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Consejos prácticos para arrendadores y arrendatarios que afronten una demanda de revisión de renta por el COVID-19

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo explica que una de las primeras sentencias que se conoce es la 94/2020, de 11 de agosto, del juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Cáceres.
| | Actualizado: 25/08/2020 0:35

La presentación de demandas declarativas exigiendo la revisión a la baja de la renta contractual de arrendamientos de local de negocio y de industria a causa de la crisis sanitaria del COVID-19 está inundando los juzgados de España desde que se reanudaron los plazos procesales el pasado 4 de junio.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio de Fuentes Lojo Abogados, profesor de Derecho Procesal en la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña, Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB), cree que la incapacidad del Gobierno de adoptar medidas legales adecuadas para dar solución al impacto de la pandemia del COVID-19 en las relaciones arrendaticias de uso distinto de vivienda ha generado una elevada inseguridad jurídica.

Este contexto lo que ha generado es una enorme litigiosidad en la materia, evidenciándose la inidoneidad del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio de Fuentes Lojo Abogados y profesor de Derecho Procesal en la Universitat Oberta de Cataluña.

Fuentes-Lojo explica que una de las primeras sentencias que se conoce es la 94/2020 de 11 de agosto del juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Cáceres, cuyo titular, Francisco Matías Lázaro, ha permitido que una pyme de la localidad pueda acogerse a una reducción de la renta entre el 60% y el 75% de la cantidad que adeudaba al propietario del inmueble por el periodo en el que estuvo vigente el estado de alarma.

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Este experto aclara que “no procede la invocación de la fuerza mayor para exonerarse del cumplimiento de obligaciones dinerarias. El juez desestima el argumento de la actora de que no viene obligado a pagar la renta por fuerza mayor, porque es una deuda dineraria y por tanto, no hay imposibilidad de cumplimiento que le libere de la obligación de pago”.

En su opinión es “impecable el razonamiento del juez y errónea figura la alegada por la defensa. Efectivamente en estos casos no cabe alegar el 1.105 del Código Civil que opera en el plano de la responsabilidad contractual y nada tiene que ver con la extinción de la obligación contractual”.

Al mismo tiempo señala sobre la cláusula ‘rebus sic stantibus’ que «se estima la aplicación de esta figura a un contrato de arrendamiento de finca urbana, determinando una revisión de la renta pactada por la menor utilidad económica del activo inmobiliario arrendado, de tal forma que el juez considera que la regulación del Real Decreto-ley 15/2020 no impide que se exija judicialmente una rebaja de la renta en vez de una moratoria como prevé dicha normativa”.

En cuanto a la sentencia destaca que “la critica que se hace es de orden procesal, pues en este caso la cláusula ‘rebus’ se plantea a modo de excepción procesal en la fase de oposición a un juicio de desahucio, en vez de formular reconvención a la demanda o haber formulado una demanda declarativa paralela exigiendo la rebaja de la renta, lo cual no ha hecho la defensa”, apunta.

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Desde esta perspectiva “entre otras cosas, la interposición de dicha demanda de revisión de renta por el inquilino hubiera permitido suspender el proceso de desahucio por prejudicialidad civil, artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el juez no debería acordar una reducción de renta en el proceso de desahucio cuando no se ha formulado acción en este sentido”.

A su juicio, lo fundamental en este tipo de disputas es “llegar a un acuerdo ante un pleito que puede durar años y donde los fallos judiciales son escasos aún, existiendo una enorme inseguridad jurídica”.

También aclara que “en muchas ocasiones cuando el propietario recibe una demanda de revisión de rentas es cuando se sienta a negociar con el propio inquilino para ver la forma de resolver este asunto. Los acuerdos llegan en mitad del procedimiento”.

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Afirma que en los últimos meses su bufete ha intervenido en más de 20 procedimientos de este tipo y la sensación que tiene es que los jueces ahora sí que están por la labor de aplicar la cláusula ‘rebus’, a diferencia de lo que sucedió en la crisis económica de 2008, en la que la mayoría de demandas de este tipo se desestimaban.

¿Qué debe considerar el arrendador si recibe una demanda de este tipo?

Para Fuentes-Lojo en el caso del arrendador que reciba una demanda de este tipo debe tener en cuenta los siguientes extremos para analizar la viabilidad de la misma.

