El Tribunal Supremo ha reconocido la responsabilidad de la banca en restituir los anticipos que se hayan realizado a promotoras inmobiliarias mediante letras de cambio en la compra de viviendas.
El Alto Tribunal ha rechazado así dos recursos presentados por Abanca contra dos sentencias de las audiencias provinciales de Málaga y Madrid en las que, a su vez, se confirmaban sendas sentencias de juzgados de primera instancia y donde se condenaba a cuatro bancos –entre ellos el propio Abanca– a la restitución de los anticipos que unos clientes habían abonado mediante letras de cambio a la promotora Aifos para la compra de una vivienda, en construcción en el momento de la firma del acuerdo entre promotora y cliente, en Jaén y en Málaga.
Las sentencias señalan que la promotora no garantizó la devolución de estos anticipos mediante un aval o un seguro. Las viviendas no se entregaron en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso.
En la liquidación y disolución de la compañía se contempló la resolución de todos los contratos de compraventa suscritos, incluyendo los de los demandantes, por lo que estos, al no ser atendidos por las entidades, decidieron presentar la demanda a la que fueron favorables los juzgados en primera instancia y confirmaron las audiencias provinciales.
El TS confirma las sentencias precedentes
Sin embargo, el Supremo ha vuelto a confirmar las sentencias precedentes, rechazando los recursos de Abanca, ya que la entidad «debe asegurarse de que los anticipos percibidos por el promotor en la compraventa de viviendas se ingresan en la cuenta especial abierta por este [el promotor]». Además, debe asegurarse que la empresa inmobiliaria tiene las garantías que le exige la ley, ya sea aval o un seguro de caución.
«En caso de incumplir este deber, la entidad financiera incurre en responsabilidad«, añade.
El Alto Tribunal prosigue declarando que esta responsabilidad se basa en que los bancos que perciben las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción «no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor».
En cambio, deben «colaborar activamente» para asegurarse de que el promotor cumple con esas obligaciones legales.
Les exige garantías
Además, esas garantías no solo se extienden a las entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, sino que se extienden a las cantidades entregadas en efectivo o «mediante cualquier efecto cambiario», incluyendo las letras de cambio.
«El modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario, sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas», explica.
Así, concluye que, si ha declarado que el banco debe saber a qué responden los ingresos realizados por el promotor y a exigirle a este que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y con garantías, no encuentra justificación para eximir a la entidad de «indagar» a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio, y confirma la restitución de los anticipos dados por los compradores mediante estas letras.
