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El ICAC despeja dudas: los arrendadores no tendrán que tributar por las reducciones en el alquiler por Covid

Así lo concluye tras su consulta sobre el tratamiento contable de las reducciones de rentas acordadas en un contrato de arrendamiento operativo de local de negocio.
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El Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) señala que las empresas propietarias de inmuebles en alquiler no tendrán que tributar por un ingreso no recibido, en el caso de reducciones pactadas en los contratos de alquiler por el Covid-19.

Así lo concluye tras su consulta sobre el tratamiento contable de las reducciones de rentas acordadas en un contrato de arrendamiento operativo de local de negocio por causa de las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno para hacer frente a los efectos de la crisis sanitaria.

Por tanto, según el ICAC, de lo anterior cabría inferir que la intención del legislador ha sido considerar que la reducción unilateral de cuotas “no tendría amparo en la cláusula ‘rebus sic stantibus’ y, en todo caso, requeriría del acuerdo expreso del arrendador”.

Para José María Echeverría-Torres, socio de Cuatrecasas, especializado en fiscalidad inmobiliaria, dicha resolución, fechada el día 19 de febrero de 2021, es de indudable trascendencia contable y fiscal en el ámbito inmobiliario.

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“La citada resolución aclara definitivamente las dudas que se habían planteado en el sector en relación con el reconocimiento contable del impacto de los acuerdos de condonación o reducción de rentas por alquileres consecuencia de la situación económica derivada de la pandemia que estamos viviendo”, explica.

Este jurista recuerda que “ante este tipo de acuerdos de condonación o reducción de rentas, se planteaban dos posibles interpretaciones en cuanto a su contabilización en sede del arrendador y del arrendatario«.

En primer lugar, “reconocerlo como un gasto (para el arrendador) e ingreso (para el arrendatario) que debía imputarse como tal en la cuenta de Pérdidas y Ganancias a lo largo del período restante del contrato de arrendamiento, tratándolo como un ‘incentivo’ al arrendamiento, en línea con interpretaciones previas del propio organismo en relación con el tratamiento contable de carencias en el pago de rentas arrendaticias o acuerdos de rentas escalonadas en el marco de contratos de arrendamiento inmobiliario”.

José María Echeverría-Torres, socio de Cuatrecasas.

La otra opción, por el contrario, es «reconocerlo como un menor ingreso (para el arrendador) y un menor gasto (para el arrendatario) que debía imputarse en el propio ejercicio de devengo de la renta condonada o reducida, otorgándole el tratamiento de las rentas contingentes».

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En su opinión, “el ICAC en esta consulta se inclina por la última de dichas interpretaciones, de forma que el arrendatario podrá reconocer el menor gasto por arrendamiento derivado de la condonación o reducción de rentas en el propio ejercicio a que venga referida ésta, mientras que el arrendador, de forma paralela, podrá reconocer el menor ingreso derivado del acuerdo de condonación o reducción en su cuenta de Pérdidas y Ganancias del propio ejercicio al que se refiera la reducción de la renta”.

“Tratamiento que, a juicio, de ese instituto, resultaría aplicable tanto si el contrato de arrendamiento contemplara una cláusula sobre la posibilidad de reducir las rentas en casos de caídas o cierre de la actividad impuesta por una disposición legal o reglamentaria, como en supuestos en los que, no existiendo dicha previsión, la reducción o condonación de la renta derive de un acuerdo de las partes”, advierte.

Para este jurista, “el ICAC fundamenta su conclusión en que, en el contexto excepcional producido por la COVID 19, cabe considerar que el hecho económico desencadenante del acuerdo alcanzado por el arrendador y el arrendatario para la disminución en el precio de la cesión del derecho de uso no guarda ninguna relación con hechos posteriores sino con la situación económica actual, circunstancia que, a juicio del ICAC, lleva a calificar el acuerdo alcanzado como un ajuste temporal de la renta a la situación económica sobrevenida, y no como un incentivo al arrendamiento”.

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A su juicio, “para el arrendatario cuyas rentas se ven reducidas o condonadas, la interpretación propugnada por el ICAC puede determinar un alivio para su, previsiblemente, maltrecha cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio, al permitir contabilizar exclusivamente como gasto el importe “neto” resultado del acuerdo con el arrendador, lo cual por sí mismo ya puede constituir una buena noticia para éste, en un contexto de indudable deterioro de la solvencia patrimonial de las empresas de muchos sectores de actividad particularmente afectados por la pandemia”, aclara.

“Además, el citado criterio de contabilización resulta de especial transcendencia fiscal para el arrendador, teniendo en cuenta que la base imponible del Impuesto sobre Sociedades se determina a partir del resultado contable del ejercicio por aplicación de las normas contables vigentes”, señala este experto.

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“De haberse considerado que el gasto derivado del acuerdo de reducción de rentas debía ser objeto de periodificación a lo largo de la vida restante del contrato de arrendamiento, y en definitiva, como un ‘incentivo’ al arrendamiento, el arrendador habría debido tributar en su Impuesto sobre Sociedades, a un tipo general de gravamen del 25%, por la totalidad de la renta condonada en el ejercicio de su devengo”.

