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La Justicia permite al inquilino adquirir la vivienda del «fondo buitre» que la compró a la EMVS

La Justicia permite al inquilino adquirir la vivienda del «fondo buitre» que la compró a la EMVS
El columnista, Jaime de Rivera Lamo de Espinosa, es socio de Lawyou y el abogado que llevo la defensa jurídica de la inquilina.
15/2/2023 06:47
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Actualizado: 15/2/2023 12:04
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La Justicia ha abierto una puerta a que los arrendatarios de las viviendas públicas adquiridas por fondos inmobiliarios puedan optar por comprarlas. Una sentencia de 31 de mayo de 2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Madrid ha condenado al «fondo buitre» LAZORA a soportar el derecho de retracto reclamado por una inquilina sobre la vivienda y garaje al mismo precio al que en 2011 dicho fondo los adquirió a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y ello por no haberse ofrecido a la arrendataria el posible ejercicio de sus derechos de tanteo y retracto, ocultando expresamente el precio de la transacción, siendo éste una información esencial para su ejercicio.

La sentencia, aceptando los argumentos de nuestra defensa jurídica, permite a la arrendataria el derecho a hacerse con la propiedad de la vivienda y garaje en las mismas condiciones económicas en que lo hizo en su momento el fondo LAZORA para adquirirlos de la EMVS y ello en tanto que en su momento se le negaron y ocultaron a la antigua inquilina tales condiciones.

Tras las compras en plena crisis inmobiliaria, por parte de unos «fondos buitres», en condiciones muy ventajosas de importantes paquetes de viviendas tanto al Ayuntamiento de Madrid como a la EMVS en la etapa de Ana María Botella como alcaldesa del Ayuntamiento de Madrid, los inquilinos de dichas viviendas han visto como la ilusión con la que inicialmente accedieron a los contratos de arrendamiento de dichas viviendas que tenían un trasfondo de ayuda social y pública a aquellos que más lo necesitaban, se ha ido transformando en profunda decepción y sentimiento de traición.

Hay que destacar que estos contratos de arrendamiento suscritos con la EMVS contemplaban la posible venta a la arrendataria una vez concluido el periodo que abarca la protección del inmueble y si se cumplían unas condiciones precisas para ser beneficiarios de las viviendas protegidas.

EL CONTRATO NO EXCLUÍA EL DERECHO DE TANTEO

En cualquier caso, el contrato no excluía los derechos de tanteo y retracto de expresamente reconocidos en la Ley de Arrendamientos a favor del Arrendatario y los inquilinos tenían fe ciega en que la EMVS cumpliría con lo prometido.

Pues bien, de modo diametralmente contrario a lo prometido por sus antiguos caseros, los nuevos, actuando como «fondos buitres», de modo sistemático y abusivo, han obviado todas las responsabilidades y compromisos adquiridos por la EMVS con estos inquilinos aplicando unos incrementos en las rentas arrendaticias que han resultaron imposibles de pagar, viéndose obligados a abandonar sus viviendas bien por voluntad propia, o bien tras la coacción de las demandas de desahucio o por falta de pago o por finalización de la vigencia del contrato originariamente pactado con Ayuntamiento o EMVS, por lo que sus esperanzas de tener una vivienda digna para el resto de sus vidas han acabado frustrándose al romperse el contrato social con sus caseros, y viéndose obligados buscar otras soluciones habitacionales en peores condiciones, alejadas y remotas de los que habían venido siendo sus centros de trabajo, o colegios de sus hijos, etc.

La sentencia con todo rigor ha considerado que se dan todos los elementos de individualización de la propiedad, su independencia física y jurídica y la individualización del precio, tal y como se infiere sin género de dudas de la escritura de compraventa entre la EMVS y LAZORA en la que individualizan cada una de las viviendas y en los Anexos incorporados a la misma comprensivos del precio asignado a cada vivienda y la identificación catastral individualizada de las mismas.

En coherencia también ha considerado de aplicación el artículo 48 del Decreto 4104/1964 en relación con el artículo 25.2 LAU, al entender que aunque se notificó la venta ya consumada no de la “decisión de vender con las condiciones de dicha venta” en tanto que el inquilino no tuvo el conocimiento efectivo previo de la transmisión de la vivienda y de las condiciones.

Además, se ha pronunciado sobre otros aspectos que pueden afectar a los denominados «fondos buitre» que compraron viviendas al Ayuntamiento de Madrid y a la EMVS que, aunque inicialmente aceptaron cuestiones como el mantenimiento del alquiler sin que luego hubieran cumplido.

De igual modo, la sentencia recoge la jurisprudencia aplicable del Tribunal Supremo, entre otras la  sentencia núm. 683/2016 de 21 nov. 2016, Rec. 2464/2014, en la que se establece la exigencia del adquirente a notificar fehacientemente al arrendatario “todas las condiciones de la venta cuyo conocimiento resulta necesario para poder decidir sobre el ejercicio del retracto y sólo a partir de ese momento comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días establecido en la ley” y que aplicada al caso en tanto que no quedó  adverado que la inquilina tuviera este conocimiento ni en el momento de la notificación de la venta por la EMVS a LAZORA, ni en el momento de la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento con la demandada en el año 2016, ni siquiera en el momento de interposición de la demanda, pues la entidad LAZORA no le remitió ninguna información sobre las condiciones de la venta, como era su obligación, hasta el momento de iniciarse el presente procedimiento judicial, por todo lo que se le ha reconocido, con acierto, el derecho de retracto.

Entendemos que esta sentencia es un primer paso para allanar el camino de todos aquellos otros inquilinos de la EMVS, tanto si sus contratos están en vigor, como si ya se terminaron y devolvieron la vivienda arrendada por finalización del contrato por cualquier causa, impago o finalización de la vigencia del contrato, y que vieron todas sus expectativas de vivienda frustradas para que puedan recuperar lo que a manos de los «fondos buitres» perdieron.

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