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El Ayuntamiento de Barcelona multa con 9.000 euros a un propietario por cobrar un alquiler demasiado alto
Esta noticia se conoce cuando se tramita el anteproyecto de Ley de Vivienda, sobre el que queda por saber si incluirá un régimen sancionador, como sucede en Cataluña. Foto: EP.

El Ayuntamiento de Barcelona multa con 9.000 euros a un propietario por cobrar un alquiler demasiado alto

¿Es eficaz la medida y realmente ayuda al control de los precios de alquiler?
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29/10/2021 06:48
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Actualizado: 04/11/2021 07:42
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El Ayuntamiento de Barcelona, liderado por Ada Colau, ha sancionado con una multa de 9.000 euros a un propietario por cobrar un alquiler demasiado alto. Se trata de la primera vez que este Consistorio impone una sanción amparada en la ley catalana que regula los precios de los arrendamientos.

Habrá que ver la eficacia de esa medida y si realmente ayuda al control de los precios de los alquileres. Preguntados por este asunto, varios expertos consultados por Confilegal opinan sobre la utilidad o no de la medida.

Esta noticia se conoce cuando se tramita el anteproyecto de Ley de Vivienda, sobre el que queda por saber si incluirá un régimen sancionador, como sucede en Cataluña.

De momento, el Partido Popular, que gobierna en cinco comunidades (Andalucía, Castilla y León, Galicia, Madrid y Murcia), además de la ciudad autónoma de Ceuta, ha expresado ya su rechazo tanto a la futura norma como al control de los precios, lo que dejará a estos territorios fuera de aplicar las bonificaciones fiscales del anteproyecto.

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En el caso de Cataluña, que se ha conocido ahora a través del Sindicat de Llogateres, las inquilinas comprobaron a través del Incasòl que el contrato anterior era de 950 euros, mientras que el nuevo contrato se marcaba una renta de 1.200 euros.

Así que interpusieron una denuncia a través del Ayuntamiento de Barcelona y han logrado que la empresa propietaria reciba una sanción. Ahora, exigen una bajada de 250 euros para que el contrato se ajuste a la regulación.

Desde el citado sindicato explican que es preocupante que el Ayuntamiento de Barcelona haya tardado más de un año en poner la primera multa por incumplir la regulación de precios, pero todavía lo es más que la Generalitat, que es quien aprobó la norma, no haya puesto ni una sola.

Las sanciones por incumplir la regulación de alquileres en Cataluña han sido pocas y ésta es la primera puesta a un arrendador por firmar un contrato con un precio superior al establecido en la regulación.

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Durante los últimos meses, tanto la Agencia Catalana de la Vivienda como el Ayuntamiento de Barcelona han iniciado expedientes sancionadores a arrendadores y portales inmobiliarios que no informaban en sus anuncios el precio del índice y las características de la vivienda a alquilar, pero la cifra es del todo insuficiente y, a juicio del sindicato, crea una mala sensación de impunidad.

Medidas poco eficaces

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, lo primero que indica es que la Ley 11/2020 hay que cumplirla, hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie, ya que hay dos recursos en este tribunal.

Para este experto, «otra cuestión es si la medida es efectiva, independientemente de su constitucionalidad y si es conveniente».

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Sobre su efectividad señala que en España no hay precedentes, hay que recurrir otras sanciones que se han interpuesto en el mercado de la vivienda, como son las sanciones  a viviendas vacías o recargos tributarios.

A nivel nacional señala que el primer ayuntamiento que sancionó a estas viviendas vacías fue el Ayuntamiento de Tarrasa en el 2013, «lleva ocho años multando a viviendas vacías. El problema es que se ha generado mucha conflictividad judicial«.

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Nasarre indica que «el TSJ de Cataluña falló al final señalando que no era legal esta práctica en el 2018. Ahora el tema está en el Tribunal Constitucional y no hay sentencia».

Este experto declara que «este ayuntamiento nunca ha publicado la eficacia de esto. No sabemos en cuanto ha disminuido el encarecimiento de la renta en su municipio, gracias a esta política de sanciones».

También destaca que no «nos ha dicho cuánto ha constado esta política, los recursos establecidos y el coste de haber perdido ese pleito en el TSJ de Cataluna. Parece que la medida ha servido de poco».

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Nasarre también habla de dos estudios hechos en Francia sobre este tema, «se habla de recargo de impuestos a viviendas vacías. El de 2012 dice que no ha servido para nada y el de 2018 dice que ha tenido una eficacia limitada, sin estudiarse ciudades como París, curiosamente».

Sobre la conveniencia de este tipo de medidas, este jurista destaca que Alemania lleva desde 2005 poniendo multas, con una ley que prevé sanciones de hasta 50.0000 euros. «La sanción administrativa se convirtió en civil porque la primera no funcionaba. Interpusieron pocas».

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.

Confiesa que la ley catalana 11/2020 es una combinación de tres leyes alemanas, una de sanciones administrativas, hasta 50.000 euros, otra de 2015 para el control de renta que se ha modificado varias veces para los contratos nuevos y otro desde los años setenta para actualizar las rentas.

