La Ley de Vivienda ha provocado, según explica el abogado "un efecto contrario al deseado, reduciendo la oferta de viviendas disponibles". Foto: Confilegal
Jesús Ruiz Ballesteros, abogado: «El principal defecto de la Ley de Vivienda es que no aborda el verdadero problema»
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04/12/2024 05:35
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Actualizado: 04/12/2024 00:39
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El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, reaccionaba este pasado fin de semana a las críticas contra la Ley de Vivienda. Y lo hacía, anunciando la creación de una empresa pública de construcción de vivienda.
«Desde aquí, quiero hacer un anuncio a todos los españoles. El Gobierno va a crear una gran empresa pública de vivienda, capaz de construir y gestionar viviendas desde la Administración General del Estado», destacaba.
Un anuncio con el que Sánchez, en el 41º Congreso Federal del PSOE, anunciaba así un nuevo proyecto para solventar el problema de la vivienda en España. Proyecto que se suma a la Ley de Vivienda, aprobada el pasado mayo de 2023.
Normativa que, pese a llevar más de un año en vigor, no parece haber cumplido con sus principales objetivos. Así lo destaca el economista y abogado Jesús Ruiz Ballesteros. Y es que, a pesar de este tiempo, la Ley «no aborda el verdadero problema de la vivienda».
¿Qué supone esta nueva medida anunciada por el presidente del Gobierno?
La medida propuesta por Sánchez es muy poco concreta. Además, son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia en materia de vivienda, así como el urbanismo y la ordenación del territorio, por lo que tengo dudas de que pueda cumplir con esa promesa de construir una empresa estatal de vivienda, al menos del modo como la ha planteado, sin explicar nada más.
¿Cuál es el principal defecto de la ley de vivienda? ¿Se podría haber evitado?
El principal defecto de la Ley de Vivienda es que no aborda el verdadero problema de fondo: la insuficiencia de oferta de viviendas en el mercado. En lugar de fomentar la construcción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta y la demanda, la ley se centra en limitar los precios de alquiler en zonas tensionadas, una medida que apenas se ha aplicado y ha demostrado no ser efectiva.
Este problema podría haberse evitado si se hubieran tenido en cuenta las leyes de la oferta y la demanda. La solución es facilitar la construcción masiva de viviendas. Y, para ello, hay que desregular normativas urbanísticas, reducir impuestos asociados a la compra de viviendas, así como agilizar los trámites para obtener licencias de construcción.
¿Cómo afecta esta normativa al precio de la vivienda?
La normativa, al limitar los precios en zonas tensionadas, ha provocado un efecto contrario al deseado, pues ha reducido la oferta de viviendas disponibles para el alquiler. Esta situación ocurre porque muchos propietarios retiran sus inmuebles del mercado o los destinan a alquileres de corta temporada para evitar así los riesgos asociados a esta regulación. Por ejemplo, asegurar que nadie se instala en su vivienda sin pagar la renta.
Sin un aumento significativo en la oferta de viviendas, es imposible que los precios se reduzcan de forma equilibrada. Por tanto, la ley no solo no ha conseguido bajar los precios, sino que ha intensificado la escasez de viviendas en las zonas donde se aplica.
¿Se puede comparar esta situación con la de 2008, o está más marcada por la ley de vivienda?
Ambas situaciones tienen puntos en común. Por ejemplo, desequilibrios en el mercado inmobiliario. La crisis de 2008 fue principalmente una burbuja de crédito y especulación mientras que los problemas actuales están vinculados con una oferta insuficiente de viviendas frente al rápido crecimiento de la población.
En pocos años, España ha aumentado su población de 38 a 48 millones de habitantes. Pero el parque inmobiliario no ha crecido al mismo ritmo. Por ello, es imprescindible construir nuevas viviendas para atender las necesidades de una población en aumento.
En la actualidad, la solución es construir más y que aumente así el parque de viviendas. Para ello, es fundamental desregular la normativa urbanística y permitir de este modo que el mercado determine la oferta. Esto requiere reducir las cargas administrativas asociadas a la obtención de licencias de construcción y agilizar su concesión a los promotores privados.
¿Cómo pueden identificar los ciudadanos una vivienda que tenga condiciones abusivas? ¿Y cómo deben reaccionar a ello, en el caso del alquiler?
Cuando la oferta y la demanda se equilibran, es el mercado el que acaba regulándose solo. De manera que es sencillo identificar viviendas con precios elevados.
Sin embargo, en la actual situación que vivimos de escalada de precios constante por ser la demanda muy superior a la oferta, se hace muy difícil identificar posibles abusos. Y es que cada uno es libre de poner un precio por su casa pero el comprador o inquilino también es libre de pagarlo o no.
No obstante, en la situación actual la libertad del inquilino se reduce porque tiene menos donde elegir. Esto no se corrige con normativa que obligue al propietario a nada. Esto se soluciona con el aumento de la oferta, de manera que los que abusan se quedarían fuera automáticamente.
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