Un magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Antonio Salas Carceller, un abogado de Uría y Menéndez, Jesús Ramón Peñalver, y el catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Castilla-La Mancha, Juan José Marín López, abogaron por la negociación entre las partes en esta situación de conflicto, creada por la crisis económica por la irrupción del COVID-19.
Fue en el marco del «webminar» titulado «Los contratos civiles y mercantiles ante la crisis del COVID-19», que se celebró la tarde noche del pasado jueves bajo el paraguas de ISDE en la Cátedra Santander Justicia, que dirige Enrique Arnaldo.
El magistrado del Supremo, Antonio Salas, advirtió que los contratos de arrendamiento deberían haberse dejado en manos de los tribunales ya que las medidas impuestas no distinguen entre el arrendamiento de vivienda y del negocio, pues en el primer caso el inquilino continúa en el uso de la vivienda, mientras que en el segundo el arrendatario ha de paralizar su actividad.
El magistrado se mostró partidario de –en aras a lograr una agilización procesal que permitiera al Supremo pronunciarse sobre este asunto lo más pronto posible– establecer un mecanismo procesal que posibilite plantear directamente esta cuestión a la Sala Primera.
“Es necesario distinguir entre causa mayor y el incumplimiento forzado, ya que la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ tiene distinta aplicación”, dijo.
Según Salas arrendador y arrendatario deben llegar a un acuerdo para que ninguno de los dos, ante causas de fuerza de mayor, quede excesivamente perjudicado en sus intereses.
Jesús Remón Peñalver, socio del despacho de abogados Uría Menéndez sostuvo que hay que hacer primar la cooperación de ambas partes sobre el «sálvese quien pueda» individual, y que para ello hay que buscar el acuerdo entre las mismas y establecer una negociación de buena fe.
Para ayudar a este fin el poder normativo debe decretar normas favorables a la conservación de los contratos, estimulando medidas de política social, económicas que faciliten la financiación del deudor afectado, o que pongan en «stand by» (a la espera) el contrato vigente atenuando así el impacto del despido.
Si estas medidas no funcionasen habría que recurrir a las categorías generales del derecho de contratos, pero siempre atendiendo especialmente a aquellas que afectan al incumplimiento del contrato y a las que provocan la excesiva onerosidad para una de las partes.
LA FUERZA MAYOR JUEGA UN PAPEL IMPORTANTE
Ante la cuestión sobre la dinámica de cumplimiento o incumplimiento en los contratos tras la normativa que ha surgido a raíz del estado de alarma, Remón consideró que la fuerza mayor juega un papel importante.
Se podrá exonerar al deudor incumplidor de tener que indemnizar por daños y perjuicios, o la pena convencional que se hubiera previsto para determinados incumplimientos.
Aclaró que la fuerza mayor no extingue las obligaciones pecuniarias ni tampoco impide al acreedor resolver el contrato si el incumplimiento del deudor es grave o esencial, o si ese tipo de incumplimiento se pactó como una condición contractual expresa.
El catedrático, Juan José Marín, consideró necesario que la Sala Primera del Tribunal Supremo elabore una jurisprudencia con prontitud sobre esta cuestión, ya que vaticina que se avecina una avalancha de demandas y probable colapso de los Juzgados de Primera Instancia.
Respecto al nuevo Real Decreto-ley 16/2020, de medidas de la Administración de Justicia, que modifica varios decretos Llyes en relación a los arrendamientos, Marín indica que está encaminado especialmente para evitar la ejecución de los desahucios en la mayoría de los casos.
La Disposición adicional cuarta del Real Decreto del estado de alarma que establece la prescripción y suspensión de los plazos procesales. Marín sostuvo que la misma se aplica con preferencia respecto de las regulaciones que establecen la prescripción y suspensión sobre derechos civiles, especiales o forales.
A su vez, afirmó que la disposición establece una suspensión y no una interrupción; y tampoco es aplicable respecto al plazo para el cumplimiento de las obligaciones.
