Firmas
Tribunales, amianto y salud pública
El autor de la columna, Jorge Vila Lozano, describe la política legislativa de tolerancia cero con el amianto en nuestro parque inmobiliario. Destaca, en esa tarea de erradicación, el futuro panorama creado por la Ley de Residuos y Suelos Contaminados para una Economía Circular junto a una pionera Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid.
05/3/2022 06:49
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Actualizado: 04/3/2022 23:24
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La Audiencia Provincial de Madrid ha emitido, el 22 de diciembre de 2021, una innovadora Sentencia firme (la número 494 de la Sección 13ª de lo Civil) en la que establece que -en las transmisiones privadas de bienes inmuebles- se debe informar a la parte compradora sobre la existencia de asbesto o amianto.
En caso de no hacerlo, la parte vendedora habrá de resarcir a la parte adquiriente en la cuantía correspondiente a la retirada y sustitución de ese material en la finca.
Alternativamente, si así lo estimase el perjudicado de buena fe, podrá declararse resuelta la compraventa con indemnización de los daños y perjuicios irrogados.
Se considera, por esa resolución, la presencia de asbesto o amianto –he aquí el avance- un vicio oculto conforme a los artículos 1484 a 1499 de nuestro Código Civil concordado con toda una batería normativa de la UE[1].
La misma principió con la Directiva europea 1999/77/CE, de 28 de junio prohibiendo la producción, uso y comercialización de materiales con asbesto (comercializado en España con el nombre de “URALITA®[2]”).
Si media ese déficit informativo sobre la presencia de ese material, en todo caso, se debe responder ante el comprador aunque lo ignorase el propio transmitente.
La vida útil de este producto en nuestras edificaciones tiene una horquilla temporal de entre 30 y 50 años aproximadamente. Ese lapso puede ser menor si aquel presenta un mal estado.
A partir de entonces, la mera fatiga material o desgaste del amianto deviene nocivo para nuestra salud.
Su supresión tiene su respaldo dentro de los principios rectores de la política social y económica de nuestra Constitución.
UNA «CRUZADA» QUE TIENE SU BASE EN LA CONSTITUCIÓN
Esa cruzada se enclava dentro de la protección de la salud pública y medio ambiental (artículos. 43 y 45 de la Constitución Española). En breve entrará en vigor la Ley de Residuos y Suelos Contaminados para una Economía Circular[3].
Esta norma ha supuesto un cambio de escenario de “tolerancia cero” a la presencia del amianto en nuestro parque inmobiliario. En esta línea extintiva –antes de 2023- todos nuestros ayuntamientos habrán de censar toda clase de instalaciones y emplazamientos que contengan esta sustancia cancerígena (ex Disposición Adicional 14ª de esa ley).
Estamos ante un censo público que, además, exige un calendario o plan coercitivo para su retirada fiscalizado por las autoridades sanitarias y medioambientales competentes de las comunidades autónomas. La tarea de eliminación se encomienda a un “gestor autorizado” dado lo peligroso de su mera manipulación.
Este globo sonda legal implica, entre otras consideraciones, que las propias comunidades de propietarios habrán de indagar si sus inmuebles tienen o no la presencia de este elemento e inscribirse en el censo de su demarcación municipal.
En las transmisiones de activos inmobiliarios, el vendedor, reitero, habrá de cumplir con esa obligación informativa con el comprador.
En ese control preventivo sobre la detección del amianto debería participar el Notariado. Nuestros fedatarios serían quienes apercibirían a las partes, en todas las compraventas escrituradas, sobre tal inexcusable cargo divulgativo.
Su labor sería clave y evitaría sobrecargar, aún más, a nuestros sufridos juzgados quienes reputarán, bajo su fuero, cualquier carencia informativa sobre esta cuestión como un vicio oculto proscrito por el Código Civil.
[1] Sobre el conjunto normativo en nuestra UE véase, más ampliamente, mi artículo “Amianto y venta de inmuebles: responsabilidad civil ¿Control notarial de vicios constructivos ocultos?”, El Notario del Siglo XXI: revista del Colegio Notarial de Madrid, ISSN 1885-009X, Nº. 91-92, 2020, págs. 197-199. https://www.elnotario.es/hemeroteca/revista-91-92/10101-amianto-y-venta-de-inmuebles-responsabilidad-civil-control-notarial-de-vicios-constructivos-ocultos. Las acciones de las que dispone la parte compradora serían: 1ª La redhibitoria que permite resolver el contrato. 2ª La estimatoria consistente en reducir el precio por razón de los vicios del inmueble (cfr. arts. 1484 a1499 CC).
[2] Nuestro Diccionario de la Lengua Española define esa marca registrada comercial como: “Material de construcción hecho a base de cemento y de fibras, generalmente de asbesto, usado sobre todo en cubiertas y tejados”.
[3] El 23/12/2021 comenzó su tramitación final en nuestro Senado. Cfr. https://www.miteco.gob.es/es/prensa/ultimas-noticias/la-ley-de-residuos-y-suelos-contaminados-para-una-econom%C3%ADa-circular-entra-en-la-recta-final-de-su-tramitación-parlamentaria/tcm:30-534544
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