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Luces y sombras de las medidas del Gobierno sobre alquiler: Los expertos reclaman el texto normativo para abrir un debate serio

En el contexto de las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, PSOE y Unidas Podemos han pactado las líneas maestras de la ley. Foto: EP.
| | Actualizado: 14/10/2021 12:13

El derecho a la vivienda vuelve a ser protagonista en España. En el contexto de las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, PSOE y Unidas Podemos han pactado las líneas maestras de una futura Ley de Vivienda aún sin conocer realmente.

En materia de alquiler, se ha podido saber que se plantean incentivos fiscales a pequeños propietarios de hasta el 90% en el IRPF para que mantengan los precios de los alquileres, límites a as rentas de viviendas en manos de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO

Expertos consultados por Confilegal reclaman que este futuro proyecto de ley se aborde lo antes posible ante el problema social que existe de la vivienda en España.

Y que se dé a conocer el texto del acuerdo entre los socios de Gobierno para abrir debate serio en la sociedad, sin globos sondas.

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Afrontar con urgencia el problema

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, cree que “el escenario de estas medidas es el del segundo semestre del 2022 como mínimo, yendo todo bien. Podría caber la posibilidad de que no se llegase a implementar si la oposición lo recurre en el Tribunal Constitucional”.

Otra cuestión que plantea este experto es si “alguien ha hecho un análisis ‘ex-ante’ de las medidas que se pretenden tomar. En cuanto al bono para los jóvenes por 250 euros se hizo algo en el 2004 y fue un desastre. Aquella renta mínima de emancipación no estaba ni presupuestada. Veremos ahora cómo se articula”.

Sobre esta medida, Nasarre señala que “cuando se pone dinero gratis en el sistema se crea una burbuja artificial y se incrementa el precio de la vivienda».

En cuanto a “la renta controlada, tenemos una única evidencia débil, en Cataluña de un año, esa renta ha bajado bastante menos de lo que se esperaba. Estas medidas cuando se toman deberían estar basadas en algún estudio que respalde la solvencia de las mismas”.

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Nasarre apunta que “a nivel de derecho comparado no hay ningún país o ciudad que haya resuelto el problema de la vivienda. Los datos de Eurostat sobre endeudamiento familiar revelan que los países nórdicos están más endeudados que nosotros. Nadie puede dar lecciones a nadie”.

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.

Para este experto hay dos mecanismos que pueden ayudar a vivir mejor, “uno es la cohesión territorial, si estás generando oportunidades en ciudades como Madrid y Barcelona las ciudades de su entorno se encuentran afectadas por esa medida. Se trataría de reordenar esta política territorial y que las diputaciones provinciales recuperasen esas competencias que hace años han perdido en favor de las Comunidades Autónomas”.

Otra cuestión que aborda es la diversificación de las formas de tenencia de la vivienda, “la crisis del 2007 surgió porque a todo el mundo se le animó a la compra de hipoteca. Las leyes 1/2013 o la 5/2019 son leyes que realmente han obligado a esas personas a decantarse por el alquiler, de forma precario y muy elevado».

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Nasarre cree que hay que apostar por las tenencias intermedias, “propiedad compartida y temporal que fue ley en el 2015 en Cataluña y ya está en el Código Civil Catalán. Esto da más posibilidades y ofrece al 80% de los inquilinos la posibilidad de ser propietarios si pudiesen de forma mas sostenible”.

El equilibrio que busca el arrendamiento

Inmaculada Barral, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona, cree que “la famosa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, algo reformada en el 2011, da un marco legal absolutamente insuficiente para la magnitud del problema, habría que reformar dicha normativa que no es fácil de encajar”.

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Desde su punto de vista, “desde la ley 5/2019 que exige una serie de cautelas en el momento de concede un préstamos hipotecario, se habla de análisis de la solvencia de la persona y si no lo hay no se puede dar el crédito, eso significa que hay una parte descartada del mercado de venta de la vivienda, con lo cual este colectivo tendrá que ir a trasformar el acceso, una de ellas es el arrendamiento”.

Otra cuestión que constata es la falta de viviendas en arrendamiento, “un 20% del total en ciudades como Madrid o Barcelona, no hay alternativa a la propiedad que no sea el alquiler. Esta es otra cuestión que habría que pensar. Dar alternativas como tenencias intermedias para evitar esa dicotonomía arrendamiento y propiedad».

Para esta jurista, “tenencias intermedias se emplean en países como Inglaterra, donde se habla de la propiedad compartida, al mismo tiempo en Cataluña en el año 2015 se aprobó una ley del Código Civil de Cataluña, por parte de la Comisión de Codificación -de la que formo parte- para regular la propiedad temporal y la compartida”.

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Inmaculada Barral, catedrática acreditada Derecho Civil de la Universidad de Barcelona
Inmaculada Barral, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona.

Sobre la propiedad temporal habla de “la venta de un inmueble por un tiempo determinado. Sería el caso de un funcionario destinado a otra ciudad que compraría un piso más barato en este escenario temporal. Y la otra la propiedad compartida, donde se genera una comunidad entre comprador y vendedor, el comprador adquiere una cuota de propiedad y se compromete gradualmente a adquirir más cuota. Eso hace que pague una renta por el espacio que utiliza y que no es suyo”.

