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¿Qué es el saneamiento por evicción?

Victoria López Barrio es experta en derecho de sucesiones y en nuevas tecnologías de la información y comunicaciones.Victoria López Barrio es experta en derecho de sucesiones y en nuevas tecnologías de la información y comunicaciones; de Winkels Abogados.
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Uno de los derechos más importantes que tiene un comprador frente al vendedor cuando ve que lo que ha comprado le es arrebatado por un tercero que dice ostentar sobre el bien adquirido un derecho de propiedad anterior y preferente, es el denominado saneamiento por evicción.

El saneamiento por evicción es la obligación a cargo del vendedor (o de sus herederos, artículo 1257 del Código Civil o CC) de responder frente al comprador en el caso de que tras la entrega se vea privado de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra (artículo 1475 del CC).

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De esta forma, la ley atribuye al vendedor el riesgo de que la cosa sea ajena y le imputa ese riesgo para proteger al comprador que no conoce que el vendedor no es propietario de lo que le vende.

Los efectos del saneamiento por evicción son los contemplados en el artículo 1.478 del CC.

1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

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2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.

3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.

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4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

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5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

Sentado lo anterior, vamos a examinar a continuación el supuesto contemplado en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil de 7 de junio de 2018, en el que la demandante ejercita una acción de saneamiento por evicción contra sus hermanos, alegando que en la liquidación y partición de la herencia de sus padres fue privada de los derechos que le correspondían sobre una finca que, fue calificada como ganancial, pero que su padre le había vendido, con anterioridad como privativa, tras la muerte de la madre.

 Los hechos son los siguientes:

La demandante compró mediante escritura pública la nuda propiedad de una finca a su padre, viudo, sin que, previamente se hubiera liquidado la sociedad de gananciales existente entre su padre y su madre.

En la escritura se hizo constar que el título de adquisición del vendedor (padre) era por herencia de sus padres, es decir, privativo, sin que se acreditara documentalmente.

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Tras el fallecimiento del padre, y en el seno de un proceso judicial de división de la herencia de ambos progenitores, por auto judicial se atribuyó a la finca carácter ganancial y no privativo. Tal afirmación se sustentó en la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil y la falta de prueba del carácter privativo de la finca.

Posteriormente, al hacer la partición, la finca fue adjudicada a la demandante, siendo, por tanto, el título de su adquisición el de herencia de sus padres, y no el de compraventa.

Ante esta situación la demandante interpuso demanda de saneamiento por evicción contra sus hermanos. Alegó que había comprado la finca en la creencia de la propiedad exclusiva de su padre y que con la firmeza del auto que atribuyó a la finca carácter ganancial, se vio privada de su derecho sobre la misma.

Argumentó que el derecho de los demandados sobre la finca les pertenecía en su condición de coherederos de su difunta madre y, en consecuencia, era anterior a la venta, por lo que procedía el saneamiento por evicción.

Pero el Tribunal Supremo desestima su demanda, entendiendo que no nos encontramos ante un supuesto en el que proceda estimar la acción de saneamiento por evicción por las siguientes razones:

1.- El Tribunal considera que el supuesto de hecho litigioso no está incardinado en la regulación del saneamiento por evicción, por lo que no procede aplicar los efectos previstos para este mecanismo legal. El que la finca fuera ganancial en la sociedad conyugal de los padres y, que como tal se inventariara y liquidara en la partición de su herencia, no es equivalente al supuesto de hecho de la evicción.

2.- Puesto que, al ser un bien común de la comunidad postganancial, el padre carecía del poder de disposición sobre la finca, la demandante no pudo adquirir la propiedad por la compra. Sin embargo, en el procedimiento de división judicial de la herencia se le adjudicó la finca, por lo que adquirió la propiedad, no en virtud de la compra, sino como heredera.

Por tanto, propiamente no ha habido privación de la cosa en el sentido del artículo 1475 del CC, tal y como requiere el precepto para el saneamiento por evicción.

3.- Por otra parte, la discusión acerca de la titularidad de la finca no se ha producido entre la compradora y un tercero ajeno a la compraventa, porque todos los litigantes son herederos del vendedor.

La compradora no fue una extraña que adquirió de un copartícipe de la comunidad.

Como heredera del vendedor intervino en el procedimiento de liquidación, donde defendió sin éxito el carácter privativo de la finca, pero ni hizo valer entonces, ni hace valer ahora, el posible crédito que pudiera corresponderle como consecuencia de la falta de eficacia de la venta y que estaría referido, en todo caso, al reembolso del precio que pagó y a los gastos por las mejoras realizadas, si se dieran los requisitos para ello, pero no a las partidas indemnizatorias correspondientes al saneamiento por evicción.

Al no concurrir los presupuestos con los que el Código civil regula la evicción no es posible aplicar los efectos previstos en el artículo 1478 del CC.

por Victoria López Barrio.

Victoria Barro es licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y colegiada en el Colegio de Abogados de Madrid, siendo abogado en ejercicio desde hace más de 20 años. En la actualidad, colabora con el despacho Winkels Abogados. Especializada en Derecho Civil, es experta en Derecho de Sucesiones y en nuevas tecnologías de la información y comunicaciones.