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¿Cómo recuperar el dinero adelantado para comprar una vivienda sobre plano que nunca se concretó?
Derecho bancario

¿Cómo recuperar el dinero adelantado para comprar una vivienda sobre plano que nunca se concretó?

Luis Javier Sanchez
18 septiembre, 2017

De nuevo el Tribunal Supremo ha vuelto con sus fallos a generar esperanza en el consumidor hipotecario. En esta oportunidad, los compradores de una vivienda sobre plano, con cerca de 600.000 afectados, podría verse beneficiados de la nueva jurisprudencia que ahora corresponsabiliza al banco de ese dinero no devuelto por la promotora.

Para Miguel Ángel Hortelano, socio director de Fórum Jurídico Abogados y presidente de la sección de derecho de consumo del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (ICAM), “es evidente que este tema, frente a otros hipotecarios es más complejo técnicamente. Hay más casuística; la promotora puede ser una cooperativa, que ésta haya desaparecido o esté en concurso. Cada caso requiere una mecánica de trabajo distinta”. A su juicio, los propios interesados no son conscientes de los derechos que tienen a la hora de reclamar.

Las sentencias del 17/3/2016 y del 21/12/2015 de la sala Civil del Tribunal Supremo han supuesto un antes y un después para las reclamaciones de los compradores de vivienda. En esos fallos, el Alto Tribunal condena de manera contundente a las entidades bancarias a devolver a los compradores de vivienda el dinero pagado a cuenta de una casa sobre plano a través de cooperativas y promotoras de vivienda.

Con estos fallos “el Supremo corresponsabiliza al banco de forma solidaria de ese dinero que se entregó y sus intereses correspondientes. La única condición es que se identifique a un banco que diera el crédito promotor para aquella promotora, que casi siempre existe”, aclara Hortelano.

En esas sentencias “el banco adopta una posición de garante para asegurar el cumplimiento de las garantías y respeto a los derechos de los consumidores por parte de la promotora con la que trabaja”. El banco lleva a cabo un negocio legítimo pero cuando en el entorno del mismo se incumplen condiciones sustanciales de los consumidores también debe responder”.

A la hora de hacer efectivo el proceso de recuperación de ese dinero, este jurista detecta los siguientes pasos a seguir:

1-Contactar con un abogado especializado en el tema

Es lo primero que deben hacer consumidores afectados por esta situación de una compra fallida por problemas en la promotora. “Hay que darse cuenta que de cómo se oriente el asunto se pueda reclamar o no dichas cantidades entregadas por el afectado”.

Hortelano señala que una de las exigencias de la ley 57/68, Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, derogada por la Ley 20/15 de 14 de julio, es que para que responda el banco de forma solidaria “el dinero que fuera recibiendo el promotor se depositase en una cuenta bancaria y al mismo tiempo constituyera un aval con una entidad solvente”.

Puede haber casos en el que se dinero adelantado no se hubiera llegado a ninguna entidad bancaria y el propio banco no tenga constancia de ello.  “En ese caso es bueno que el abogado le diga a la entidad bancaria que tienen conocimiento que fue el banco que le dio el crédito al promotor”.

2- ¿Quién puede reclamar realmente?

Pueden reclamar todos los consumidores ante el banco que “hayan adquirido una vivienda que iba a ser habitual que hayan visto frustrada la compra porque ésta no se ha terminado o no se ha entregado en plazo previsto.  “Es bueno que en dicha reclamación, junto con la documentación que avala las cantidades adelantadas, se cite la jurisprudencia que ya se tiene del Tribunal Supremo”, indica nuestro entrevistado

Según las últimas estadísticas podríamos estar hablando de unos 600.000 afectados en total”. La normativa que lo ampara para muchos es la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda si se hizo la aportación antes del 1 de de enero del 2016

3- Buscar la negociación con la entidad bancaria

Para nuestro interlocutor, “lo que estamos viendo es que los bancos no quieren que se judicialice este tema y se genere un problema de las dimensiones de las cláusulas suelo o preferentes. En nuestro caso hemos resuelto varios asuntos de este tipo en la via de la negociación con la entidad financiera”.

