La aprobación de la Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados ha dado pie a los abogados de diferentes ramas de la práctica legal para que opinen sobre los diversos efectos que podría tener su aplicación, especialmente en cuanto a los regímenes de alquiler y las regulaciones de los contratos de arrendamiento, así como sus posibles problemáticas
José Luis Aguilar, socio del área de Derecho Público de Broseta, considera que la ley marca un «triunfo de la función social de la propiedad», haciendo más fácil ajustarla al interés público, pero también que genera «externalidades contrarias a los objetivos que persiguen estas normas».
Así, «las leyes dirigidas a la limitación de los alquileres no estarían respondiendo a los objetivos pretendidos», dice, enumerando problemas como «desajustes entre oferta y demanda, listas de espera, o efectos negativos sobre el mercado laboral, entre otros elementos, especialmente si la normativa permanece en el tiempo».
«Los datos constatan una reducción de los incentivos a introducir más viviendas al mercado de alquiler, paralizando el mercado y reduciendo la oferta», afirma, citando las investigaciones sobre organismos públicos y de entidades privadas catalanas registradas los primeros nueve meses de vigencia de la ley 11/2020 de contención de rentas de la Cátedra de Empresa APCE-UPF Vivienda y Futuro.
Aguilar apunta que, en relación con la limitación de los alquileres «también pueden formularse recursos de inconstitucionalidad, en cuyo caso será interesante el pronunciamiento del Tribunal Constitucional y el encaje de las políticas de contención de rentas en la función social de la propiedad, o si esta, por el contrario la desborda, y en consecuencia vulnera el derecho de propiedad».
Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, es más crítica: «Entiendo que esta ley va más al populismo y no toma en cuenta que la limitación del alquiler perjudica el mercado inmobiliario, como en Cataluña», dice, asegurando que la normativa «limita a los propietarios como si todos fueran fondos buitres».
Entre las medidas que reprueba está la de la limitación de la actualización del alquiler hasta el 2 % durante el 2023 y de hasta 3 % el año siguiente, ya que «los propietarios también han sufrido la inflación».
Otra de las propuestas que destaca Goenaga es la que obliga a los arrendadores a pagar completamente los gastos de las compañías inmobiliarias. «No tiene mucho sentido, es un servicio al inquilino también, por lo que debería pagar a medias», dice.
Es una situación que «también será difícil para los abogados especializados porque tendrán que lidiar con contratos de arrendamiento redactados informalmente para saltarse el pago de la inmobiliaria». «Seguro que muchos propietarios pondrán en venta su piso, como ha ocurrido en Cataluña, y disminuirá la oferta de alquiler por todos los inconvenientes», declara.
Juan Manuel Trayter, presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR), coincide en que hay «determinados aspectos de la Ley que responsabilizan al sector privado de una obligación que corresponde a los poderes públicos», y señala el artículo 47 de la Constitución como referencia.
«No parece correcto trasladar al sector privado la responsabilidad que tiene la Administración, pues esto produce tensiones entre los poderes públicos, el sector privado (propietarios, promotores, constructores, etc.) y la propia sociedad», reflexiona.
Aplicación práctica
En opinión de Trayter, esta norma tendrá «un recorrido complicado dado que la competencia en materia de vivienda es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas». «A pesar de los esfuerzos constantes que hace la norma por dejar clara esta distribución competencial, invade determinados aspectos que corresponden a los poderes públicos autonómicos», dice.
Así, «hubiera sido suficiente con que la Ley habilitara a las administraciones públicas competentes (las comunidades autónomas) para acordar la declaración de este tipo de zonas y los efectos de la misma», afirma el presidente de AEDUR.
Otro detalle que comenta es sobre la ocupación. Desde su perspectiva, «la Ley parece que asimila la ocupación con la vulnerabilidad o necesidad residencial y se olvida de regular la ocupación organizada que afecta a muchos propietarios que, en este sentido, quedan desprotegidos».
También indica que la redacción jurídica sobre la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado es «caótica», sin que quede clara esta definición clave y pidiendo mucha información que es muy difícil de obtener en la práctica.
Aguilar advierte además de la «presión judicial» que podría surgir a raíz de la normativa. «Los grandes tenedores pueden iniciar litigios parecidos a otros que la Administración ya ha perdido», recuerda.
«Nadie niega los problemas, pero los países que tienen éxito enfrentándolo tienen un gran parque de vivienda pública. Buena opción para «destensionar el mercado y dar una ayuda directa», dice Aguilar. Las movilización de 50.000 viviendas de la Sareb y la financiación de 43.000 nuevas viviendas destinadas a alquiler a precios asequible, medidas anunciadas por el Ejecutivo son, según él, un «buen camino».
Son motivos por los que el abogado especialista en derecho inmobiliario deberá adquirir «nuevas competencias». «La nueva Ley de la Vivienda implica un mayor vector de intervención pública en las cuestiones relacionadas con la Vivienda y exigirá un profundo conocimiento de la regulación de la función social de la vivienda», asegura Aguilar.
