La rehabilitación de edificios, un mercado emergente para el asesoramiento legal de los despachos de abogados
Rehabilitación de un edificio antiguo en Galicia. Foto: La Voz de Galicia.

La rehabilitación de edificios, un mercado emergente para el asesoramiento legal de los despachos de abogados

En muchos casos este tipo de iniciativas pueden regenerar áreas importantes de negocio y ser un motor para el cambio urbano en algunas ciudades
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15/10/2019 06:25
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Actualizado: 14/10/2019 23:38
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Rehabilitar edificios se ha puesto de moda en las principales ciudades del mundo. En nuestro país, ciudades como Madrid y Barcelona o Valencia acaparan muchas de las actividades de un mercado emergente donde coexisten multinacionales con empresas nacionales que dan el servicio.

En medio, despachos de abogados como Broseta asesoran el trabajo de estas entidades en un mercado marcado por 17 Comunidades Autónomas y diferentes ordenanzas municipales en cada ciudad.

Broseta y JLL analizaron recientemente  las implicaciones prácticas y jurídicas de la regeneración de edificios en una jornada con el título de “Regeneración de Edificios: Problemas Prácticos y Jurídicos”.

Un encuentro que ayudó a  reflexionar sobre la regeneración de edificios como uno de los principales exponentes para la mejora de la calidad de vida en las ciudades y, adicionalmente, para la dinamización del mercado inmobiliario y el crecimiento económico.

Así, la jornada contó  con la presencia de Ismael Domínguez, director de la iniciativa RE Genereration de JLL, una propuesta de negocio desde la cual la consultora ofrece soluciones inmobiliarias adaptadas a las demandas del mercado y de la mano de los últimos avances tecnológicos.

Por parte de Broseta, diferentes profesionales participaron en la jornada para abordar las implicaciones jurídicas que conlleva este tipo de actuaciones urbanas.

El socio del área Procesal de la Firma, Jesús Carrasco, coordinador de la sesión, profundizó en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y ha defendido la seguridad como aspecto esencial a la hora de reformar un inmueble para todas las partes:

Arrendadores, arrendatarios, propietarios y empresas encargada de la regeneración.

En declaraciones a Confilegal, Carrasco  destacó que “los primeros asuntos que gestionamos databan del 2004. Ahora los asuntos han crecido ante un parque de edificios cada vez más obsoletos. Este es un nicho de mercado emergente para los despachos y en progresión”.

A nivel jurídico pocos cambios hubo en estos años “la normativa es la de siempre la propia LAU y la Ley de Propiedad Horizontal desde el punto de vista jurídico y privado”.

En esa relación entre arrendadores, arrendatarios, propietarios y empresas encargadas de la regeneración del edificio es fundamental que exista una relación estable y aclarada vía contractual para evitar problemas.

Ese es uno de los trabajos de realizan los despachos de abogados especializados en estos temas. “Hay que poner de acuerdo a toda esta cadena de interlocutores para minimizar conflictos».

«Los problemas se pueden plantear a la hora de hacer la rehabilitación que puede ser total o parcial, pero es subsanable”, explica este jurista.

Para Carrasco, todos estos problemas son subsanables “siempre hay una constructora solvente, un equipo de Project management lo que no quita que circunstancialmente  podamos asistir a la caída de un edificio. Son situaciones que luego las aseguradoras cubren en materia de responsabilidad”.

Negocios con muchos controles de seguridad

Respecto a este tipo de empresas que realizan estos trabajos “sus controles son grandes, tanto a nivel de auditoría, seguridad o compliance. Su capacitación está fuera de toda duda”.

En muchos casos la rehabilitación del edificio puede impulsar una regeneración de la zona en cuestión, nuevos comercios o zonas verdes, lo que genera la actividad económica en este tipo de actividades urbanísticas”, señala este experto jurista.

El papel de un equipo jurídico en este tipo de actividades tiene varias variables “damos apoyo en las operaciones que realizan este tipo de empresa, especialmente de cara a los inversores que pueden tener para concretar este tipo de iniciativas«.

«El asesoramiento jurídico es global para que este tipo de operaciones se realicen en el tiempo y forma que se estipulen vía contractual. Se trata de cumplir toda la normativa existente en nuestro país, donde la normativa municipal suele ser distinta de una ciudad a otra”.

Frente a ello “hay una parte jurídica nueva impulsada por el legislador y tiene que ver con el derecho público y el derecho administrativo».

«El texto refundido de la Ley del Suelo no solo habla en su propio titulo de la rehabilitación de viviendas y marco urbano sino que regula cuestiones como el realojo de los inquilinos, de los propietarios, la posibilidad de expropiación acometiendo un regulación más específica”.

Carrasco también reconoce la aportación de los grandes tipos urbanísticos en las grandes ciudades “lo que hace la rehabilitación de edificios y centros urbanos”.

Este jurista recuerda la situación de la ciudad de Birminghan en Reino Unido donde se renovó todo el centro urbano con un planteamiento innovador para incluir áreas nuevas de residencia y se logró un centro urbano muy particular.

«Era una iniciativa pública y privada y es un sector en auge como lo estamos viendo”.

Madrid 360, una apuesta por otra ciudad

En nuestro país, la propuesta del nuevo alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, Madrid 360, alternativa a Madrid Central tiende a reconvertir la ciudad “este es un plan que quiere reinventar la ciudad. No puede quedarse ninguna ciudad con un centro urbano lleno de edificios decrépitos».

«Hay que rehabilitarlos y fomentar el comercio. La experiencia de comprar en el centro a todos los ciudadanos les gusta en contraposición a la compra por Internet es desde luego otro nicho de negocio”.

A lo largo de esta jornada intervinieron otros expertos como el también socio de BROSETA, Alberto Palomar.

Palomar reflexionó por su parte en el Derecho de Realojo y el Retorno en Ámbitos de Actuación de Regeneración, explicando los pasos a seguir en todo tipo de circunstancias a la hora de llevar a cabo una reforma, a partir de la Ley de Suelo.

Durante este encuentro también se hizo  referencia a los cambios de uso de un edificio. El urbanismo, al igual que la sociedad, cambia, y en la actualidad se demanda un urbanismo más sostenible, frente a la expansión y a la ciudad dispersa.

La abogada del área de Derecho Público de este despacho  Isabel Pinazo, afirmó que «hay un triple objetivo: potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana, eliminando las trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos”.

Asimismo, de la mano del socio de Broseta, Joaquín Giráldez, se explicó al mismo tiempo de forma práctica  cómo ha de llevarse la negociación de contratos en vigor para llevar a cabo una regeneración, destacando, entre otros aspectos, como en el régimen de la LAU “el arrendador debe notificar al arrendatario con tres meses de antelación”.

Por último, el abogado senior del área de Derecho Fiscal, Luis Alaix, explicó que  la tributación indirecta en proyectos de rehabilitación de edificios.

A modo de ejemplo, siguiendo la Ley del IVA, se consideran obras de rehabilitación si “más del 50% del coste total del proyecto se corresponde con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, y cuando el importe de las obras excede del 25% del precio de adquisición de la edificación o del valor de mercado antes de la rehabilitación, descontando siempre el valor de suelo”.

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