Miguel Angel Hortelano, presidente de la sección de consumo del ICAM.

A juicio de Hortelano “el riesgo que tienen las entidades bancarias es que se cree un efecto contagio; prefieren atender bien una reclamación y llegar a un acuerdo, a que puedan venir los otros doscientos reclamantes de la promoción por el mismo motivo”.

4- Ojo a la nueva normativa que modifica las cantidades a percibir

Hay que indicar que desde el 1 de enero del 2016 existe la Ley 20/2015. Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras más restrictiva para los consumidores.

Se trata de un nuevo texto legal que rebaja los requisitos para que el banco responda en caso de que la casa no se construya. Con la nueva Ley sólo existe obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda desde que el proyecto cuente con licencia de obras.

Es decir, todas las cantidades que se entreguen con anterioridad no tendrán que estar garantizadas. Por tanto, los compradores de vivienda quedan más desprotegidos con la reforma legal.

Sin embargo y afortunadamente para los compradores de vivienda que compraron sobre plano antes de la entrada en vigor de esta nueva ley siguen estando amparados por la Ley 57/68 ya que la nueva legislación no tiene carácter retroactivo.

5-Demanda judicial si falla la negociación: Puerta abierta a demanda colectiva

Si la negociación no ha funcionado la vía judicial está ahí siempre por la jurisdicción civil. “Creo que en este tipo de casos sería oportuno que se permitiera agrupar intereses colectivos, ahorrando trámites y pleitos en un solo proceso”.

Para Hortelano se trataría que numerosos afectados acumulasen sus acciones separadas en la misma demanda “lo que viene a ser una acción colectiva”, apunta.  De hecho la ley señala que podría dar cabida a una acción colectiva si esta fuera impulsada por una asociación de consumidores y usuarios.

Sin embargo, pese a ello “a fecha de hoy hay que seguir con el modelo tradicional de reclamación individual, los juzgados desacumulan porque no hay identidad de circunstancias y atienden a pleitos individuales”

6- Polémica sobre el plazo de prescripción de la reclamación

El debate está abierto para discutir si el plazo es de un año, cinco, con la nueva normativa aprobada en el 2016 o de quince por la Ley 57/68. Es muy posible que el Tribunal Supremo tenga que pronunciarse sobre este tema en breve para aclararlo “Lo que sí es importante es reclamar cuanto antes al banco, porque cualquier reclamación interrumpe la prescripción”.

A juicio de Hortelano “cualquier plazo de reclamación debería de contar desde que se dictaron las sentencias citadas del Tribunal Supremo. La que genera jurisprudencia es la de abril del pasado año. Desde ahí el plazo que hay es de la responsabilidad contractual, es posible que el banco diga que el consumidor no tenía ningún contrato y alegará la responsabilidad extracontractual que prescribe al año.

7-Posibilidades altas de recuperar el dinero invertido

Nuestro interlocutor es consciente que con estos fallos del Tribunal Supremo se ha abierto otro frente para la banca “las posibilidades de recuperar el dinero son muy altas, si se dan los requisitos que antes comentamos “.

En este caso las entidades bancarias se hacen cargo de una irregularidad cometida por un tercero “en muchos casos, la promotora cuando se le entregaban diferentes cantidades a cuenta debería haber constituido un aval de una entidad solvente para respaldar cualquier demora en la construcción. Al no hacerlo, ha dejado al consumidor indefenso que no puede recuperar ese dinero y al banco se le hace corresponsable de un negocio ajeno”.

Luis Javier Sanchez

Luis Javier Sanchez

Periodista jurídico, comunicador y consultor de comunicación. @luisjasanchez


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