Juan Ignacio Navas, socio fundador de la firma Navas & Cusí Abogados, advierte de que "toda operación de financiación ha de venir acompañada de un análisis de riesgos y de la capacidad real de los prestatarios de atender los pagos de la cuota del préstamo".
Juan Ignacio Navas: «En momentos de bonanza económica se relaja la rigidez de los límites de las cuotas de préstamo»
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28/5/2023 06:30
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Actualizado: 28/5/2023 09:18
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La aprobación de «una nueva línea de avales del ICO» para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes y familias con menores representa un riesgo para quienes no presten atención a cuestiones como la cuota mensual, según Juan Ignacio Navas, socio fundador de la firma Navas & Cusí Abogados.
Al comentar estos avales, con los que se pretende promover la adquisición de aproximadamente 50.000 viviendas según cálculos oficiales, el abogado advierte de que «toda operación de financiación ha de venir acompañada de un análisis de riesgos y de la capacidad real de los prestatarios de atender los pagos de la cuota del préstamo».
En este sentido, dice, todos los actores deben evitar caer en «el espejismo de la facilidad de los avales públicos» que podrían llevar a «escenarios de irresponsabilidad financiera» equiparables a los que llevaron a la crisis del 2008.
¿Dónde considera que falla el análisis de riesgo de estas operaciones?
En toda operación que requiere financiación bancaria, los departamentos de riesgos de una entidad de crédito son plenamente conocedores de los límites o umbrales, es decir, el importe de la cuota del préstamo frente a los ingresos totales del prestatario, que no deben superarse a la hora de conceder un préstamo. Se suele fijar un umbral máximo del 30 %. Un prestatario no debería asumir mayores compromisos frente al banco.
La teoría esta clara. Otro tema es que se observen o no estos umbrales. En momentos de bonanza económica se suelen relajar estas rigideces porque los indices de morosidad son tolerables. En momentos de crisis deberían mostrarse mas rígidos.
Si en la operación se incluye un aval, se esta añadiendo más patrimonio, el del avalista, con el que responder de la obligación derivada del préstamo. El riesgo de impago puede contenerse para el banco con el aval, pero la prestación del aval no reduce el importe de la deuda pendiente. Simplemente traslada una responsabilidad de pago al avalista. Los umbrales debieran mantenerse inalterables aun cuando interviniera uno o varios avalistas.
¿Le parece que la mayoría de los beneficiarios podría cumplir con estas medidas de prudencia? ¿Y serán prudentes los bancos?
Todos deberíamos cumplir con ellas. La comercialización de préstamos supone evidentemente una fuente importante de ingresos (y de perdidas en caso de insolvencia del deudor) en la cuenta de resultados de los bancos. Ya tenemos la experiencia del ‘crash’ inmobiliario del 2008. No deberíamos volver a los mismos errores, ni los ciudadanos ni los bancos.
¿Cómo compara esta situación con la de los avales ICO concedidos durante la pandemia del Covid?
Los ICO Covid-19 estaban destinados a facilitar la supervivencia financiera de empresarios en tiempos de pandemia. El ICO -así lo decía la publicidad institucional- iba a respaldar a las empresas hasta el 80 % del principal, de modo que los bancos asumían el riesgo del 20% restante.
El objetivo era loable, y la participación de las entidades de crédito era igualmente necesaria. Dicho esto, la comercialización de los créditos Covid-19 en algunos casos implicó la prestación de avales solidarios adicionales al aval del ICO. Resulta difícil entender la expresión 80/20 si luego se introducen avales solidarios.
Al igual que en los ICO Covid-19, ahora el gobierno pretende facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes con avales del 20 % del capital. También es loable el objetivo. Otra cuestión son los medios a emplear para dicho fin. Teniendo en cuenta los umbrales de renta de tales avales, probablemente la entidad de crédito llame también a avalistas adicionales, generalmente los padres de los jóvenes.
¿Qué prevé si se lleva a cabo esta iniciativa tal y como se plantea?
Los eventuales riesgos ya los hemos explicado. Esperamos que todos, prestamista, prestatario, el propio ICO y otros avalistas, puedan hacer un ejercicio de corresponsabilidad financiera y de transparencia.
¿Cuál podría ser una mejor opción para cumplir con objetivos parecidos?
Existen otras vías, y estas no tienen porque ser excluyentes entre si: ampliando la oferta de viviendas sociales, preferentemente en alquiler; bonificando tipos de interés de los prestamos, y bonificando las donaciones de familiares a hijos.
¿Qué opina sobre el reparto de garantías?
En el derecho bancario existe la fianza (un solo avalista) y también la confianza (varios avalistas). Si la fianza es del 20 % del ICO, ¿qué pasa con el resto de los avalistas, de haberlos? ¿Cubrirán los otros avalistas solamente el 80 %? ¿O cubrirán el 100 % y «solidariamente» junto con el ICO? La línea de avales está prevista con una vigencia de 10 años. Los préstamos hipotecarios suelen rondar los 20 años de media. ¿Qué pasa el resto de años hasta la expiración del préstamo?.
La linea de avales del ICO no explica la “letra pequeña” ni la realidad material de los contratos que finalmente firmarán los jóvenes con las entidades de crédito. No se sabe si si solamente vendrá como avalista el ICO o si se llamaran también a otros avalistas, como los familiares de los jovenes, y les pedirán que avalen solidariamente.
Estamos hablando de la implicación, esto es, de ver comprometido todo el patrimonio del avalista, generalmente el patrimonio familiar, por el total de la deuda garantizada. Aparte del ICO, si firma otro avalista, ha de poder saber de antemano cuánto, ante quién y en qué condiciones puede verse obligado a responder. La transparencia en la contratación bancaria es un derecho básico de todo ciudadano. También de los avalistas, y sobre todo de los avalistas distintos del ICO.
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