Duración, límites, o pago de impuestos; éstas son algunas de las grandes dudas que se han producido entorno al alquiler en España. Especialmente, ante los grandes anuncios del Gobierno central para intentar limitar el coste de la vivienda, o los gastos que van asociados al arrendamiento de un inmueble. Un contexto en el que encontrar las «bases» de los derechos y deberes de los inquilinos es más necesario que nunca.
El alquiler se ha convertido, especialmente en las grandes ciudades, en un quebradero de cabeza para muchos. Sobre todo, para los más jóvenes. No sólo por los en muchos casos abusivos precios, sino también por las dudas que generan algunas de las exigencias de los arrendadores.
Y es que cada vez son más los inquilinos que dudan de si el propietario del inmueble en el que viven pueden «echarles de casa» sin aviso, o subirles el precio del alquiler según les convenga. También dudas sobre el pago de impuestos como el IBI, la fianza, o si la reciente Ley de Bienestar Animal permite algún resquicio legal para tener mascotas pese a la negativa del arrendador.
Dudas ante las que existe una normativa clara vigente. Normativa que puede dar un respiro ante la incertidumbre política y habitacional nacional.
El contrato: prórroga y duración mínima legal
Contexto del alquiler en el que la gran duda es, inicialmente, cuánto puede durar un contrato de alquiler como mínimo.
«Si nos referimos a un arrendamiento de larga duración normalmente hablamos de 12 meses como duración mínima», explica a Confilegal Jesús Ruiz Ballesteros, abogado y economista, socio fundador de Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.
Un caso en el que sí es determinante el contrato que se firma. Y es que este documento es el que indica «que, si se arrienda por 12 meses, el inquilino puede después decidir unilateralmente si va a quedarse en la vivienda hasta 5 años si el propietario es persona física, o incluso hasta 7 años si el propietario fuese una persona jurídica».
«Esta regla se aplica a todos los contratos celebrados bajo la legislación vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos», asegura el experto.
Una decisión del inquilino que, sin embargo, tiene excepciones.
Y es que, «si en el contrato se ha estipulado que el propietario puede volver a tomar posesión del inmueble si necesita el mismo para su uso personal o de familiares directos, entonces sí que podría negarse a prorrogar el contrato».
Eso sí, siempre que avise con el tiempo indicado en el propio contrato como preaviso.
«Congelar» los alquileres desde el Gobierno
Una preocupación por mantener el inmueble alquilado a la que, generalmente, se suma la preocupación por que el arrendador decida subir de forma unilateralmente el precio del alquiler. Alquileres que, en muchas zonas de España, ya superan los 1.000 euros mensuales.
«El alquiler puede actualizarse anualmente o con cada nuevo contrato, pues obviamente el precio a poner es libre», reconoce Ruiz Ballesteros.
Una «actualización» en la que «la limitación a la subida no existe, siempre que se haya acordado por adelantado».
«Es decir, yo puedo perfectamente indicar que en el segundo año aumentaré el alquiler un 10%, si bien lo habitual y la costumbre es indicar que el aumento, o la disminución, porque se incluye también la posibilidad de poder disminuir el precio, se realiza conforme al IPC, el índice de precios al consumo. Esto es, conforme al IPC del último mes publicado antes de la renovación», explica.
Eso sí, pese a esta potestad escrita en el contrato, lo correcto, según el abogado y economista, es que, «para poder aplicar dicha subida (o bajada) se realice una comunicación fehaciente entre las partes».
Contexto legal en el que se enmarca la propuesta de Sumar para «congelar» los alquileres, en busca de evitar que los ciudadanos españoles se vean más ahogados aún con el precio de la vivienda, que no deja de subir.
Una medida que, sin embargo, no supone una solución, tal y como explica Ruiz Ballesteros.
«Históricamente, la Economía nos ha demostrado que todo lo que sea aplicar límites a los acuerdos privados se traduce en escasez de la oferta y, por tanto, aumento de los precios», recuerda.
Es decir, si a un arrendador le limitan «aumentar el precio para nuevos inquilinos, entonces es posible que saque su inmueble del mercado o acaben muchos con acuerdos no declarados, lo que aumentaría la economía sumergida».
«Toda limitación y toda prohibición es siempre negativa en el medio y largo plazo de cualquier economía, y se traduce en escasez», advierte.
El pago de los impuestos, de las reformas, o las mascotas
Sin embargo, la letra pequeña del contrato de alquiler no sólo establece el tiempo del mismo, o el precio de la vivienda a pagar mes a mes.
También puede contemplar la responsabilidad en el pago de algunos gastos e impuestos que no siempre gustan, como es el caso del IBI, o del impuesto de basuras.
«Las partes son libres de acordar quién debe pagar qué gastos, si bien la costumbre en España es que el inquilino abone el arrendamiento y los suministros», explica el abogado y economista.
Algo que cambiaba en una sentencia reciente, «en la que se indica que el inquilino también tiene que pagar el IBI o la basura».
«No es del todo cierto; lo que indica la sentencia es que existe libertad de acuerdos, y que si las partes han acordado que el inquilino debe pagar el IBI, pues el inquilino debe pagarlo, y ello a pesar de que no se conozca el precio del IBI cuando se firma el contrato. De hecho, el precio del IBI suele aumentar todos los años, por lo que es difícil indicar un precio y sería contraproducente, basta con indicar que el inquilino se hará cargo de dicho impuesto y es perfectamente legal si las partes así lo acuerdan», razona Ruiz Ballesteros.
Algo que también se produce en el caso de las obras o reformas pactadas en el contrato.
«Se puede acordar que el propietario deba realizar ciertas obras, mejoras o reformas, en cuyo caso será normal acordar que el propietario pueda entrar, previo aviso, a supervisarlas», explica el abogado.
Sin embargo, esta posibilidad de entrada está limitada en necesidades urgentes y pactadas. «Lo que no puede el arrendador bajo ningún concepto es entrar en la vivienda arrendada sin haberlo acordado previamente y sin el permiso del inquilino, pues es la vivienda del inquilino y por ello paga un alquiler», advierte.
«Lo que se pone en duda es si al incumplir el pago el inquilino, ese incumplimiento permite al propietario entrar en la vivienda para tomar posesión de la misma, pues es posible que así lo indique el contrato y porque bien podría ocurrir que el inquilino se haya ido sin dejar rastro, en cuyo caso no tendría sentido dejar abandonada la vivienda, como es lógico», matiza.
Contratos de alquiler en el que las mascotas cada vez tienen más peso. Sin embargo, la normativa vigente sigue dejando esta decisión en manos del arrendador.
«En cualquier contrato se puede indicar que se permita o se prohíba el tener mascotas, eso depende del acuerdo entre las partes», explica Ruiz Ballesteros.
Eso sí, es importante remarcar que «lo que no es legal es prohibirlas si desde un principio se han permitido, pues el cambio de contrato para prohibirlas una vez autorizadas requiere el acuerdo entre las partes».
