las comunidades de propietarios ejerzan su derecho a prohibir esta modalidad de arrendamiento, se priorizan los intereses colectivos sobre los derechos individuales de los propietarios.

Asimismo, en un contexto donde el acceso a la vivienda es un desafío para muchas personas, esta decisión podría tener efectos a largo plazo en el mercado de alquileres, ya que podría contribuir al aumento de la oferta de vivienda en el mercado para su destino a arrendamiento de larga duración.

Ahora bien, la imposibilidad de aplicar prohibiciones de forma retroactiva significa que las propiedades que ya cuentan con permisos para el alquiler vacacional no se verán afectadas, por lo que la medida no debería tener consecuencias en el corto plazo.

Lo anteriormente expuesto fundamenta las razones por las que el Gobierno y los distintos ayuntamientos de las grandes ciudades están implementando medidas tendentes a dificultar el otorgamiento de licencias para el desarrollo de actividades turísticas en viviendas —o el destino de las mismas a esta actividad— de cara a reducir su oferta con ánimo de aumentar de manera inequívoca al parque de viviendas que puedan ser destinadas al arrendamiento de vivienda de larga temporada.

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