Con la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 929/2020, de 25 de octubre que tenía como objetivo contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se adoptaron una serie de medidas urgentes.
Previendo la vulnerabilidad que presentarían muchos sectores tras la finalización del estado de alarma, se aprobó el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, antes citado.
La finalidad última del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, era prorrogar la eficacia temporal de las medidas de carácter social y económico, medidas que decaían con la finalización del estado de alarma.
Esta protección económica-social, denominada “escudo social”, prorrogó dichas medidas hasta el día 9 de agosto de 2021.
Se trataba de medidas que desde el inicio de la pandemia han evitado, junto con otras también promovidas por el Gobierno, que amplios sectores de la población se vieran afectados en su situación económica de subsistencia.
A la vista de que esta primera prorroga llegaba a su fin y que los indicadores económicos mostraban una situación en la que la vigencia de las medidas seguían siendo necesarias por las consecuencias de la situación epidemiológica vivida durante el último año, se decidió por parte del ejecutivo proceder a ampliar este plazo, otorgando como nueva fecha límite el 31 de octubre de 2021 mediante Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
Este Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, amplía hasta el 31 de octubre de 2021 la garantía de suministro de agua, electricidad y gas natural reconocido en el artículo 4 del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo y mantiene lo establecido en el artículo 5 del mismo Real Decreto-ley, esto es, garantiza el acceso al bono social, si bien configurando una nueva categorización de consumidor vulnerable con respecto a lo establecido en el Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre.
Por otro lado, se hace uso de la misma prórroga con respecto a las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Con este Real Decreto-Ley se amplía hasta el 31 de octubre de 2021 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos de vivienda en situaciones de vulnerabilidad, en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, además de establecer la posibilidad de que las partes acuerden una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses en los mismos términos y condiciones establecidos por el contrato.
¿PERJUICIO PARA EL ARRENDADOR?
Centrándonos en los aspectos que trata este Real Decreto-ley sobre la vivienda, debemos mirar también la otra cara de la moneda, la parte del arrendador. Está claro que el arrendatario necesita una estabilidad con el contrato de alquiler, y que en situaciones como la que estamos viviendo es imprescindible acrecentar la seguridad sobre la vivienda para dar cumplimiento al artículo 47 de nuestra Constitución, pero ¿qué ocurre con el arrendador?
¿Puede generar esta sobreprotección al arrendatario un perjuicio al arrendador?
En este caso, la solución que se ofrece a los arrendadores es la posibilidad de solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
La compensación que se menciona consistirá en el valor medio que correspondería a un arrendamiento de características similares, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas, más los gastos corrientes de la vivienda, siempre que el arrendador acredite haberlos soportado, por el periodo que medie entre que se acordare la suspensión del desahucio y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.
Sin embargo, si el valor que le corresponde percibir al arrendador aplicando estos criterios es superior al que venía percibiendo en concepto de renta, la compensación consistirá en la cuantía correspondiente a la renta dejada de percibir durante el periodo antes mencionado, esto es, desde la suspensión del desahucio hasta el levantamiento de esta, adicionándole los gastos corrientes.
En cualquier caso, esta compensación deberá solicitarla el arrendador antes del 30 de noviembre de 2021.
Pero retomando la regulación que se presta sobre las familias vulnerables y teniendo en cuenta que esta protección finaliza el 31 de octubre de este mismo año, nos surge una duda fundamental ,¿qué ocurrirá con estas familias, con las medidas adoptadas hasta el momento y con todo lo que ello ha conllevado?
SOLUCIÓN TRANSITORIA
De lo que tenemos constancia a día de hoy es que el ejecutivo ha pactado una solución transitoria mientras se establecen medidas definitivas para la protección de las familias vulnerables, es decir, se está hablando de una prórroga del escudo social “hasta que sea necesario”, con el objetivo de alcanzar una regulación permanente.
Dicha solución transitoria se pretende conseguir con Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
Este Real Decreto-ley, tiene como fin establecer una nueva fecha de protección para las familias vulnerables para hacer frente a la situación actual de crisis sanitaria que estamos atravesando, otorgando como nueva fecha el 28 de febrero de 2022 para la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos en las disposiciones que anteceden a ésta.
