El Tribunal Supremo (TS) ha anulado parcialmente el Real Decreto que creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital para alquileres de corta duración.
¿El motivo? El alto tribunal considera que el Estado se excedió en sus competencias al imponer un sistema estatal de registro que afectaba directamente a viviendas turísticas ya reguladas por las comunidades autónomas.
Así lo ha decretado en la sentencia nº620/2026, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que estima en parte el recurso presentado por la Generalitat Valenciana.
La clave de la decisión está en que el Supremo distingue entre dos cosas muy diferentes: por un lado, la creación de una plataforma estatal para coordinar información —la denominada ventanilla única digital—, que sí considera legítima; y, por otro, la imposición de un registro estatal obligatorio para viviendas de uso turístico, algo que entiende que invade competencias autonómicas en materia de turismo y ordenación del sector.
El origen del conflicto
El litigio nace después de que la Generalitat Valenciana recurriera el Real Decreto 1312/2024 aprobado por el Gobierno para adaptar el ordenamiento español al Reglamento europeo 2024/1028 sobre alquileres de corta duración. La comunidad autónoma sostuvo que el Ejecutivo había ido mucho más allá de lo que exige Bruselas.
La Generalitat argumentó que las autonomías ya disponen de registros turísticos propios y que el reglamento europeo no obliga a crear un nuevo registro estatal paralelo. Según defendió, la única competencia estatal clara era la puesta en marcha de una ventanilla única digital que coordinara la información existente.
Además, denunció que el sistema diseñado por el Gobierno obligaba a los propietarios a pasar por un doble control: primero el autonómico y después el estatal a través del Registro de la Propiedad, generando más burocracia y cargas administrativas.
El recurso se apoyaba también en un argumento especialmente relevante: el propio Consejo de Estado había advertido durante la tramitación del decreto de que el Estado carecía de competencia suficiente para crear ese registro único estatal en los términos planteados.
Por qué el Supremo pone límites al decreto
La discusión jurídica de fondo giraba alrededor de una pregunta esencial: ¿estaba el Estado regulando un simple registro civil vinculado al Registro de la Propiedad o estaba creando realmente un mecanismo administrativo de control sobre la actividad turística?
El Gobierno defendía que el sistema no autorizaba actividades turísticas ni sustituía las competencias autonómicas, sino que simplemente daba seguridad jurídica a los contratos de alquiler de corta duración y centralizaba información sobre inmuebles.
También sostenía que el registro afectaba a todo tipo de alquileres temporales —no solo turísticos— y que el Estado podía intervenir porque la Constitución le atribuye competencias sobre legislación civil, registros públicos y planificación económica general.
El Supremo anula el registro único de arrendamientos de corta duración
Sin embargo, el Supremo entiende que, en la práctica, el sistema diseñado por el decreto tenía un claro efecto de control administrativo sobre una actividad económica cuya regulación corresponde a las comunidades autónomas cuando se trata de viviendas turísticas.
Y aquí introduce una idea importante: una cosa es coordinar información y otra muy distinta imponer una nueva autorización o filtro añadido para operar en el mercado.
La sentencia subraya además que el Reglamento europeo permitía aprovechar los registros ya existentes en los Estados miembros y evitar duplicidades. Precisamente por eso considera problemático obligar a quienes ya están inscritos en registros autonómicos a pasar además por un nuevo procedimiento estatal.
La ventanilla única digital sí tiene el visto bueno del alto tribunal
El Alto Tribunal sí avala, en cambio, la Ventanilla Única Digital porque la considera un instrumento técnico de coordinación y de intercambio de datos entre administraciones, compatible con las competencias estatales de coordinación económica y estadística.
La resolución tiene una consecuencia práctica inmediata: el Gobierno mantiene la herramienta estatal de intercambio de información, pero pierde la posibilidad de convertir el Registro de la Propiedad en una especie de autorización adicional obligatoria para las viviendas turísticas ya controladas por las autonomías.
