Opinión | España se convierte en el primer país de la UE en implementar un sistema de registro para alquileres de corta duración

El pasado mes de octubre, España experimentó una ola de manifestaciones, acampadas y protestas en las calles de sus principales ciudades. Estas movilizaciones responden a la dificultad de acceso a la vivienda, al aumento de los precios de alquiler y a la proliferación de apartamentos turísticos.

Los ciudadanos exigen una correcta implementación y ampliación de la Ley Estatal de Vivienda de 2023, además de un plan estatal que impulse la vivienda pública. Aunque el Gobierno ha tomado medidas en los últimos años para enfrentar esta crisis de acceso a la vivienda, es evidente que estas acciones no han resultado efectivas.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, se ha sumado a esta respuesta gubernativa y presentó el 15 de octubre de 2024 el Real Decreto que regula la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Este proyecto establece un sistema para regular los alquileres de corta duración en España, siendo el primer país de la Unión Europea en poner en marcha el Reglamento Europeo (UE) 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, aprobado en abril de este mismo año.

El Real Decreto exige que cualquier vivienda destinada a alquiler de corta duración, incluyendo apartamentos de uso turístico, alquileres de temporada, alquileres de habitaciones y embarcaciones y otros tipos de propiedades obtenga un número de identificación a través de una Ventanilla Única Digital, que funcionará como una pasarela entre el interesado y el Registro de la Propiedad. El número será obligatorio para operar en plataformas digitales y tendrá una vigencia de 12 meses, tras los cuales deberá renovarse.

Para obtenerlo, los arrendadores deberán presentar una serie de documentos que certifiquen el tipo de propiedad que alquilan y la categoría a la que pertenece. Además, deberán informar cada año de todos los contratos suscritos durante este período y, adicionalmente, en el caso de los contratos de arrendamiento de temporada, deberán aportar la justificación de la necesidad temporal del arrendatario para poder renovar su número de registro.

Las plataformas digitales que ofrecen servicios de alquiler de corta duración también estarán obligadas a cumplir con la nueva normativa. Deberán garantizar que los anuncios de alquileres cuenten con el número de registro proporcionado por la Ventanilla Única Digital y asegurar que éste sea visible en cada publicación. En caso de que un arrendador pierda o no renueve su número de registro, las plataformas estarán obligadas a retirar su anuncio.

Además, se establece que las propiedades no podrán operar sin el número de registro vigente, ni utilizar uno asociado a una categoría de arrendamiento diferente de la que le corresponde, con el fin de evitar posibles fraudes.

En definitiva, el Real Decreto trae consigo un cambio verdaderamente significativo para todos aquellos arrendadores que destinen sus propiedades a los arrendamientos de corta duración.

Con todo, cabe reiterar que la normativa se encuentra todavía en una fase inicial, no estando aún en vigor. No obstante, el Reglamento Europeo que este proyecto de Real Decreto trata de transponer sí lo está, por lo que no es de extrañar que, entre 2025 y 2026, el Real Decreto despliegue sus efectos.

Ahora bien, ¿va a suponer esta nueva medida regulatoria un cambio favorable en el mercado de alquiler?

En mi opinión, este novedoso número de registro implicará la regularización de miles de viviendas ilegales que se ofrecen en alquiler en España. Sólo en Madrid, se calcula que, de los 13.500 apartamentos turísticos ofertados, menos del 10% cumplen con los requisitos exigidos por la legislación urbanística vigente, tal y como indica la lista publicada por el Ayuntamiento de Madrid.

No obstante, considero que la nueva normativa puede traer consigo una ralentización económica en el mercado inmobiliario. Por un lado, los arrendadores seguramente se vean afectados por los procesos lentos y tediosos de los organismos públicos para adquirir o renovar el número de registro, lo cual añade un obstáculo adicional a su actividad. Esto sin contar que, para arrendar un piso turístico, se requiere previamente una licencia municipal de alquiler turístico, licencias que, en ciudades como Madrid, se encuentran actualmente paralizadas.

Por otro lado, las aplicaciones y páginas web que ofertan arrendamientos de corta duración van a sufrir un gran impacto en sus políticas y softwares, debiendo invertir grandes cantidades de dinero y tiempo en incluir en sus sistemas estos números de registro obligatorios para cada propiedad, además de la coordinación que van a requerir con la autoridad competente a través de la Ventanilla Única Digital para comprobar la vigencia del número, evitar fraudes y hackeos…

En conclusión, cabe plantearse que, si bien es cierto que la normativa persigue la reducción de la oferta de los alojamientos turísticos ilegales (que tanto perjudican la disponibilidad de vivienda para la población local), solo el tiempo dirá si tal reducción va a ser real o, al contrario, el aumento de requisitos, exigencias y trámites para poder alquilar va a suponer un aumento de alquileres y ofertas ilegales en una economía sumergida.