Recientemente se ha dictado una sentencia por parte de un Juzgado de Primera Instancia de Marbella, en un procedimiento de desahucio por falta de pago que ofrece un interesante marco de análisis sobre cuestiones clásicas del arrendamiento urbano: la eficacia liberatoria del pago realizado a terceros, la posibilidad de suspensión del proceso civil por prejudicialidad penal y el alcance de la reclamación de daños acumulada a la acción de desahucio.
La resolución combina la interpretación de normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) con una aplicación rigurosa de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, lo que la convierte en un referente útil tanto para la práctica forense como para la reflexión doctrinal.
Antecedentes fácticos
El litigio tiene origen en un contrato de arrendamiento de vivienda. El arrendador reclamó el desahucio por falta de pago de rentas debidas y suministros impagados, más una indemnización por daños en la vivienda.
Los arrendatarios opusieron haber abonado las cantidades a supuestos intermediarios que consideraban representantes del arrendador, e invocaron la prejudicialidad penal por existir denuncia en trámite por presunta estafa de dichos terceros.
Asimismo, negaron la existencia de daños en la vivienda.
Cuestiones jurídicas relevantes
Prejudicialidad penal y autonomía del proceso civil
El Juzgado rechaza la suspensión del proceso por prejudicialidad penal (artículo 40.2 LEC) al constatar que la denuncia penal no había dado lugar a la incoación de diligencias judiciales.
Además, subraya que el proceso penal se dirigía contra terceros, no contra el arrendador, y que lo que se ventila en sede civil es el cumplimiento de la obligación personalísima de pago de la renta.
Se reafirma así la doctrina del Tribunal Supremo (STS 4 de abril de 2013), que limita la suspensión del proceso civil únicamente a supuestos en los que la decisión penal resulte determinante para el fallo civil.
La mera existencia de una denuncia no puede bloquear el ejercicio del derecho del arrendador. (STS, Sala Primera, 4 de abril de 2013 (RJ 2013/3087).)
La eficacia liberatoria del pago a terceros
El tribunal concluye que los pagos realizados a personas no autorizadas por el arrendador carecen de eficacia liberatoria (artículos 1555 CC y 27.2 LAU).
Solo los pagos reconocidos expresamente por el propietario o su representante pueden descontarse de la deuda.
Este pronunciamiento incide en una cuestión práctica recurrente: el riesgo del arrendatario que entrega la renta a terceros sin verificar su representación.
La sentencia refuerza la exigencia de diligencia y confirma que el arrendador no queda vinculado por actos de gestión de personas ajenas.
La acumulación de acciones: desahucio, rentas y suministros
La sentencia estima conjuntamente la acción de desahucio y la reclamación de rentas y suministros, conforme al artículo 250.1. 1º LEC, declarando la deuda líquida, vencida y exigible. Ordena además la condena al pago de rentas futuras hasta la entrega efectiva de la posesión (artículo 220 LEC), consolidando así la doctrina de la “condena a futuro” en arrendamientos.
Reclamación de daños e imputación de la fianza
En cambio, la pretensión de indemnización por daños se desestima al no acreditarse la existencia ni cuantía de los desperfectos.
El juzgado niega incluso la posibilidad de diferir su concreción a ejecución de sentencia, al no existir “bases mínimas objetivas” para ello, aunque deja a salvo el derecho del arrendador a ejercitar acción separada si obtiene prueba técnica.
En materia de fianza (artículo 36 LAU), se acuerda su imputación automática (3.200 €) a la deuda por rentas y suministros, en línea con la jurisprudencia reciente (SAP Barcelona 646/2023). (SAP Barcelona, Sección 4ª, 15 de noviembre de 2023, nº 646/2023.)
Valoración crítica
La resolución presenta varias aportaciones de interés:
1. Clarificación de los límites de la prejudicialidad penal, evitando abusos dilatorios por parte de arrendatarios.
2. Refuerzo del principio de eficacia liberatoria solo frente al acreedor o su representante legítimo, lo que aporta seguridad jurídica al arrendador.
3. Equilibrio en la reclamación de daños, al exigir una base probatoria mínima para su estimación, pero dejando abierta la vía de un proceso posterior.
Sin embargo, la negativa a reservar la cuestión de daños para ejecución de sentencia —cuando sí existían indicios y una valoración provisional— puede considerarse excesivamente restrictiva respecto de la doctrina del TS (STS 14 de octubre de 1989; STS 586/2000). Una reserva condicionada hubiera favorecido la economía procesal. (STS, 14 de octubre de 1989 (RJ 1989/7135).) (STS, Sala Primera, 13 de junio de 2000, nº 586/2000 (RJ 2000/4.) ().)
Conclusión
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Marbella refuerza la posición del arrendador en los procesos de desahucio, consolidando la jurisprudencia sobre la eficacia del pago y la irrelevancia de denuncias penales incipientes.
Asimismo, delimita con precisión los requisitos probatorios para la reclamación de daños, subrayando la necesidad de informes técnicos y cuantificaciones objetivas.
Este fallo constituye un precedente útil en la litigiosidad creciente en arrendamientos urbanos, marcando un criterio claro sobre la delimitación entre la jurisdicción civil y penal y la protección del derecho del arrendador a percibir la renta pactada.