“Pese a ello creo que incidir en la ecuación precio y duración puede ser interesante en estos momentos. Lo que no podemos mantener una reforma del 2013 en la que se disminuye el plazo para que esos pisos se amorticen en unos años en el mercado del alquiler”.

Desde su punto de vista, “hay que dar arrendamientos más largos que tampoco comprometan la recuperación de la vivienda por parte del arrendador. Debería compensarse con un régimen de gastos para el arrendantario se puede encontrar el equilibrio del arrendamiento”.

Para esta experta, “la situación no es la misma que tengan los grandes tenedores de pisos que los pequeños propietarios. Habría que activar políticas para que los grandes tenedores pusieran sus viviendas en el mercado. Los incentivos fiscales están bien para los pequeños propietarios”.

La seguridad jurídica no resistiría una nueva reforma de la LAU

Por su parte, Alejandro Fuentes-Lojo abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, declara que “por lo que parece esta futura ley de vivienda tiene una vocación muy ambiciosa, llegando incluso a modificar aspectos esenciales de la regulación de arrendamientos urbanos, más allá de la libertad de pacto de la renta, que es la medida más controvertida y de las que más detalles se conoce».

Este jurista añade que “aún no se sabe cuál es el alcance de las medidas de carácter estructural sobre la regulación de arrendamientos de vivienda que se pretende implementar, por lo que es prematuro pronunciarse sobre su idoneidad”.

Para este experto, “las experiencias pasadas nos demuestran que si se acomete una reforma de carácter estructural de la LAU hay que ser cautos y quirúrgicos, para evitar que esta sensible normativa adolezca del carácter pendular que caracteriza a las últimas reformas de 2013 y 2019, tentación a la que es fácil sucumbir dado el elevado rédito político que tiene la materia de vivienda en estos momentos de crisis económico-social de acceso a la vivienda por la que atraviesa España”.

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña.

“Nos jugamos mucho. La seguridad jurídica no resistiría una nueva reforma de la LAU que no garantice un adecuado equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad”, advierte.

Por último, apunta que “se ha hablado también de fomentar las tenencias intermedias, como la propiedad compartida y la propiedad temporal, pero la experiencia de los últimos años ha evidenciado la ineficacia de estas figuras jurídicas para combatir el problema de acceso a la vivienda en España, pues ya se implementó su regulación en el año 2015 en Cataluña, y son figuras totalmente en desuso en el tráfico inmobiliario”.

Medidas insuficientes

Por su parte Elga Molina, doctora en Derecho y asesora jurídica en vivienda, cree que las medidas anunciadas son «insuficientes para frenar la subida abusiva de los precios de alquiler en España”.

Esta experta lo constata por dos motivos, “este debería ser un régimen que debería ser obligatorio, y no una opción para las comunidades y/o municipios que dispongan de un mercado de vivienda tensionado”.

Para esta jurista, ”la falta de obligatoriedad de la medida dificulta que se aplique donde realmente se precisa y se haga depender del posicionamiento político de sus dirigentes al respecto, colocando a los arrendadores y arrendatarios en una situación de desigualdad no justificada en cuanto a derechos y obligaciones”.

A su juicio, “limitar la aplicación de la medida a los grandes tenedores de vivienda reduce su efectividad en un mercado muy atomizado. Sería mucho más efectivo la creación de un sistema que se aplique de forma generalizada en las zonas de mercado tensionado”.

En su opinión, “la clave de este sistema está en que se aplique un sistema de índice de precios básicos por ubicación y año de construcción y a partir de aquí se aplique un sistema de incrementos o reducciones de precio/m2 según las características concretas de la vivienda, consensuado entre todos los agentes intervinientes del sector y la Administración, lo que daría legitimidad democrática al sistema”.

“Mientras no se logra este objetivo, son varios los países o estados que han apostado por un sistema de congelación de rentas con aumentos que no pueden superar el IPC”, destaca.

No obstante, para evitar que los precios queden desfasados y alejados de la realidad del mercado, estos sistemas deberían ser transitorios, mientras no se logra diseñar un índice equilibrado (entre asequibilidad y rentabilidad razonable), consensuado y que refleje la realidad del mercado y las características reales de las viviendas.

Elga Molina, doctora en Derecho y asesora jurídica en vivienda.

Desde su punto de vista, “para el cumplimiento de esta medida es esencial la creación de un registro estatal de alquileres y el fomento de las asociaciones de propietarios e inquilinos”.

Molina cree “adecuados los beneficios fiscales anunciados, incluso creo podrían aumentarse hasta reducciones del 100%. Y el reconocimiento de ayudas a la rehabilitación y construcción de vivienda social, como las que se publicaron el miércoles”.

Molina también considera que “aunque todavía falta conocer el texto íntegro del Proyecto de Ley debería reformularse la legislación sobre alquileres, para hacerla más equilibrada y una alternativa real al régimen de propiedad”.

Esta experta es partidaria de fomentar “los contratos de alquiler de larga duración, con prórrogas obligatorias y causas de resolución tasadas y extraordinarias, que den una respuesta residencial satisfactoria de los arrendatarios que tienen un proyecto de vida estable”.

A su juicio, “al mismo tiempo es importante ofrecer garantías suficientes y seguridad al arrendador, facilitando una recuperación ágil de la vivienda, descongestionando el volumen de trabajo de los Tribunales de Justicia y facilitando el acceso a la mediación y el arbitraje para resolver las controversias entre las partes”.