La única condición que pone el Grupo Index, explican sus responsables, es que su modelo exterior de vivienda sea de piedra natural y fachada vanguardista, como el de la imagen. Foto: Grupo Index.
Ni promotores ni autopromotores ni cooperativistas: hay otra forma de acceder legalmente a la vivienda
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19/2/2024 06:30
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Actualizado: 19/2/2024 10:34
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Si antes de la gran crisis inmobiliaria que sufrió España en nuestro país se construían más de 800.000 casas al año, ahora el ritmo de ejecución de estas ha bajado a 100.000 en el mismo período de tiempo, muchas menos de lo que la demanda reclama.
Como no deja de repetir el sector inmobiliario, esta es la principal razón por la cual los precios de la vivienda no dejan de subir, aunque en los últimos meses lo haya hecho de forma moderada por la subida de los tipos de interés que ha realizado el Banco Central Europeo, quien se ha propuesto por todos los medios alejar el fantasma de la inflación sobre el continente.
Eduardo Tera, experto del sector inmobiliario, lo explica claramente: “España no deja de crecer en número de habitantes. Es uno de los países con mayor esperanza del mundo. Más de 5 millones de personas viven solas. Se construye casi 10 veces menos que hace 15 años. Y el precio del metro cuadrado de una vivienda en las grandes metrópolis españolas es bajo si se compara con otras grandes ciudades del planeta. Lo lógico es que el precio las casas haya subido, esté subiendo y lo siga haciendo”.
Por ello, subraya que “hasta que no case la oferta con la demanda, y parece que vamos a seguir así mucho tiempo por falta de bolsas de suelo en las principales ciudades de nuestro país, los precios no van a bajar, independientemente de cómo se encuentren los tipos de interés, la cantidad de mano de obra en el sector o el precio de los materiales”.
LA VIVIENDA, EL CUARTO PROBLEMA MÁS IMPORTANTE
Una situación que ha hecho que, la vivienda, se haya convertido en el cuarto problema más importante para los españoles, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), por delante de la educación.
Este escenario está haciendo que haya empresas que, como Grupo Index, quien acaba de comenzar a comercializar la promoción Puerta de España, 10 chalets de obra nueva en el barrio madrileño de Peñagrande, junto a Puerta de Hierro, Mirasierra o Arroyo del Fresno, hayan creado desde hace tiempo un sistema para abaratar costes para el cliente final sin perder calidad en la construcción de sus viviendas.
Desde la compañía aseguran que no han inventado nada nuevo, pero efectivamente reconocen que utilizan un método muy desconocido por la mayoría de los españoles y que no es ni la promoción ni la autopromoción ni la cooperativa.
Con casi 2.000 casas construidas en la Comunidad de Madrid a lo largo de su historia, señalan que “su método piensa y se centra en el cliente porque se aleja de la autopromoción clásica, donde una persona hace todo (compra de suelo, construye, consigue financiación, busca y negocia con los proveedores…) y la venta normal, donde la promotora vende un producto cerrado donde tan sólo paga lo que hay, y le guste más o menos la casa que le ofrecen, no puede modificar nada”.
En este sentido, desde Grupo Index, explican que dichos sistemas ofrecen ventajas e inconvenientes: “nosotros tratamos de escoger lo mejor de los diferentes modelos. En la autopromoción clásica, quien se construye enfrenta solo problemas enormes. El fundamental, el desconocimiento. Afrontar la mayor inversión de tu vida sin saber sobre suelos, construcción, normativa municipal, materiales, o financiación es una gran osadía. Es fácil que cualquiera te oculte asuntos fundamentales en este proceso, queriendo o sin querer. No hace falta mala fe para que uno se sienta engañado. Además, el trato con la Administración es complejo, con lo que cuando esto lo enfrenta un particular por su cuenta el resultado final suele ser que uno tarda en hacer su casa el doble o triple de tiempo en que lo hacemos nosotros, y por mucho más dinero”.
“No solo es un tema de experiencia o conocimiento, sino también de economía de escala”, abundan. “No es lo mismo comprar material o suelo para construir 200 casas, que para construir tan solo una. Pedir licencia de obra para una casa que para 100. Tener un arquitecto para 50 casas que para una”.
NO HAY DESVIACIONES DE PRECIOS
“¿En que acaba todo esto? En que un particular que autopromueve se acaba construyendo su propia casa, pero pagando más, tardando más y sufriendo más, por eso las personas que se hacen sus casas solos suelen acabar en litigios con el arquitecto, la constructora… por no hablar de los problemas que pueden llegar a tener con un Ayuntamiento cuando ha actuado con buena intención pero desconociendo la ley”, añaden.
En este mismo sentido apuntan desde Grupo Index que en su forma de construir no hay desviaciones de precios, algo básico a la hora de comprar una vivienda. “Legalmente nosotros asumimos ese riesgo, que para nosotros no lo es porque sabemos lo que hacemos. La experiencia de 20 años nos acompaña, con lo que nos es muy sencillo prever que dificultades pueden darse en el proceso de construcción de una casa. Y si se acaba produciendo, lo absorbemos nosotros por contrato, a diferencia de las cooperativas o los autopromotores individuales, ya que tenemos pulmón financiero y nuestro sello de identidad es la confianza que queremos ofrecer al cliente final”.