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1. Verificar si en el contrato existe una cláusula de desistimiento. En caso afirmativo, y salvo que el plazo de preaviso previsto sea excesivamente largo, “es improcedente la pretensión de exigir una rebaja de la renta contractual en estos casos, pues el arrendatario tiene la posibilidad de salirse del contrato y nadie le obliga a continuar dicho negocio jurídico si tan gravoso como manifiesta resulta su cumplimiento”, comenta.

En este sentido, «si usted está en fase precontenciosa, podrá desactivar una futura demanda de este tipo notificando al arrendatario que le otorga un derecho de desistimiento extraordinario con motivo de la pandemia de COVID-19 para que pueda desligarse del contrato, especialmente de interés en aquellos casos en que el arrendatario está impagando la renta y es previsible que entre en concurso, haciendo ilusorio el cobro de las rentas debidas”.

2. Comprobar si el arrendatario estaba en mora antes del pasado 14 de marzo, momento en que se declaró el estado de alarma en España.

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“En caso afirmativo, el arrendatario no tendrá la condición de contratante de buena fe, que es indispensable para poder invocar con éxito la cláusula ‘rebus sic stantibus’. Nótese que esta figura de corte jurisprudencial en nuestro país se fundamenta en el principio de buena fe y lealtad contractual”, destaca este jurista.

3. Chequear si el arrendatario le ha abonado la renta que él considera “justa”, pues en caso contrario “tampoco tendrá la condición de contratante de buena fe. Al menos, debería haber ofrecido a la propiedad el importe de renta que considera justa respecto de las rentas que se han ido devengando”, apunta Fuentes-Lojo.

4. Verificar si es un arrendamiento de finca o de industria y si existe renta fija o mixta-variable. Si es un arrendamiento de finca con renta fija, «usted no asume ningún riesgo relativo a la actividad económica que se desarrolla en el local y, por tanto, no procede exigir rebaja de renta alguna por la caída de la facturación en la actividad económica del arrendatario, salvo que esta sea causada por no haber podido explotar el local conforme al fin económico pactado”.

En otras palabras, “si la renta pactada es fija el arrendatario solamente tendrá derecho a exigir rebaja de renta por el período de tiempo del cierre administrativo del local y durante el tiempo en que ha existido una limitación en el aforo del local a raíz de las medidas legales sanitarias, pero en ningún caso porque se haya desplomado el consumo o el turismo en España a raíz de la pandemia, pues el arrendador es ajeno al riesgo empresarial del arrendatario por muy imprevisible que sea su causa”, aclara.

Por el contrario, “si en el contrato se ha pactado una renta mixta en función de la facturación de la actividad que se desarrolla en el local o estamos ante un arrendamiento de industria, dicho riesgo sí será trasladable al arrendador en estos casos”, explica.

¿Cómo actuar si como inquilino recibo una demanda?

Este experto recuerda que en este caso “es posible que el inquilino reciba una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas o solamente de reclamación de rentas si al arrendador le interesa mantener la relación contractual, por aquello que no se ha pagado hasta el momento”.

En ese caso, el inquilino puede actuar siguiendo estas pautas:

1. Oposición a la demanda.“Diez días para oponerte a esa demanda. Si no hubiere formulado ya demanda declarativa exigiendo la rebaja de la renta deberá hacerlo ya, en paralelo a la oposición al desahucio, alegando en dicha oposición la prejudicialidad civil porque está en discusión cuál es la renta exigible en otro proceso de carácter plenario. Esto debería suspender el proceso desahucio, siendo innecesario plantear medidas cautelares. Se abre un procedimiento declarativo que durará cerca de un año”.

2. Presentar demanda de revisión de renta por ‘rebus’ como alternativa, en la que debe acreditarse la situación económica del inquilino.

3. Presentar una buena pericial. Fuentes-Lojo reconoce que una pericial bien hecha “ayuda mucho a demostrar nuestra situación económica y cómo el Covid-19 ha influido en la menor utilidad económica del activo inmobiliario en cuestión”.

“A partir de un 40% de descenso de los ingresos puede ayudar que nuestra pretensión sea estimada por el propio juez del asunto. En ese escenario de fuerte reducción de ingresos es donde opera la cláusula ‘rebus’”, comenta este experto.

En este tipo de escenario “y con los rebrotes de contagio en medio, es posible que las estimaciones no se cumplan. Hay que tenerlo en cuenta en dicha previsión económica que se presente en el juzgado”.

Con este tipo de demandas, subraya, lo que se quiere es demostrar al juez que hay na situación imprevisible que altera la relación contractual entre las partes.