No hay uniformidad en la rebaja de los contratos, por parte de los jueces, cuando aplican la rebus sic stantibus, según el estudio de las sentencia llevado a cabo por Fieldfisher Jausas.
La interpretación restrictiva de los jueces de la rebus sic stantibus reduce su impacto cuando se renegocian contratos
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27/2/2022 01:00
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Actualizado: 27/2/2022 00:42
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Dos años después de la pandemia, la cláusula rebus sic stantibus, que abre la puerta a una rebaja sustancial en el alquiler, es una realidad al modificar las condiciones de los contratos de arrendamientos de locales de negocio.
Sin embargo, “no hay una uniformidad en la rebaja que se aplica. Los jueces aún lo hacen de forma restrictiva, con lo cual no ayudan demasiado a los empresarios que se encuentran en crisis”, explica Jordi Ruiz de Villa, socio director de Fieldfisher Jausas, despacho que ha hecho un estudio de las sentencias dictadas en primera instancia y las existentes en Audiencia Provincial, por el momento dos.
“Uno lo circunscribe al estado de alarma y la otra le da algo más de alcance cuando hay empresarios con bajadas de ventas del 50 %”, añade.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 30 de junio de 2021 ratifica la reducción del 50% de la renta en los periodos en que el local estuvo cerrado al público y del 25% cuando existieren limitaciones de horarios y/o aforo.
La de la Audiencia Provincial de Badajoz de 30 de diciembre de 2021, por otra parte, revoca la sentencia de primera instancia y declara la reducción del 50% de la renta durante dos meses (del 14 de marzo de 2020 al 21 de mayo de 2020) de la que destaca el fundamento jurídico 5º en el que se analiza la cláusula rebus y su “renacimiento” por la crisis sanitaria.
Ruiz de Villa indica que “los jueces dan menos reducción de ventas que la caída que hubo en las ventas. En periodo de cierre total, se ha dado reducción de 30 % alquiler, 50 % se queda por debajo de las ventas”.
La información que sustenta este informe está conformada por sentencias de Juzgados de Primera Instancia y de Audiencias Provinciales ya publicadas. Todas ellas han sido recopiladas y analizadas por Jordi Ruiz de Villa y Xenia Caballero.
De acuerdo con este abogado, “se han abierto muchos procedimientos judiciales, una gran parte de ellos se han transaccionado antes de que se conociera la sentencia. Este es otro dato a tener en cuenta. Nosotros, de 330 pleitos, hemos transaccionado 265. Muchos de ellos en centros comerciales donde hacen una oferta y el cliente acepta”, añade.
En la mayor parte de los contratos de arrendamientos aparece la alusión a estas catástrofes. “Los centros comerciales la imponen porque tienen poder respecto a la otra parte, pero en contratos de franquicia se habla de que en situaciones de fuerza mayor se hará una adaptación razonable del contrato al nuevo escenario”.
“La rebus ha venido para quedarse en situaciones extraordinarias”, sentencia.
UN ANTES Y UN DESPUÉS
Hasta la sentencia del Supremo 333/2014, la rebus se había concedido de forma puntual y en casos muy extraordinarios. No obstante, a partir de 2014 adquirió a tenor de dicha sentencia “una configuración plenamente normalizada”.
Desde el inicio de la pandemia estos juristas han recopilado 14 sentencias de Juzgados de Primera Instancia favorables a arrendatarios (9 de centro comercial y 5 de AENA) y 10 en contra.
Se da la circunstancia que de esas 14 sentencias favorables 5 han sido ganadas por los letrados que aparecen en este reportaje.
En cuanto a las sentencias de Primera Instancia favorables al arrendatario Ruiz de Villa destaca la del Jugado de Primera Instancia 20 de Barcelona de 8 de enero de 2021) que estimó totalmente la demanda y redujo en un 50% la renta con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
Resulta interesante el pronunciamiento que se realiza sobre la incidencia del Real Decreto-ley 15/2020 en el procedimiento, concluyendo que “la interpretación más adecuada de dicho RDL 15/2020 es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones”.