Junto con ellos hay otra norma para congelar la renta en Berlin, que el Tribunal Constitucional la anuló el pasado año.

Para este experto, la ley catalana es aún mas dura que la alemana. «En España no hay nada parecido aunque parece que la normativa que se pretende aprobar, ahora en anteproyecto, tiene alguna medida parecida de sanción».

Nasarre revela que la situación de los propietarios no es la más ideal en estos momentos, «los okupa se protegen desde la 1/2021 del Estado y de la 2019 catalana. Si se acaba el contrato estoy obligado a prorrogarlo, si no se mantiene el edificio se puede expropiar. Al final muchos propietarios pueden preferir vender a alquilar«.

Un mecanismo de control válido

Por su parte, Alejandro Fuentes- Lojo abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), apunta que «estamos ante un instrumentos de control administrativo para garantizar el respeto a la legalidad y la transparencia en el tráfico inmobiliario pionero y muy necesario para combatir las prácticas abusivas que son muy frecuentes lamentablemente en la praxis dada la asimetría del poder negociador inherente a todo contrato de arrendamiento de vivienda».

A su juicio, «se ha evidenciado que la protección que nos brinda la legislación civil (LAU) no es eficaz para combatir esta problemática, pues supone una carga inasumible para el arrendatario perjudicado que se ve abocado a acudir a los tribunales civiles para hacer valer sus derechos, con el correspondiente coste de abogado y procurador, mientras que esta nueva vía administrativa garantiza una protección del ciudadano mucho más asequible y rápida, a la vez que evita la saturación de nuestros tribunales»:

Este experto recuerda que «en 2019 se tuvo que modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) precisamente para que se tramitaran por razón de la cuantía (y no de la materia) los procesos arrendaticios de bajo monto económico (artículo 249.1.6ª LEC), para justamente evitar el excesivo coste que suponía para un arrendatario tener que litigar cuando los importes en juego eran muy bajos (por ejempolo, reclamación de devolución de fianza)».

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña.

Eso permitía que «se tramitaran por el juicio verbal e incluso sin necesidad de acudir con abogado y procurador cuando la cuantía no alcance la cifra de 2.000 euros, con el ahorro que esto supone de costes para el perjudicado».

«En esta misma línea que dicha reforma procesal de 2019, la incoación de expedientes sancionadores para combatir prácticas abusivas es una medida eficaz y pionera en España, siendo el Ayuntamiento de Barcelona el primero en actuar en esta línea».

Para este jurista, «es previsible que este novedoso instrumento se extienda a toda España con la futura Ley de Vivienda estatal, que contemplará estos mecanismos de control de legalidad y transparencia del tráfico inmobiliario».

El propietario, criminalizado

Por su parte, Josep María Águila, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, señala que «muchos de esos errores en los contratos de alquiler vienen dados porque no son gestionados por administradores de finca colegiados».

Para este jurista, «la noticia no deja de sorprendernos, hace algo más de un mes se habló que se habían detectado unos quince contratos irregulares, cantidad que es escasa frente a los contratos que se hacen a diario. Habrá que ver si estamos ante una escalada de sanciones».

En cuanto a la multa de 9.000 euros, este experto recuerda que la normativa en vigor habla que puede ser entre 3.000 a 60.000 euros. La infracción parece clara, lo único que se puede es dilatar el pago de la multa, recurriendo primero al propio Ayuntamiento y luego llevándolo a la vía contenciosa. A la larga se paga la multa con los intereses”.

A su juicio, «lo único que se podría recurrir es la cuantía, porque la sanción es evidente que está. Habría que ver en que se fundamenta la cuantía en si para llegar a los 9.000 euros», afirma.

Señala que la potestad de sanción la tiene tanto la Generalitat de Cataluña como los ayuntamientos que la configuran, «el plazo mínimo es de veinte días siendo el silencio administrativo negativo en estos casos«.

Este experto señala que han salido muchos decretos y disposiciones para perjudicar al propietario, «sin embargo, se sigue sin hacer vivienda social que esa es una competencia de las administraciones públicas. Parece que el propietario es el malo de la película, pero no se aborda la cantidad de viviendas vacías que están en poder de los bancos».

Josep María Águila, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida.

Como administrador de fincas recuerda que «los bancos no se preocupan de sus pisos, no pagan gastos de comunidad y encima puede estar ocupado, pero no le importa nada».

Recuerda que «la contratación es libre, las partes pactan un precio en función de las necesidades, lo que no puede ser que es que un país te obliguen a alquilar tu piso a un precio determinado. Nunca se había visto en la vida».

Este experto cree que en este año largo en que la normativa ha estado operativa «los precios se han contenido algo, pero muchos propietarios prefieren vender su vivienda a alquilarla. Este año se ha vendido mucho más por las circunstancias que comentamos».

En su opinión, el anteproyecto de vivienda «necesita un cambio radical en su tramitación parlamentaria. La ley está copiada de la alemana y fue un fracaso total y volvieron luego a la libertad de pacto y voluntad de las partes. No se puede obligar al propietario que construya  a que destine el 30% del total a vivienda social. No es lógico. Por eso la gente no construye».

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