Por otra parte, el otro modelo de venta, el clásico, también ofrece desventajas, señalan. “Es cierto que en ese caso el cliente final no asume el riesgo de la desviación de precios ni sufre con los trámites burocráticos con la Administración, pero asume la incertidumbre, que no es poca, de comprar una vivienda que finalmente no le guste, y tenga luego que abordar reformas para añadirse una habitación o hacerse una cocina diferente, con lo que de facto también le supone una desviación en el precio”.
Inevitablemente, en la venta de obra nueva normal, “el cliente siempre va a pagar más, porque son pocas las promotoras grandes que se dedican a construir ya tras la crisis de 2008. La competencia se ha reducido. Además, la calidad de la vivienda es menor. La mayoría de las grandes compañías, realmente, son entidades financieras, donde lo que pesa más es la rentabilidad, no la calidad de la marca, lo que se traslada a las casas que ofrecen. Y, por ello, son viviendas industrializadas, estandarizadas, donde la personalización y la necesidad del cliente no se atiende. Saben que sí o sí el producto finalmente se acaba vendiendo. Es legítimo, pero eso tiene consecuencias”.
“Eso”, inciden, “por no hablar de los problemas que podría suponer que la empresa que promueve quiebre, como también ha sucedido con numerosas cooperativas, algo que se ha olvidado ya, pero que es fácil recordar viendo los esqueletos de muchos edificios que aún existen en muchos pueblos de España. En nuestro sistema eso es imposible. Quien compra es dueño del suelo y de todo lo que va construyendo, y solo paga por certificaciones, es decir, por las partes construidas”.
OTRA FORMA DE OPERAR
En este sentido, la forma de operar de este grupo es diferente.
El autopromotor es el cliente, pero todo el proceso lo llevan ellos. Ponen el suelo, la construcción, los trámites, la experiencia y absorben cualquier desviación de precio, que siempre se puede producir cuando aparecen cisnes negros como la pandemia o la guerra de Rusia con Ucrania.
Esta última, “disparó los precios de algunos materiales que, en ningún caso, el cliente final sufrió, lo asumimos nosotros”, aseguran.
“Esto es lo que hace posible”, asegura la compañía, “que el precio final de nuestras viviendas siempre sea el más competitivo pero que, a su vez, el resultado final sea el mejor posible para el cliente, porque éste se la puede personalizar hasta el último detalle. Decide desde el número de habitaciones hasta el tipo y color de los tiradores de los armarios. Nosotros solo imponemos nuestro modelo exterior de vivienda, que es de piedra natural y de fachada vanguardista, para que todas nuestras promociones tengan una homogeneidad que dote de más valor al conjunto inmobiliario que ofrecemos”.
Además, inciden que “lo mejor es el precio, ya que cada cliente decide el suyo. Hay un mínimo por el coste de construcción y la compra de suelo que hacemos, pero es el comprador quien resuelve hasta donde quiere llegar según su situación financiera, ya que hay quien quiere no ponerse piscina, o dejar en bruto el sótano, o instalarse un tipo de suelo más económico que otro. Nosotros ofrecemos todas las opciones, pero al final el cliente decide el precio valorando el número y tipo de mejoras que quiere que su vivienda tenga o que puede tener según su bolsillo”.
“Esto es muy importante, porque no solo se personaliza tu casa a tu gusto, sino que se personaliza el precio y cada cuál impone el ritmo que desea a las mejoras de su vivienda. Hay personas que deciden hacerlas todas juntas antes de entrar a vivir, y otras a lo largo del tiempo. Y todo esto sin que se pueda percibir desde el exterior y sin que afecte en modo alguno al todo del conjunto inmobiliario”.
En el fondo, “nuestro éxito radica en que somos una empresa donde nuestros intereses son los del cliente, exactamente los mismos, aunque por diferentes razones. Si no les conseguimos financiación, nosotros no construimos. Si no conseguimos la mejor financiación, no vendemos. Si no ejecutamos rápido nuestros proyectos, el cliente tarda más en vivir en la casa de sus sueños, con las consecuencias económicas que de ello se derivan, y nosotros tardamos más en cobrar y poder seguir realizando otros proyectos. Y, así, con todo”.
Un modelo de venta con el que siguen construyendo casas. Este año, de hecho, están ejecutando 5 promociones que suman casi 100 viviendas y con el que esperan comenzar otras 4 en Madrid, Boadilla del Monte, Villaviciosa de Odón o Cubas de la Sagra cuyas casas ya están vendidas al 90%.
Un sistema que también se aleja de la cooperativa, que afronta inconvenientes muchas veces desconocidos, como además de los anteriormente mencionados. El primero, la publicidad engañosa.
Muchas veces gestores comerciales o promotores se disfrazan de cooperativas, eliminando las ventajas reales que ofrece este sistema. El segundo, que no hay un precio cerrado nunca.
Todo lo que suceda durante la ejecución de la vivienda, siempre lo asumirán los socios de la cooperativa, como la ampliación de la cobertura de seguros de las obras en caso de no cumplirse los plazos pactados de construcción, algo habitual y fácilmente de justificar por parte de la constructora.
O el tercero, la pérdida de cooperativistas en un proyecto, lo que puede retrasar plazos al resto de socios, que la iniciativa no salga adelante finalmente o apalancar un dinero en el tiempo de forma infructuosa.
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