La magistrada Blanca Rosa Bartolomé Collado, titular del Juzgado de Primera Instancia 20 de Madrid, ha aplicado la «rebus sic stantibus» en la Comunidad de Madrid con resultados muy llamativos.
Pues ha dictado, primero, que se reduzca a cero la renta de 6.000 euros que el inquilino del bar Casa García, en la calle Atocha 14, –una sociedad laboral unipersonal–, tuvo que pagar entre el 14 de marzo de 2020 y el 10 de junio de 2020 a la casera, la empresa Medina Mayrit Baños Árabes, S.L.
Y segundo, que a partir del pasado 10 de junio, y hasta que el Gobierno declare el fin de la pandemia, la renta se reduzca en un 50 %.
«Las rentas abonadas de más por la actora se compensarán con las que se vayan devengando desde la fecha de esta sentencia, sin que proceda no obstante la devolución del exceso», añade la magistrada.
En su sentencia, la primera en la que se aplica la «rebus sic stantibus» en la Comunidad de Madrid, la magistrada ha tenido muy en cuenta el hecho de que el inquilino, una sociedad limitada unipersonal, pasó de 14 trabajadores el 13 de marzo de 2020 –un día antes de que se declarara el estado de alarma– a 3 trabajadores el 20 de octubre de 2020, como reflejan los respectivos documentos de altas a la seguridad social.
«Este importante descenso en los gastos de personal no ha impedido que la empresa acumule unas pérdidas de 19.937 euros en el segundo trimestre de 2020, y de 33.906 euros en el tercer trimestre, con una perspectiva similar para el tercer trimestre, por los confinamientos, y la falta de confianza de la ciudadanía en salir a un bar, además de la ya complicada situación económica y las restricciones horarias y de convivencia. Un descenso en la facturación del primer al segundo trimestre del 97 % aproximadamente, y en el tercer trimestre de más del 85 % con respecto al primer trimestre», subraya la sentencia.
LA PANDEMIA PARALIZÓ TODA ACTIVIDAD ECONÓMICA
La demanda, interpuesta por el abogado Francisco Javier Ramos Mérida, fue admitida el 5 de octubre de 2020 apelando a la aplicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el que se establecieron unas medidas de contención que paralizaron la actividad económica del país.
Y también al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo en la que se regula la reducción temporal de la renta o la moratoria en el pago de la misma. En el mismo se contempla la aplicación de esta posibilidad.
«Ello ha supuesto una alteración de las circunstancias previstas a la firma del contrato, sobrevenida y totalmente imprevisible», decía Ramos Mérida en su demanda.
De ahí la petición de la aplicación de la «rebus sic stantibus», que se traduce por “manteniéndose así las cosas”, es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa.
Introduce una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de “pacta sunt servanda” (los pactos deben cumplirse), porque afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento.
La casera, Medina Mayrit Baños Árabes, S.L., se opuso a la demanda argumentando que su inquilino ya se encontraba en situación de mora cuando se desató la pandemia, que los costes que le genera el inmueble le suponen 7.000 euros mensuales, por lo que pierde dinero, y que era «desproporcionado» trasladarle el riesgo de la situación de pandemia.
No lo entendió así Bartolomé Collado en su fallo.
Para explicar su decisión sobre este negocio de hostelería, la magistrada cita, de forma específica, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 333/2014, de 15 de octubre, en la que se hace «una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial –de la ‘rebus sic stantibus’– relativa a su régimen de aplicación».