Con esta nueva prórroga, parece que no ha caído en el olvido la figura del arrendador, quien podrá solicitar la compensación que se venía reconociendo hasta el 31 de marzo de 2022, incluyendo los gastos complementarios a la renta del arrendamiento no satisfecha por el arrendatario por ser éste considerado vulnerable.
Pero, ¿actuará la Administración Pública con la suficiente diligencia como para poder cubrir todas las necesidades de los ciudadanos que se encuentran en situación de vulnerabilidad sin dejar de lado a los propietarios de los inmuebles?
Esta cuestión va íntimamente relacionada con la protección de la vulnerabilidad, ya que siendo el principio de igualdad el que baña a nuestro ordenamiento jurídico, debemos actuar con especial cautela para no situar en situaciones de precariedad a unos por pretender la protección de otros.
¿MORATORIA O CONDONACIÓN?
Relativo también a la vivienda, los arrendatarios podrán solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta siempre que el arrendador sea un gran tenedor o una entidad pública.
Asimismo, se amplia hasta el siguiente 28 de febrero las medidas sobre los contratos de arrendamiento de vivienda que puedan acogerse a la prórroga extraordinaria de seis meses, en las mismas condiciones que el contrato en vigor.
En otro orden, este Real Decreto-Ley afronta la subida del valor de las materias primas ampliando la protección para familias vulnerables en lo relativo al uso de las mismas, mediante la ampliación del periodo de prestación del descuento del bono social y la garantía de suministro a estos consumidores vulnerables de agua, electricidad y gas natural hasta el 28 de febrero de 2022.
Sin embargo, atendiendo a la última declaración del Gobierno, y a la forma de actuar del mismo, parece que estas prórrogas van a sucederse hasta la elaboración de la nueva Ley de Vivienda, con la que se pretende alcanzar la regulación final en esta materia.
El Gobierno pretende llevar al Consejo de Ministros el proyecto de la futura ley de vivienda, a pesar de que no se espera que sea una tramitación liviana.
En la que parece que va a ser la regulación de esta Ley, haciendo referencia a los plazos de suspensión de los lanzamientos debemos diferenciar si estamos ante una persona física propietaria del inmueble o una persona jurídica. Para el caso de referirnos a una persona física, el plazo de suspensión para los lanzamientos será de dos meses, mientras que si se trata de un propietario persona jurídica el plazo se amplía a cuatro meses.
¿HASTA CUÁNDO EL GOBIERNO MANTENDRÁ LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN?
En cualquiera de los casos anteriores, el borrador de esta Ley establece lo siguiente: “presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica” y sólo cuando las Administraciones Públicas adopten las medidas pertinentes y, de no ser así, cuando haya transcurrido el plazo otorgado para tal efecto, será cuando se pueda continuar con el procedimiento de desahucio.
En resumen, de todo lo anterior, cabe considerar que el Gobierno va a mantener las medidas de protección a las familias vulnerables “el tiempo que sea necesario” hasta conseguir alcanzar una regulación legal que dé solución a estos problemas a través de lo que se ha denominado la alternativa habitacional que debe facilitar la Administración Pública como medida resolutiva de las necesidades de las familias vulnerables. Y parece que la forma de mantener estas medidas de protección no es otra que a través de prórrogas de lo que se estableció en el inicio.
En cualquier caso, deberemos ser pacientes en la resolución de estas cuestiones por parte del ejecutivo, ya que como se viene adelantando, y atendiendo a la regulación que presta la nueva prórroga sobre la protección de los arrendadores, parece que la negociación de esta nueva Ley y de la regulación de las medidas de protección no va a ser cuestión baladí, y en todo caso ha de realizarse sopesando cualquier perjuicio que se pueda causar a aquellos que no son objeto de protección, como en este caso lo son aquellos que a pesar de no ser vulnerables les afecta de pleno estas medidas, es decir, los arrendadores de las viviendas.