“Esto es, el ejercicio o período al que ésta correspondía, mientras que el correlativo gasto derivado de tal reducción habría minorado su base imponible del Impuesto sobre Sociedades en ejercicios futuros, resultado de su periodificación a lo largo de la vida remanente del contrato de arrendamiento”.

Cree que se hubiera tratado de “un indeseable efecto fiscal para el arrendador que, viendo reducidos sus ingresos ante la situación económica derivada de la crisis sanitaria que padecemos, tenía que tributar en su Impuesto sobre Sociedades por unos ingresos no producidos, y ‘recuperar’ dicha tributación en ejercicios posteriores a lo largo de la vida restante del contrato de arrendamiento”.

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Echeverría-Torres sostiene que “esta resolución viene además a complementar y terminar de clarificar las dudas fiscales que también habían planteado este tipo de acuerdos recurrentes en un contexto de cierres o limitaciones de actividad consecuencia de la pandemia”.

“En efecto, en el ámbito del IVA estas condonaciones y reducciones de rentas habían suscitado incertidumbres para arrendadores y arrendatarios que la Dirección General de Tributos ya se había encargado de despejar en dicho ámbito impositivo a través de diferentes contestaciones a consultas tributarias vinculantes”.

“Dudas que se centraban en si el arrendador se encontraba obligado a repercutir al arrendatario el IVA correspondiente a la parte de la renta reducida o condonada, y que el citado órgano directivo clarificó señalando que, mediando acuerdo previo entre arrendador y arrendatario, el IVA correspondiente a rentas condonadas o reducidas no se devengaba y, por tanto, no procedía su repercusión por parte del arrendador al arrendatario”.

José Maria Echeverría-Torres concluye, por tanto, que “sin duda, este criterio interpretativo constituye una buena noticia, también desde la perspectiva fiscal”.

AEDAF habla de alivio fiscal

Desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) señalan que “los arrendadores y arrendatarios pueden respirar un poco más tranquilos. Y es que además del sufrimiento que les ha provocado la pandemia, han tenido que soportar un dolor de cabeza adicional cuando sus asesores y auditores les explicaron que las condonaciones o reducciones de alquiler que habían pactado a causa de la COVID-19 no supondrían, como pensaban, un menor ingreso (para los arrendadores) y un menor gasto (en el caso de los arrendatarios), sino que su efecto habría que distribuirlo en el resto de los años del contrato».

Esta situación venía motivada por dos consultas publicadas por el ICAC en 2011 y 2013, la primera en relación con un periodo inicial de carencia en un contrato de alquiler y la segunda, referente a un contrato con rentas anuales progresivas. Estas consultas indican que las reducciones en las rentas del alquiler deben distribuirse durante toda la duración del contrato.

Jordi Baqués, miembro de AEDAF, explica que “el ICAC y, por tanto, la AEAT, a la luz de estas dos únicas consultas que no contemplaban la situación extraordinaria de paralización de la actividad económica vivida, consideraban que los arrendadores debían contabilizar y tributar en el año 2020 por buena parte de estas reducciones concedidas, a pesar de no haber obtenido estas rentas de alquiler, que pasaban en su mayoría a ser consideradas una menor renta futura”.

“Paralelamente, también consideraban que los arrendatarios no podían contabilizar estas reducciones del alquiler en este año 2020, puesto que buena parte también debían contabilizarse como menor importe del alquiler en años futuros”.

En este último caso, añade Baqués, “las cuentas de resultados de estas empresas arrendatarias quedaban así perjudicadas artificialmente en el año 2020 por unos alquileres que, en realidad, se habían condonado total o parcialmente, lo que en no pocos casos les podría conducir a una situación de insolvencia”.

Jordi Baqués, miembro de AEDAF.

Los asesores fiscales han venido reclamando un cambio en esta consideración, el ICAC aclarara que cuando las reducciones del alquiler han sido fruto de una norma legal, una causa prevista previamente en el contrato inicial, o finalmente también, de un acuerdo concreto entre arrendador y arrendatario con motivo de una situación totalmente extraordinaria como ha sido la del COVID19, dichas reducciones tuvieran pleno e inmediato efecto en los resultados del ejercicio.

“Esto es básicamente lo que ya hizo el IASB, organismo que emite las normas internacionales de contabilidad (NIIF) en mayo de 2020, pero que pocas empresas en España podían aplicar”.

La propuesta de AEDAF era clara, que los ingresos de la empresa arrendadora de 2020 deben reducirse de inmediato y no tributar por un ingreso que no se ha recibido y que, paralelamente, el arrendatario debe también poder reducir de inmediato sus pérdidas en estos ejercicios.

Durante 2020 el ICAC no publicó la esperada consulta y muchas empresas cerraron sus cuentas con unas cifras más altas de ingresos y de gastos que las realmente acordadas.

Finalmente, el ICAC confirma la opinión de AEDAF. Ahora las empresas arrendadoras y arrendatarias afectadas deberán rehacer sus contabilidades y el cierre del ejercicio 2020 para incorporar esta consideración en sus cuentas.