Hay que revisar bien las ofertas extrajudiciales de los bancos en cláusulas suelo

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Lograr que se acepte una reclamación extrajudicial por parte de una entidad bancaria en materia de cláusulas suelo o cualquier otro asunto hipotecario, no es fácil. Ni siquiera el Real Decreto 1/2017 de 20 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, sirvió para que las entidades bancarias utilizaran ese vínculo extrajudicial.

“No hay unos criterios claros por parte de los bancos sobre este tipo de acuerdos. Lo peor es que en algunos casos la entidad financiera realiza el cálculo de forma equivocada”, explica Eduardo Zamora, abogado de Red Abafi en Huelva.

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Sin embargo, la normativa exige a los consumidores por lo menos intentar esa vía extrajudicial de cara a que en el procedimiento judicial, si son atendidos sus intereses pueda percibir las costas del procedimiento, una cuestión que si no se dispone de un abogado bien informado podría pasar desapercibida “Solo un tercio de estas reclamaciones acabaron en la vía extrajudicial, lo que demuestra que la medida no ha funcionado como debiera. En algunos casos tuvieron errores en las cantidades devueltas”.

Para Zamora el problema está cuando “la entidad calcula la diferencia entre la cuota pagada con cláusula suelo y la cuota al tipo correcto sin suelo; es decir, la diferencia de cuotas. Y es aquí donde radica el error, ya que no debería ser esa la cantidad a devolver al no estar teniendo en cuenta la parte correspondiente con el capital pendiente del préstamo que no se ha ido amortizando con motivo de la aplicación del tipo mínimo impuesto”.

Al mismo tiempo señala “respecto de la cuota que se pagaba con suelo, una vez eliminado este, resulta una cuota inferior, compuesta de unos intereses remuneratorios inferiores y de una amortización de capital superior, por lo que se reducirá la deuda a mayor ritmo. Además, a las cantidades a devolver habrá que añadirle los intereses legales devengados desde el pago de cada cuota abonada con cláusula suelo hasta la efectiva devolución”.

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Para ser correcto dicho cálculo, la entidad debería hacer borrón y cuenta nueva con el cuadro de amortización actual, volviendo a rehacerlo ya sin aplicación del tipo mínimo. Esto tendría como consecuencia, por un lado, una diferencia de cuotas con y sin suelo y, por otro lado, que el capital pendiente de amortizar se vería reducido respecto del que presentaba el cuadro de amortización previo al recálculo.

Para Zamora, “la mayoría de las entidades bancarias hacen caso omiso cuando les comentamos que dicha oferta no cubre todo lo anticipado por el cliente. No entran a debatir el fondo del asunto e indican que los que estamos equivocados somos nosotros. Esa oferta se suele recibir por carta y eso hace que muchos asuntos acaben en la vía judicial”.

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Otra alternativa -que es la que siguen a día de hoy entidades tales como  Banco Popular, Unicaja y Cajasur , entre otras- sería devolver en efectivo la suma de ambos conceptos: diferencia de cuotas + reducción de capital, lo que se corresponde exactamente con el total de intereses remuneratorios pagados de más con suelo.

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Comprueba bien la oferta que te hacen

Por otro lado, otro “error” importante que cometen las entidades al realizar las ofertas extrajudiciales consiste en ofrecer la devolución de lo pagado de más por aplicación de cláusulas suelo, pero solo desde la fecha de la última novación modificativa del préstamo hipotecario, debido a que con carácter interno, las entidades asignan diferentes identificadores numéricos a cada periodo de un mismo préstamo hipotecario, tantas veces como se haya novado el mismo y, a estos efectos, solo tienen en cuenta el último de ellos.

“En un caso en concreto, estando ya judicializada la demanda, se puso en contacto el despacho contrario de la entidad financiera y nos hicieron una oferta adjuntando el cuadro de amortizaciones. Nos dimos cuenta que solo contaban de cierto año en concreto, del 2009 cuando el cliente llevaba con el préstamo desde el 2003, donde también se le había aplicado ese suelo. Comprobamos que en el 2009 era la ultima novación realizada, con un identificador diferente del resto”, señala Zamora.

La normativa exige a los consumidores por lo menos intentar esa vía extrajudicial de cara a que en el procedimiento judicial, si son atendidos sus intereses pueda percibir las costas del procedimiento.

Para este experto “este tipo de comportamientos es habitual en las entidades bancarias. Eso hace que clientes que no se asesoren bien, no adviertan que al final están recibiendo una cantidad menor a la anticipada por esas cláusulas suelo. Al final es un dinero que se ahorra el banco en cada reclamación”. A su juicio es una manera de aprovecharse de la buena fe de los clientes que ven esa oferta de su banco como una buena noticia. “Da la sensación que dichas ofertas están ligadas al presupuesto global que tenga la entidad financiera para ese año”.

Difícil ir a vía extrajudicial si la oferta es incompleta

Zamora explica que ante la situación de aceptar una oferta extrajudicial de una entidad bancaria y luego comprobar que falta dinero en la práctica de esa cantidad total que adelantamos por cláusulas suelo “no es fácil acudir a la vía judicial por ese dinero que aún el cliente no ha percibido. Se complica mucho la situación y ahí depende el criterio de cada juez sobre cada asunto en concreto”.

Para este experto en derecho hipotecario y bancario “el propio RD 1/2017 del que hemos hablado en varias ocasiones señala que si no se está de acuerdo con la oferta de la entidad bancaria, a nivel de lo que deberían devolver es mejor rechazarla. Igual pasa si la respuesta del banco es negativa y no hay oferta. En ambos casos hay que ir entonces a la vía judicial, pero hay que tener documento expreso de este tipo de acciones para luego, como ya dijimos poder acceder a las costas judiciales en caso de ganar el asunto”.

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A efectos de los intereses legales, las ofertas de las entidades bancarias ante este tipo de reclamaciones hipotecarias no suelen incluirlos habitualmente “No es uniforme la inclusión de los intereses porque el propio RD 1/2017 no entra en detalle y no regula esta situación, esto hace que no todos los bancos incluyan la parte de los intereses en dicha reclamación extrajudicial. Esto hace que las entidades bancarias hagan ofertas muy peculiares a cada consumidor”, destaca este abogado de Red Abafi.

A su juicio, “resulta sorprendente que pese a los fallos en materia de cláusulas suelo, casi el 99% a favor del cliente, este método extrajudicial no haya calado en las entidades bancarias y muchas de ellas prefieran la vía judicial recurriendo casi todo incluso a nivel de Audiencia Provincial. Una forma de ganar tiempo donde seguían incluso en esa situación cobrando de más al cliente pese a estar el proceso judicial en marcha. Esta situación lo que ha generado es más gastos para el banco, a nivel de costas judiciales y mayor descontento del cliente con su propia entidad bancaria”.