En este mismo sentido se pronuncian las sentencias del Juzgado de Primera Instancia 4 de Gandía de 1 de mayo de 2021, y la del Juzgado de Primera Instancia 2 de Orihuela de 16 de diciembre de 2021.
La mencionada de Gandía es la primera que se refiere a un centro comercial. El actor solicitaba anular las rentas devengadas durante el cierre del local por imperativo legal y posteriormente reducir renta y gastos proporcionalmente a la caída de las ventas.
El juzgador, aplicando la rebus, acuerda reducir la renta y los gastos en un 35,69 % (pese a que la caída de ventas era de un 51 %) desde el 14 de marzo de 2020 al 9 de mayo de 2021, y la adopción de ulteriores medidas en caso de perdurar las restricciones.
SENTENCIAS CONTRA AENA
Mención especial señalan estos expertos sobre las sentencias contra AENA relacionadas con arrendamientos de locales en aeropuertos, ya que el descenso de pasajeros respecto de 2019 fue una media de -72,4 % en 2020 y del -56 % en 2021.
En este ámbito, se han dictado 5 sentencias: Del Juzgado de Primera Instancia 5 de Palma de Mallorca de 1 de julio de 2021, la del 62 de Madrid de 7 de julio de 2021, la del 4 de Palma de Mallorca de 30 de julio de 2021, la del 4 de Santiago de Compostela de 2 de septiembre de 2021 y la del juzgado 21 de Palma de Mallorca de 19 de noviembre de 2021.
“Todas ellas tienen un denominador común: estiman las peticiones de los arrendatarios y adaptan la renta mínima anual garantizada al flujo de pasajeros del aeropuerto comparado con el de 2019 con ligeras variaciones”, aclara-
En este sentido Ruiz de Villa advierte que el pasado 1 de octubre de 2021 se aprobó la Ley 13/2021, que reequilibra los contratos de arrendamiento de restaurantes y comercio minorista suscritos con AENA.
Esta ley determina que es inexigible la renta devengada durante el primer Estado de alarma, y acuerda su reducción a partir del 21 de junio de 2020 conforme al descenso de pasajeros de cada aeropuerto respecto a 2019.
“AENA ha optado por instar cuestión de inconstitucionalidad en todos estos asuntos. Esta situación puede generar algunas quiebras de sus arrendatarios dentro de poco. Cuando se acaben los ERTES el 31 de marzo muchos negocios se irán al traste”, subraya.
SENTENCIAS DESFAVORABLES AL ARRENDATARIO
Las sentencias desestimatorias suelen fundamentarse en temas como, en primer lugar, el hecho de que el contrato contenga un sistema de distribución de riesgos que asigne al arrendatario el riesgo del devenir del negocio como es el caso de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Elche de 26 de octubre de 2021, entre otras.
Que no quede suficientemente acreditado que la situación económica de pérdidas o descenso en las ventas traiga única causa en la Pandemia sentencias del Juzgado de Alcorcón de 5 de mayo de 2021, Juzgado de Primera Instancia 4 de Palma de Mallorca de 12 de mayo de 2021
Porque la aplicación del mecanismo legal de corrección del desequilibrio contractual (en virtud de los Reales Decretos-ley 15/2020 y RDL 35/2020) haga innecesaria la cláusula rebus sic stantibus, sentencias Juzgado Primera Instancia 6 Alcorcón de 4 de mayo de 2020 o la del Juzgado numero 5 de Denia de 3 de diciembre de 2021)
Porque la mora del arrendatario impidiese apreciar su buena fe o proactividad para cumplir, al menos parcialmente, con sus obligaciones, como es el caso de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de A Coruña de 4 de junio del 2021 (SJPI 4 A Coruña de 4 de junio de 2021 o SJPI 11 A Coruña de 9 de junio de 2021).
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